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文章來源︰明報  24-12-2010

城規會批准市建局將觀塘美沙酮診所遷到觀塘港鐵站旁邊,令裕民坊重建項目可以如期啟動。港鐵對市建局的申請表示強烈保留,因為診所出入口緊貼車站大堂出口,而診所在晚上6時至10時開放,遇上下班繁忙時間,會對乘客構成嚴重不便。

港鐵保留街坊請願

城規會開會期間,有月華街居民到場請願,認為選址太接近民居和學校,擔心影響治安,亦有居民建議遷往較遠的選址,如位於觀塘裁判法院附近的有信街。市建局表示,搬遷計劃對重建計劃很重要,若申請搬遷不成功,裕民坊及其他重建計劃都會受阻。

 

出席會議的九龍規劃專員余賜堅表示,市建局建議的觀塘道迴旋處近港鐵站選址,人流不多,加上需要從港鐵站口再落樓梯才可進入美沙酮診所,而大部分居民和學生使用的是另一個港鐵站出入口,相信可把乘客和診所使用者分隔。

納入市建局裕民坊重建計劃的觀塘賽馬會健康院,4年後要遷拆,用以興建街市及小巴站。若要拆遷健康院,首先要搬遷院內的美沙酮診所。

現時診所每晚有300名吸毒者使用。市建局提出多個搬遷方案,均遭地區人士反對,最後建議搬到觀塘港鐵站迴旋處。

 

文章來源︰明報 7-12-2010

文:伍錦超(H15 關注組成員,前利東街項目租戶)

本人收到發展局2010 年10 月份的《市區重建策略擬稿》。該份文件聲稱是經過兩年諮詢的結果,但本人作為曾受重建所累的舊區街坊,閱之深感文件粗疏空洞,讓我感到惘然若失。

文件中有許多部份都粗疏,但我在這裏只講其中幾點:盡善盡美不再檢討?

當中最引人氣憤難平之處,莫過於舊有策略(2001 年版)中明文規定每兩至三年,局方便應進行檢討工作,如今的新版本,竟不再提及經常對市建局的工作進行檢討!發展局可能感到今次這份《市區重建策略擬稿》已是盡善盡美,但試問怎能在未知將來配合運作之下,就已知不用再加檢討?如果這樣就落實執行,看來這兩年的《市區重建策略》,可能只造就了一套更差的新政策,可算是敷衍了事,每況愈下,令人大失所望。

欠缺監管市建局為所欲為

過去兩年在眾多官方諮詢會上,民間關心重建問題者眾,同時經常提出設立監察組織監管市建局,讓它不能像往常般為所欲為,例如:

1)面對街坊意見就自把自為、裝聾作啞(例如,以往由利東街街坊由下而上設計的民間規劃方案,多次詢問市建局意見,市建局各級代表人都只稱「好難做」,多番追問為什麼「好難做」?答案就仍是「好難做」);

2)處理街坊物業就巧立名目、克扣補償、巧取豪奪(例如:連兒子或兄長買了層樓讓父母或弟妹住,都會變成「非業主自用」而變成扣除補償約三份一的理由!);

3)利用《收回土地條例》強搶街坊物業後高價招標,唯利是圖市建局剛公布盈利69 億!大家可看看最近灣仔的Queen’s Cube 之賣價,便一清二楚。)

市建局種種作為,實在是欺人太甚,透明度又不足。他們的決定,我們的命運,但我們如何得知自己的命運?就只有市建局自己的閉門董事會之後,輕描淡寫的匯報。這樣的結果,舊區內的小業主、窮租戶,就遭遇顛沛流離的日子。所以當務之急,就是必須成立有公信力的監察督導小組,制衡市建局才是。否則,發展局與市建局之間,只會予人狼狽為奸之感而已。

新「諮詢平台」「由下而上」?

現時的《市區重建策略擬稿》中,彷彿設立了一些「由下而上」的機制如「諮詢平台」,但這個平台上全部委員都由政府委任,試問如何服眾?回望舊的《策略》,亦有一個「分區諮詢委員會」,這個委員會內,尚明文必須有一個業主及一個租客代表。現時新擬稿中,竟毫不提及受影響街坊,試問如何「由下而上」?過往並非沒有諮詢渠道,不過是意見照聽做法照舊,你有你講我有我做,街坊代表不過被當作花瓶,如有不聽話也馬上被趕走(如觀塘、深水埗皆有此經驗)。所以,要有所改進,就是應該改變這種當街坊是花瓶的做法,讓街坊真正參與決策,真正監管影響自己命運的機構,這才是民主社會應該做的。

真評估減貧富懸殊

制衡「無王管」的市建局,就是改善目前市區重建劣況的首要工作,發展局實責無旁貸。現時市建局的做法,就只肥了發展商,讓他們富可敵國,壟斷公共事業,視政府不見,為所欲為,導致貧富懸殊、公義不顯、關愛不聞、歸屬感喪失、分化市民。市建局過去帶來的一切一切,只會讓仇富者添, 亂世必現, 自稱「有責任有理性」的政府樂見如斯田地, 豈不怪哉!

相關資訊

1) 現行的《市區重建策略》原文:http://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/urban_renewal_strategy/

2)發展局之擬稿原文: http://www.ursreview.gov.hk/tch/draft_urs.html

3)民間對假諮詢曾出過的聲明:http://renewaltv.wordpress.com/2010/10/22/ursreview/

4)市區重建策略檢討–草根視點

http://peopleurs.wordpress.com/

5)H15關注組的民間檢討白皮書: http://ursreview2.wordpress.com/

6) 有關本文作者的舊文章: 李維怡:斷線風箏的自由倫理—一封致城規會的公開信 http://www.inmediahk.net/node/124803

請聆聽當年逼遷街坊的話

明報編按:「市區重建策略擬稿」來到諮詢期尾聲,城市規劃中民間參與的小門即將關上。年前因重建而被迫遷的灣仔喜帖街街坊大概最有「資格」向這份策略檢討提出質疑:他們的生命因重建遭逢重大轉折,而他們曾向政府提交發展方案,乃劃時代的民主規劃實踐。時至今天,部分利東街街坊依然積極關注市區重建中的公義、人本考量等問題。其中街坊甘太和超哥特地撰文回應,刊於今日世紀。

背景:

香港的公營重建是由市區重建局根據《市區重建局條例》而執行,該條例中規定了一個法定執行指引,即《市區重建策略》(下稱《策略》)。市建局並非政府部門,而是根據自負盈虧原則來執行重建的法定機構,所有補償安置政策,皆由其董事會設定。香港的公營重建,主要根據這三套文件來執行,當中,市民唯一還有一點參與可能的,就是寫明每隔幾年檢討一次的《策略》。然而,發展局於前年才首次檢討策略,並於今年10 月頒佈新的《市區重建策略擬稿》(下稱《擬稿》),整個諮詢將於本年12 月13 日結束。

同期間,雖然利東街(H15 重建項目)已被夷為平地,但H15 關注組仍持續關注城市規劃民主化的問題,並正進行民間的「市區重建策略檢討」。目前為止,全義工運作的關注組已進行了兩輪諮詢,收集了近二千人的意見。關注組認為《擬稿》的問題太多,難以盡書,故甘太和超哥重點選擇兩個主題向公眾闡述。

(H15 關注組民間策略檢討白皮書:ursreview2.wordpress.com)

社會影響評估做完就算

文:甘霍麗貞(H15 關注組成員)

根據《市區重建局條例》,市區重建局(下稱「市建局」)須按照《市區重建策略》去執行市區重建工作,當中列明市建局應全面評估某重建項目所可能引起之社會影響,以及受影響居民的社區連繫和安置需要。這份報告就是「社會影響評估」,亦即是市建局宣稱為街坊所做的安排的依據,因此,這是重建中對街坊影響非常重大的一份報告,但往往被忽略,故現作簡單敘述。

現行的重建模式中,社會影響評估分兩個階段進行。第一階段,市建局在公布某重建項目前先進行一次非公開的社會影響評估,內容包括建議重建項目範圍內的人口特點、社會經濟特點、居住環境、經濟活動特點、小商舖、街頭攤檔、人口擠迫程度、康樂社區福利設施、歷史背景、文化和地方特色及建議項目對社區的潛在影響的初步評估,與及所需要的紓緩措施的初步評估。第二階段的評估,就在重建項目公佈後進行,內容包括受影響居民的人口特點、社會經濟特點、安置需要、住屋意願、就業狀況、工作地點、社區網絡、子女教育需要、單親家庭子女、長者及弱能人士等的特殊需要,項目對社區的潛在影響所進行的詳細評估,同時必須包括所需舒緩措施的詳細評估

「社會影響評估」反公共引導

可惜,在現行的市區重建模式中,被評估的受影響街坊,沒有充份機會就上述問題深入探討和發表意見,唯一結果就只可以選擇金錢賠償(除了部分合資格租戶可獲原區公屋安置)。因此,以上有關的社會影響評估報告對這些原本在重建區內生活的街坊並不能提供確切的幫助。比方說,街坊的工作和年幼子女上學的安排,他們的意願是留在原區生活,可是相關的紓緩措施根本就不能針對這些需要而安排。同時,市建局的所謂的紓緩措施,經常都只是「會有重建社工隊跟進」而重建社工隊由於直接受聘於市建局及與市建局地區辦事處位於同一辦公室,做事處處受制肘,這問題也被社工業界詬病已久

另外,在第二階段的社會影響評估,在重建公佈後首數天內,與人口凍結調查一起急急進行。這種做法引導了很多街坊沒有意識到選擇留在原區的可能性。為什麼呢?因為凍結人口調查內就會問街坊,你想搬去哪裡之類的引導性問題。同時,現時的重建處理,是公佈當日早上九點開始,市建局人員開始在區內拍門調查及登記,街坊很大程度上還未弄清楚自己的權益,在短時間內便要回答連串問題,街坊往往被局限在問卷內所提供的選擇作出回答,而忽略其他可能性。

綜觀市建局過去多個項目的社會影響評估報告,都過於簡單,最近更把問卷內容篇幅刪減至兩頁紙,完全不能發揮社會影響評估的功能。國際公認的社會影響評估方法,是把社會影響評估視為規劃程序重要的一環,一方面藉著社會影響評估吸引和鼓勵公眾參與規劃,另方面亦能有效地搜集公眾(尤其受影響人士)對市區重建項目的意願。如社會影響評估的結論是發展項目對社區打擊太大,又沒法提供合理的紓緩措施,便不應強硬落實發展項目。如發展項目獲得通過,便應按照評估內容作為日後制訂發展藍圖的基礎。其實,現時有多個歐美國家均十分重視社會影響評估,更視之為環境評估中一項重要的指標,規定在建議某發展項目時,必須提交社會影響評估報告,以及建議減低發展項目對社區影響的方法。如此種種,實在值得香港借鏡。

純粹程序問責成謎

現時市區重建的程序還有一個嚴重的漏洞,就是沒有任何政府部門負責審閱及通過社會影響評估報告,即使完全不符民情,也可以照樣用來滿足各樣程序要求。至於市建局有否按照社會影響評估來規劃、安排和行動,亦無任何政府部門負責審核,於是評估做了與否也沒有分別,只淪為純粹的程序。

近兩年發展局在做《市區重建策略》檢討,更在本年十月出版了一份新策略的擬稿。在這份擬稿中,本人發現社會影響評估的處理全無改變,只是提及到一個又一個全由政府委任的新「諮詢平台」做社會影響評估。然而,這個似乎是兩個階段以外新加的社會影響評做,到底怎樣做?是否公開?向誰問責?則仍是一個謎……

(標題為編者擬)


相片來源︰煙廠街/廣華街~拆樓前拍攝~即百利達廣場前身http://www.flickr.com/photos/kkfung20462046/4265173451/

文章來源︰明報   By 李維怡     2010-12-08

明報編按:公營重建執行指引「市區重建策略擬稿」將完,上月市建局突發表重建政策對社區網絡的影響評估。多年參與本地重建抗爭運動的李維怡,仔細拆解政府、主流社會對社區網絡意義之誤導:懷舊溫暖不是主題,而是基於互信的積極生命情調,是基層或更廣大市民生活力量的依存,當中牽涉的實際互惠操作——若一切遭到瓦解,押上的不止是社會公義或生活質素,而是「人」。

發展局為期兩年的《市區重建策略》檢討即將於本年12 月13 日完結,新策略的擬稿已經頒布,新的遊戲規則出現,而市區的土地正義運動,又將面臨一個新階段。在這「埋門一腳」的時刻,市區重建局忽然在11 月22 日公佈一個早於3 月已完成的一份報告。該報告為市建局與香港大學合作,追縱研究有關深水埗海壇街重建項目街坊的搬後動向,評估重建對他們的影響。

這裏先不談香港大學那份報告做得如何,因為據資料顯示,似乎唯一獲廣泛報道也因而發生社會影響的,就只有市建局主席張震遠在11 月就相關內容所作的新聞簡佈。而這份簡佈讀起來,最簡單的效果似乎就是: 「遷居後的初期,他們的社區關係比較疏離,但過了3-6 個月,大部分居民都逐漸適應,心境平靜。」換言之,是否即是說「社區網絡都唔係你地講得咁重要啫」?也不知是否因為這個報告,發展局所頒佈之新《市區重建策略擬稿》中,竟將社區網絡的地位大降,變成「在切實可行的範圍內」才「保存社區網絡」──當然, 「切實可行」的解釋權從不在市民手裏。

在這裏我暫不想談張主席那份簡佈是否錯漏百出,也暫不想去追究為何市建局不選擇就著社區網絡問題怨聲載道的社區(如灣仔和深水埗其他重建項目)做追縱研究對象, 我想談的, 是一個重要的概念: 「社區網絡」

在近年有關土地正義的各種社會運動中,「社區網絡」是其中一個關鍵概念。談到「社區網絡」,似乎很多朋友都傾向認為是舊社區或鄉郊村落中「友好互助的鄰里關係」。這無疑是事實的重大部份,然而,這八年跟進製作舊區紀錄片和參與社區研究的經驗,卻令我深感,單是強調這點,是不足夠的。在政府方面開始想偷走「社區網絡」這個口號之時,鄙人實深感自責,故感必須盡綿力來把話說清楚。

共享空間:自發互惠、衝突復原的練習場建築師波特曼曾談及一個叫「共享空間」的概念:「共享空間的想法是基於人類希望從侷限中解放出來的觀點。在一個空間裏如果不只是一件事在進行,同時也進行著其他的活動,它就會給你精神上的自由感覺。」(1999:115)精神上的自由感覺,會讓人較為容易放鬆,防衛心隨之而降低,就較容易與人發生溝通和交流,這就是社區形成的根本。

在舊區裏,這樣的「共享空間」例子多如恆河之沙。篇幅所限,就以街道文化最主要的構成部份:小本經營店舖及露天市集為例吧。這些空間的性質,是半公半私的。當你坐檔口內或店舖門口,通常可以環視附近發生的事情。同時,由於身處街上,其視覺環境除了自家店或檔口,還會見到其他檔口、店舖、街道、旁邊的住宅樓宇和非住宅樓宇,以及街上的所有活動。這些小本經營業者和他們的僱員、家人,每天就這樣在一個半公半私的空間裏,面對、回應、處理著許多商業的以及商業以外不同性質的活動和事件。

這種共享空間會帶來什麼樣的社群生活呢?就我自己在不同區見過的就有:小朋友街上開張摺檯搞生日會宴街坊、舖前開枱打邊爐、熟客或同行暫存物件或小朋友、交換煮食心得、暫時幫隔離看檔甚至收錢、熟客不買東西而來閒話家常、在路邊長放櫈子讓認識或不認識的人過路累了可坐下……

那麼,大家是否童話地相親相愛從無齟齬呢?或生活中沒有了對方就會呼天搶地?絕對不是。然而,這種空間所蘊釀的生活模式又代表著一種安全感與熟悉感,一種雖然面對變化但又能自我掌握的感覺,而這種感覺會讓人較容易釋出善意(或較不傾向釋出惡意),因而令整個社區生活的普遍氣氛都較為輕鬆。 繼續閱讀文章 »

圖片來源︰http://kk1688.xanga.com/632287221/2007-%E4%BC%B0%E5%9C%B0%E6%96%B9-191-200/ 海壇街舊相

文章來源︰信報  2010-11-23

市區重建局首度就旗下項目進行獨立學術性跟進研究,就局方深水埗最大規模的海壇街重建項目分兩方向研究,並發現受影響自住業主獲市建局得知已重新置業的28 戶之中,七成在原區重置單位,逾半則購入樓齡逾30年的樓宇。市建局主席張震遠認為,這情況與同區樓齡較低的物業少有關,新購入樓宇的居住環境,仍較原來物業理想。

海壇街項目涉37 幢舊樓,受影響家庭867 戶。市建局委託香港大學進行跟進研究,其中首部分研究市建局自土地註冊處取得的樓宇買賣資料,得知約100 戶自住業主中,最少28 戶重新置業,其中一半選址深水埗,荔枝角和長沙灣則分別佔4戶和1 戶;15 戶購樓齡30 年以上物業,其中7 戶重置的物業樓齡逾40 年。

另外,自住業主獲得的補償300 萬至400 萬元不等, 惟重新置業者約46.3% 留下逾100 萬元,28.5% 保留200 萬至350 萬元;另外,約40%重新置業個案中,單位面積較原有單位少約100方呎。
張震遠表示,海壇街項目的原有單位實用面積約700 至800 方呎,部分受影響人士為長者,由於年輕一輩已遷離,長者覓新居時單位面積可較小;深水埗一帶較新物業選擇不多,30 年樓齡以上的樓宇狀況仍較原物業理想。至於重新置業者留有不少現金,他認為,業主可能計入養老金等考慮。

另外,港大負責在居民遷居前、剛遷居及遷居後逾三個月進行三次跟進研究,獲175 戶同意接受訪問,結果顯示租戶和自住業主的新居環境較舊居改善,和鄰里的關係在最後一次訪談時有改善,遷居對居民的就業和社交生活等影響不大。

張震遠指出,研究結果有助局方訂立政策,以及考慮未來項目的補償安排等,同類研究將在觀塘市中心重建項目等具規模項目進行。

同日新聞︰

市建局指額外印花稅影響不大

文章來源︰23-11-2010明報

政府新增額外印花稅,24個月內轉手的物業買賣雙方須支付5%至15%的稅款,連市建局都不獲豁免。市建局主席張震遠強調由凍結人口調查到出價收購,通常都要年多兩年時間,故有業主落訂後6個月將單位賣給市建局,而要繳付15%額外印花稅的機會是零。

出價收購通常一兩年

他又表示,若有人在凍結人口調查之後才買入單位,那麼市建局便不需要用同區7年樓齡樓價作為收購價,故在協商收購價時,便可以計及額外印花稅的因素,未必只由市建局去支付。

張震遠昨與傳媒茶敘時表明,支持政府打擊炒樓的措施,可以讓市場降溫。他承認這些措施可能影響稍後項目招標的反應,但強調現時無意調整招標的時間表。

或影響項目招標反應

消息人士則表示,不能排除有些項目在兩年內出價,於是出現要與業主商討5%額外印花稅如何繳付的情。張震遠亦表明,會研究如何處理額外印花稅的問題。

另外,市建局委託了香港大學社會系,就深水海壇街重建項目進行跟進研究,在土地註冊處的資料中,發現了約100戶自住業主中,有28戶有重新購置物業的登記,當中七成原區購置單位。

不過這28戶全部購入7年以上樓齡的樓宇,當中18戶購入31年至40年樓齡單位,更有7戶購入41年以上樓齡單位。

張震遠相信,重建戶將補償用作購置較舊的單位,是因為深水可選擇的新單位不多,而是很多自住業主都是老人家。

調查又發現過半數居民在搬遷後鄰里接觸較少,但在3至6個月後情已有改善

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