作者︰Loretta Ho 來源︰http://inmediahk.net/

編按:作者本文回應了發展局新近提出的「樓換樓」「新」措施,然本文提出三個例子,引證「樓換樓」早於七十年代已經出現,並非什麼新事物,對比今日與從前的「樓換樓」,更會發現在條件上相距甚遠,果然反映了今日地產霸權的時代特色。

民間一直倡議的「樓換樓,舖換舖」方案,市建局進行一年多的《市區重建策略檢討》後,雖然「舖換舖」的訴求被消音,最少「樓換樓」方案仍然進行!本文分成三個部份:(一)嘗試解讀市建局的「樓換樓」方案; (二)開啟讀者對「樓換樓」的想像,解釋早年三個香港成功實行的「樓換樓」項目;及(三)現在民間提出「樓換樓」的其他可能性。

第一部份:解讀市建局的「樓換樓」方案
解讀一:「補差價」就是事實!

發展局局長林鄭月娥指出業主在選擇「樓換樓」後,若換回同類型新樓單位,需繳付差價。市建局舉例,假設業主居住在一個樓齡五十年的五百呎單位,當局提出以$6,000/呎收購,即業主將獲得300萬現金賠償;若當時「樓換樓」單位的市場水平為$7,200/呎,業主換回相同面積的單位,便需繳付360萬元,即業主要補差價60萬元。

NOW新聞台評論節目中,地產業界人士尹志強反問市建局如果舊樓業主收$6000/呎,為何不可以起同樣$6000/呎的新樓給舊樓業主居住,那便不用補差價了。尹志強還抱怨市建局為何一定要以$7,200/呎做例子。尹氏的說法未免太脫離現實,不似一個專業的地產業界人士能作出的判斷,賠償金和新樓價跟本不可以相提並論。例如2005年灣仔利東街業主的賠償價只得$4038/呎(實用面積),雖然現址還在興建中,以同區最新重建樓盤Queen’s Cube作參考,2011年售價為23,000/呎至26,000/呎(實用面積),已是4倍之多,利東街幾年後建成,把通漲令原材料上升的基本因素計算在內,升值潛力又再翻一翻。這個例子正好闡釋「補差價」的必然性。

還有,賠償金只計同區七年樓齡的樓價,新落成的樓宇又怎會跟七年樓齡的樓宇相同?而且市建局公佈的細節中,未有講明「補差價」是補實用面積還是建築面積。如果市建局說的是補建築面積的差價,而行之以久的賠償只是賠實用面積,這個差價又多一大截了!

解讀二:業主「搬兩次」 安排閣下自理

張震遠說,業主在首次收到收購通知時,會同時收到「樓換樓」單位的實用面積呎價,業主需要在收到收樓通知的六十日內回覆是否選擇「樓換樓」,如果業主接受,需要簽署承諾書,市建局將會在業主應得的現金補償內,扣起相等於新樓價格的三成金額,作為預購新樓的保留金。

張震遠從頭到尾只講新樓的安排,但從舊樓換到新樓的過程中,動輒需要等候三五七年時間,市建局究竟基於「自由市場」,還是「闊佬懶理」的原則下,沒有把等待過程中成本計算在賠償價錢中,小業主得要自行多花銀彈作中轉住宿的安排,以作無止景的等候,在「應得的現金補償」內,被市建區七除八扣後又剩多少? 民間一早已提出其他可能性減少業主煩惱,詳情請看本文最後一部份。

第二部份:「樓換樓」實例逐個數
「樓換樓」實例一:油麻地六街(現址為駿發花園)

「樓換樓」並非新鮮事,多年前香港房屋協會(房協)在執行油麻地六街重建時,面對更大規模、更複雜的樓換樓的執行過程,也順利地完成了,而且不論居民或發展商都很滿意,傳為一時佳話。

1974年,香港房屋協會正式開展「市區改善計劃」 (Urban Improvement Scheme)。市區改善計劃的主要目標是透過重建舊樓,改善舊區的環境,以及提供公共遊憩用地、托兒所及老人日間護理中心等康樂及社會設施。房協會向舊區住戶提出收購,如最後當房協使用了所有辦法亦未能收購全部單位,政府會代為收購餘下單位。「市區改善計劃」屬自負盈虧性質,因而計劃和一般私人發展分別不大。該計劃中,大型綜合重建發展包括油麻地六街及馬頭角四街,即駿發花園及欣榮花園。

在履行其職責方面,房協一直樂於在其計劃中配合政府的目標,包括提供政府
/團體/社區用途用地。更重要的一點,以及有別於私人發展商的方面,就是房協會將所有在發展計劃中賺得的盈利再行投資,以資助其他公共房屋計劃,或為該等公共房屋計劃提供資金,令更多社會階層受惠。基於上述所有考慮因素,以及須繳付相當於十足市價的土地補價,房協在釐訂樓價時採用將價格訂於接近市價水平的政策。

可惜房協並沒有繼續執行早年的先鋒計劃,這個油麻地六街重建項目更沒有列入其網站(http://www.hkhs.com/chi/about/milestones.asp)的大事回顧中,最新的發展是把房協和市建局原有的五項舊樓維修保養計劃合併,成為新的「樓宇維修綜合支援計劃」。

「樓換樓」實例二:大坑麗星樓(現址為上林)

置地麗星樓「樓換樓」重建方案詳情:
每戶可獲取一個實用面積不少於767方呎的單位及一個有蓋車位,新樓會維持原有座數及座向,由於新樓基座建有會所停車場,每戶可獲賠償單位比原有單位高出約9層樓,景觀更為開揚,另外物業原先為露天車位,新樓則為有蓋車位。(市建局方案中,業主可選擇原區重建或啟德發展區新樓,日後單位分配可能需要抽籤)

每戶可獲現金賠償40萬元,頂層連天台單位現金賠償為120萬元。(相對於市建局未有現金賠償,由於新樓呎價將高於獲收購的舊樓呎價,業主需要支付差價。)每戶可獲60萬元搬遷貸款,息率為豐銀行最優惠利率(P)減2厘,貸款須於入伙前一次過償還。(市建局方案不存在搬遷貸款)

4. 業主可獲利潤分紅,日後項目利潤若高於成本35%,舊業主可獲利潤分成,最高分成為120萬元。(市建局方案不存在任何分紅)

新報特約評論員一嗚指出,市建局的方案「比起麗星樓的方案,說真一句可說是「差天同地」,市建局業主一般需要補價可換取新樓,相反麗星樓的業主不單可獲現金賠償,仲有分紅,再加上期間樓價急速上升,現時麗星樓的舊業主已成為千萬富翁。

可能大家會問,置地為何願意提供如此優厚的樓換樓方案,但最終仍然可以有錢賺,主要原因係昔日麗星樓重建前仍未用盡地積比率,加上當時有不少發展商,同置地爭奪發展權,經過一輪爭奪下,置地提出的方案最優厚,因而獲昔日的麗星樓業主立案法團揀選為合作重建伙伴,相比之下市建局的重建項目,無需競爭便可獲取發展權,自然無需提出較私人發展商優厚的方案。」

「樓換樓」實例三:西環寶翠園

1950年代,香港政府華員會向政府建議,興建華人公務員住宅。華員會向政府申請了土地,組織公務員建屋合作社,向政府申請土地,興建公務員住宅,寶翠園就是其中之一。1980年代,寶翠園開始舊,亦隨著移民潮,有不少人搬出;社會亦出現了重建潮,不少地產發展商開始向合作社提出收購或合作發展,最後由信德集團和合作社簽約,原業戶以「呎換呎」的方式回遷,而單位的位置則透過抽簽決定。由於公務員建屋合作社年代的寶翠園每個單位逾千呎,但新落成的寶翠園供回遷單位為約八百呎,故實際上發展商是給原業戶「一間半」單位,而多出來的呎數,則事先協議好一個呎價,來補這個差價。實際上,發展商亦是有賺的。

私人發展商「樓換樓」計劃或成絕唱

以上第二和第三個實例是私人發展商進行過的「樓換樓」計劃,但未來的例子或許不多。因為政府通過第545章《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(俗稱「強拍條例」),從前的「樓換樓」已成絕響。寶翠園能夠做到發展商與原業主合作發展的原因,是因為雙方處於一個較平等的平臺下商討。寶翠園合作發展計劃進行時,香港政府並未通過「強拍條例」。和寶翠園相類近的公務員建屋合作社亦包括在紅磡的漆咸大廈,當時有意發展的發展商同樣是信德集團。在2001年,當發展商收購足夠可以申請「強拍」的90%業權後,便不去和其他業主進行有誠意的協商,並向土地審裁處申請「強拍」。土地審裁處的成本高昂,需要聘請各方面的專家,包括估值專家、樓宇狀況評估專家、樓宇結構調查專家等,才有機會打贏官司,而這些專家的花費至少需要兩百萬,對發展商來說是一個小數目,但對小業主來說是一個很大的數目,導致雙方處於一個不平等的關係。換言之,在相類近模式的物業、相同的發展商下,一條導致雙方關係不對等的「強拍條例」已可以減低發展商和原業主商討的誘因,更何況市區重建局可動用的,是比「強拍條例」更大權力的第124章《收回土地條例》。故此,唯有使雙方處於一個較平等的平臺,發展商不能隨便動用可以更快、更低價收地的《土地(為重新發展而強制售賣)條例》、市區重建局不能隨便動用可以更快、更低價收地的《收回土地條例》,他們才會有一個去和小業主合作發展的意欲,做到真正的業主參與、樓換樓、原區回遷。

可惜,2010年政府放寬「強拍條例」,變成由需要取得90%業權改為80% 便可以強制收樓(俗稱「九轉八」)。現在的市區重建已由早前由半公盈機構市建局主導的年代,變成由地產商或收樓王(如田生集團)主導的年代,有很多舊樓結構良好但位處優質地段便要重建,為市民帶來極大困擾。新自由主義當道的香港,市區重建將史無前例加速,但任由沒有社會責任和社會承擔的私營機構進行重建,只會為社區帶來更多負面影響,所以市建局的「樓換樓」方案變得更重要。

第三部份:「樓換樓」可以更好 ──民間倡議的其他可能性

我們不可以忽視民間智慧!舊區聯區居民業主聯會提出其他「樓換樓」安排,可以建構一個更多元化和有文關懷的社會,減輕市區重建對市民造成的負面影響。可惜民間從不同渠道多次在《市區重建策略檢討》諮詢會表達意見,仍沒有對政府的政策造成明顯的影響。這些可能性包括:

可能性一:預備好同區七年樓,讓小業主馬上換樓
好處:受影響戶的社區網絡未置完全被打散;業主不用「搬兩次」,立刻解決居住煩惱。

可能性二:大地盤可分期重建,走的街坊可收賠償走,留的街方可暫搬往旁邊地盤,等待第一期重建完成後即可遷入
好處:受影響戶的社區網絡未置完全被打散;分段進行減少對社區的影響,例如服務當區的菜市場還有顧客,不會因重建嚴重影響客源,減少生計。

可能性三:市建局現已開展41個項目,可於自己(市建局)的同區樓中,提供樓盤讓人換樓
好處:市建局更掌握自己物業的資料,受影響戶可免建築期間租金

可能性四:市建局現時接收了土發公司遺留於九大重建區的物業,可供樓換樓的街坊先搬往暫住
好處:市建局更掌握自己物業的資料,受影響戶可免建築期間租金;2010年順寧道楊源柳抗爭的例子中,市建局已提出這個可能性給楊媽媽。

總結

現實生活中,我們沒有紙牌遊戲Monopoly Deal的「作出反對」咭,沒有能力抵消對手對你作出的行動,即使業主都會變成被剝削的一群。究竟甘心逆來順受嗎?我們還有什麼可抵抗地產霸權?

或者,經過一輪思考後,所有討論都要回歸起點,反問我們希望要一個怎樣的社區?市區重建的目的何在?政府的角色是什麼?受影響的市民的命運又如何?重建的大贏家是誰?

資料參考
短片:樓換樓,已爭取成功???
社區文化關注 (2010). “另類都市更新研究”. 香港:社區文化關注.
一嗚,「市建局樓換樓可以貨比貨」,《新報》,2011年3月23日,B13。

伸延閱讀
「樓換樓 發展商小業主雙贏」,《經濟日報》,2010年4月2日, P12。

「要求田生及新鴻基履行企業社會責任,為Ms. Singh提供『原區(堅道)樓換樓」!」

有關樓換樓 ﹣H15關注組早於去年7月回應

 

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