相片來源︰轉貼: 田生地產亂掛橫額，業主被滋擾不勝其煩

每晚凌晨電視機總會響起「幫助業主賣出舊樓，田生為你解決困擾」的廣告口號。事實上，大家對田生、大鴻輝、英皇、金朝陽等舊樓收購商(收賣佬)認識多少呢？他們究竟為業主添喜，還是添愁呢？

市區土地難求，加上政府降低強制拍賣門檻由九成到八成，令舊樓收購登時成為一門熱門生意。2010年上半年，田生地產簽署的合約總值有一百億，遠超上年全年八十億的總值(信報,5-7-2010)。直至本年九月﹝即「八成強拍」實施後的四個月﹞，申請強拍個案已有8宗，超越去年全年的7宗。

舊樓收購只是地產發展上游的小部份，大地產商很少花時間和人力在收購，像新界農地購入，他們喜歡找代理人，例如恆地旗下的天匯，就是委託本港「收樓大王」楊世杭收集樂基山邨業權而重建。收樓亦會引起不少爭議，早前，地產代理監管局就針定舊樓收購，發放新的執業通告，限制在舊樓上懸掛橫額，和用意向書代替買賣合同等不良手法。

收購商大都為大地產商打工，例如田生和楊世杭，而田生地產主席區永華，在報導中這樣形容他跟恆地的關係︰「在長方形的會議室內，擺放着區永華與恒地主席李兆基的合照。他對『四叔』有讚無彈，表示部分地產商一旦未能取得銀行貸款便會打退堂鼓，放棄承接地盤，惟四叔往往一諾千金，不會動搖。」(信報，5-7-10) 收購商的工作主要是幫地產商代收舊樓，要在合約訂明的日期前收集足夠業權，不然他們便收購失敗；此外，他們也會慢慢囤地(單位)建立自己的土地儲備，收購某一數量的單位，在適當時間也會跟基金或地產商合作，發展自己的樓盤，但因收地所需時間甚長(可長達八年)，資金壓力很大，除了資金較雄厚，可擠身二、三線地產商的英皇外，這情況較少見。

看田生超過100億的合約，可見收樓規模之龐大，相對地產發展，他們冒的風險較大。地產商想賺盡利潤，要打通官門，才可無限發水，又用心營造豪宅氣氛，使買樓者半推半就成為房奴。究竟上對地產商，下對小業主的收購過程又是怎樣呢？筆者訪問了強制樓宇拍賣苦主大聯盟和受收購影響的業主，透過他們的經歷告訴大家，家是如何被收購，社區是怎樣被拆散的。

這個私人發展收購可分為三階段，最短的收購最少也需要三年，最長可長於八年。不少人批評市區重建局重建手法差勁，現在政府希望市建局改變角色，作為重建促進者，幫助私人地產商收地，希望在我們身旁安插一、兩間田生和金朝陽。交給所謂純粹市場運作是甚麼回事呢？讓我們拆解這個面紗，事實真是「為你解決困擾」嗎？

第一階段：排擠競爭，分化內部入侵

香港樓市蓬勃，市場如此大，為何只有幾間的出名的收購商呢？他們之間是有行規，限制互相之間的競爭。我們玩大富翁遊戲時，會努力跟玩家交易，「買起整條街」，才可以收取最多的租金，收購的過程亦十分相似，誰先佔舊樓的三成，其他行家就會打退堂鼓，將業權賣給那位最大的買家，最後誰就變單一買家。

那麼他們又如何買到業權的三成呢？就先從內部下手，在何文田的一個例子中，收購商常接觸附近地產店，得知有哪些是投資業主，並先向他們用全數現金購入單位。這類業主可能是附近地產店的相關人士，或較年輕急於套現的一群，他們的業權大多佔二至三成，只要取得他們的物業，就可順利擊退其他收購商。再者，藉他們向其他業主散佈有收購商/地產商想收購業權的訊息，他們又會告訴大家現時居所的好處，生活如何改善，所以整幢大廈便會議論紛紛，因訊息不足，有時更會人心惶惶，最後，多會觸動業主立案法團，已收錢的業主任務大多就此完成，收購商就會跟法團和個別業主開會，談論收購價錢。他們亦會高調在新年或其他節日，到大廈的樓下派揮春，不單讓業主知道他們是最有實力的收購商，也可藉機拿取各業主的資料，方便逐個擊破。

第二階段：破壞管理，製造恐懼

這階段時期最長，約三年至八年，也是成功收購的關鍵。主要戰場在業主立案法團，不少收購商會用電話攻勢，去勸導未決定賣樓的街坊，告訴他們大廈快將被收購，維修只是浪費金錢，加上鼓動急於賣樓的業主，兩組人就可主導法團，阻礙所有維修的決議，不消幾年，本來居住環壞良好的唐樓就會變成地產商心中的金礦──破落殘舊的舊樓﹝即在強制拍賣的法庭上，不用提交建築報告也可知需要重建的爛樓﹞。除了不維修，他們也會打開所有已購入單位的窗戶，讓雨水滲入大廈，加速老化，務使良居變成破居，原來無意賣樓的業主不勝石屎滲水天花剝落之煩，便正中收購商下懷，也阻嚇其他有意買入或租用自住的人，使單位在市場失去價值，不能在市場上分租和買賣，唯有賣盤給收購商。

古語有云︰「攻心為上，攻城為下」。樓雖已破，但還要使業主心膽俱裂。心理戰如何開打呢？單一收購商已獨霸整幢大廈的收購，其他的收購者都已退場，所以他的對手只是個別業主，他的優勢是取得主導權和資訊，前者是可決定甚麼時候退場或進場。這階時期甚長，收購商會不時傳出停止收購的信息，會說「有部份業主索取天價，今次收購停止」，使業主大失預算，結果變成業主們哀求收購商繼續收購，導致議價力大降。有趣的是，收購商只說「今次」停止，在眾人的力邀下，他們很快又會開展另一次的收購。持續的角力，令想賣與不想賣的業主間角力更明顯，再加上大廈外牆貼滿「恭喜業主到收錢」的橫額，想留下來居住的街坊就被抹黑成「索取天價」和「阻人發達」。此外，在暫停收購期間，收購商會不時致電業主說︰「剛剛收購了幾個新單位，有沒有興趣賣樓呢？」受訪者表示，每六至九個月就會收到這類電話。大家都不知收購的進度如何，擔心成為強制拍賣的苦主，所以很容易相信收購商的勸導，賣樓了事。

第三階段：集齊業權，強拍在望

最後階段，收購商已有七成業權在手，穩如泰山，不會再主動接觸業主，只待願者「上釣」。他們眼中，如果無失踪業主，都不想使用「強拍」手段，免生變數，強拍門檻前最後一、兩個業權，可能會以較高的價錢收購，但其餘的業主已無還手之力，因懼怕上法庭，大家爭相奉上單位。

收購到此大功告成，業主、住客、老人、學生、小店主和街坊，不論賠償如何，都要選擇新居。收購商如同哥利亞巨人，將小業主逐一擊破，為地產商取得土地，發水建豪宅，大賺。新居、趕走、再是新居，最大得益是地產商，收購商得到的也只是蠅頭小利，業界龍頭之一田生上年純利只得1.4億，跟恆地的76.58億相距甚遠。我們市民面對如此地產霸權有否其他可能呢？下篇再續談擊敗收購商的案例。我們不需要一個大衞拯救，因為我們每人都可以是大衞。