相片來源︰星島日報  協成工廈 

原文題目︰市建局加碼收購協成工廈 圖破13年僵局 冀重建為住宅

編按︰這是市建局首次踏進工廈市場,開始幫地產界收集零散的業權,以政府之力開首例將工廈改為住宅,是重要的收購,所以才會提供150%的特惠津貼,尤其現在市中心的唐樓靚地已不多,市建局矛頭直指業權分散的工廈,繼續打爛大家的飯碗

文章來源︰經濟日報  20-12-2011 

市區重建局進行首個廠廈項目,重建西灣河街協成工廠大廈連比鄰已拆卸唐樓地段為住宅,為協成業主提供額外現金津貼作補償,希望突破項目拖拉13年沒進展的悶局。

協成工廈如「人球」般,被土地發展公司、市建局及房屋協會三度轉手,市建局今年從房協手上接回協成廠廈後重新估價,並於上周向業主開出收購金額,且看加碼之後能否打動業主。

市建局收購協成能否視為重建工廈的前哨?市建局消息人士指︰「工廈好難做!」

市建局最近向筲箕灣西灣河街9至11號發出收購信,但消息人士不願透露收購金額,理由是「想先看業主的反應。」市建局收工廈有別於收住宅,沒有相等7年樓齡的賠償標準。協成工廈14個業權人,有兩個月時間考慮是否接受收購。

房協2年前按地政總署一貫收購工廈的方式去收購協成,即樓殼價加特惠津貼,向業主開價每平方呎500元,被業主拒絕。市建局今年接手後,基於工廈價值可能受惠於政府推出活化工廈措施而出現調升,故重新估價,並給予特惠津貼外再加額外現金,計法是特惠津貼的50%。換言之,市建局給予協成的業主150%特惠津貼

特惠津貼 高達150%

市建局早於今年9月已為收購協成作準備,首先在網頁內「收購物業準則」一欄,新增「工業樓宇」類別,但指明該準則只適用於H14,即西灣河街重建項目。

根據網頁所載,西灣河街工業樓宇重建項目的收購準則,是以工廈市值交吉價另加津貼。舉例說,若是自用業主,除可得到其物業市值交吉價之外,亦可得到現行地政總署於收地時所發放的特惠津貼(簡稱政府特惠津貼),另加相當於政府特惠津貼50%的額外現金津貼。如出租或空置,則可得到物業市值交吉價外,還有相當於政府特惠津貼50%的額外現金津貼。

至於何謂工廈市價,消息人士指︰「會以港島區協成附近的同類廠廈作參考。」

沒升降機 參考價難尋

永利行測量師有限公司董事蕭亮鴻指,協成工廈沒升降機,很難在附近找同類工廈作收購參考價。市建局會與同區或附近同類樓宇作比較,也會了解買賣雙方有否特殊關係。

協成工廈上一次的物業成交紀錄在2001年,即10年內均沒有成交。協成的4B室2,359平方呎廠房為最近的交易個案,買賣雙方於9月簽訂的協議價是520萬元,實用面積呎價為2,204元。蕭亮鴻指,永利行給該單位的銀行估價是每呎1,300至1,400元,總價值為320萬元,若以一個沒有升降機的工廠大廈而言,逾2,200元的呎價是偏高。他指最接近協成的工廈物業,主要在鰂魚涌及太古城,而那處的工廈全部有升降機,例如太古城的華都中心現時呎價約6,000元。

收購協成可否視為市建局涉足工廈的第一步?市建局消息人士認為很難,「收工廈不容易,市建局無準則,而且收住宅可改善住戶和社區環境,但收工廈會截斷廠戶生意,影響同理據不一樣。」