編按︰林鄭早前曾表示︰「土地發展 需少數服從多數」(明報,18-4-2012),現在推出需求主導重建,由業主提倡發展無疑是不錯的嘗試,相比市建局之前,不需居民支持就可以推行重建,現在有超過70%業主支持已是難能可貴。相比另一惡法<強制拍賣條例>,有八成業權支持可強制重建,而引起民間強烈反彈,為地展商掠奪民財。現在市建局只需七成業權就可開展重建,而且市建局有尚方寶劍般的法例支持,一定可以順利收地,會否又一次淪為協助地產商的法寶呢?政府為何厚此薄彼,對有公權力協助的市建局要求竟被地產商還要低呢?有趣的是大角咀是恆地等地產商的美點,市建局又為何巧合地避開「落釘」的收樓商呢?

舖戶搬遷的問題一直都無法解決,現在還是束之高閣。重建後,他們無法找回舖位,失去老顧客,也消滅地方特色。結果,會否成就林鄭所說的「多數人暴政」呢?成熟的政府不應只將責任推給想重建的居民,應該協助舖主們,解決他們的訴求,為舖戶提供「舖換舖」的選擇。

市建局主席張震遠早前說在市區蚊/小型重建地建公屋,無疑是貽笑大方,這三個重建項目加上來只能提供230個單位,以和諧一型的公屋來說一楝已有680個單位,明顯公屋提議只是流於表面。張主席身為cy的紅人,無疑是向市建局「抽水」,為市建局引入假大空的政策。要建公屋不應在蚊型地盤,只需參考國內的重建例子,在官塘、喜帖街等大型地盤中,抽一塊地建一楝公屋就可以,既可以原地安置(不是原區安置,同一個九龍東區可以由官塘去到將軍澳),保留社區網絡。這措施難免影響樓價,在豪宅旁是公屋,不知張生和林鄭又是否接受得來呢?

如市建局無法改變以往賺錢主導的營運方式,所有建議都是徒然,希望需求主導重建不會淪為多數人暴政,為地產商和市建局加快收地。

題目︰

需求主導重建3項目成本15.8億料虧損

文章來源︰信報  22-4-2012

市區重建局去年因應《新市區重建策略》加入需求主導先導計劃,合共接獲25 份申請,選出其中3 個完全符合條件的舊樓項目作先導計劃,預計可重建約230 個中小型單位,總成本約15.82 億元。市建局預計,三個項目可望在2019至2020年落成,估計全部錄得虧損。

共25份申請

市建局原定在本年度內推出1 至2 個需求主導的計劃,該局主席張震遠表示,由於業主的反應踴躍,共接獲25 份申請,決定增加至3 個,每個項目申請業主所佔的業權份數超過70% ,地盤面積逾4300方呎,並屬失修或明顯失修。

3 個獲選的重建項目,其中兩個位於深水埗,分別為海壇街229A 至G 號及205 至211A 號,餘下一個則為大角咀杉樹街13 至31 號及橡樹街87 號,3 項目總佔地約1.02 萬方呎,涉226 個業權和約290個家庭,部分樓層涉及劏房的情況。

3 個項目中以大角咀項目規模最大,涉及11 個街號,地盤面積逾9310 方呎,預料重建後可建樓面約6.83 萬方呎,興建92 伙。張震遠表示,3 個項目總發展成本約15.82 億元,收購和安置補償租客等的開支約9.2 億元,他估計,以今天的賠償條件和樓價水平,3 個項目都將會錄得虧損。

至於另外22 個申請,其中17 個因業主未達地盤內每個地段業權份數67%的門檻,部分則因地盤面積太小或樓宇狀況尚可而未有獲選。有見因業權因素失敗的申請較多,張震遠表示,未來將加強教育,助公眾明瞭如何達門檻。

候任行政長官梁振英早前建議,將收購的土地發展作公屋用途,發展局局長林鄭月娥表示,市建局推出市區更新計劃時,需要繼續保持自負盈虧,且不能自行改變重建的模式,須視政府政策,較難發展沒有回報的項目。此外,她認為,舊樓居民支持重建計劃,即使政府換屆,計劃仍可持續。

未見「落釘」

海壇街和杉樹街均屬市建局多次進行重建計劃的地區,不少發展商也頻頻在區內物色併購機會,惟市建局表示,3 個項目至今沒有「落釘」等情況。

油尖旺區議員蔡少峰認為,大角咀一帶不少大廈樓齡已40 至50 年,且沒有升降機,以往治安較差,樓宇質素不理想,不少居民希望物業獲市建局或私人發展商收購。在私人併購和市建局兩者選擇,他表示,私人併購時部分人士在單位面積的估算上有誤導,部分則以滋擾等方式促使業主售樓,相比之下,居民一般認為由市建局進行收購,較為安心。

住戶歡迎商戶愁

市區重建局推出3 個需求主導重建計劃,發展局局長林鄭月娥昨天夥同市建局主席張震遠到其中位於大角咀的受影響物業進行家訪。對於項目或正式進行重建,不少住戶表示歡迎,惟地舖業主和租戶則有所保留,擔心難在區內再覓得合適物業。
昨早出席記者會後,林鄭月娥和張震遠同赴杉樹街13 至31 號探訪其中兩個家庭,各逗留約10 分鐘時間,視察舊樓居住環境和聽取居民對獲納入首批需求主導重建計劃的感覺。
就記者現場所見,物業公用地方淺窄,部分有塌石屎等情況,部分單位內更有滲水。
大角咀項目其中一位倡議者梁先生,居住在低層一個實用面積約464 方呎的單位十多年,他認為物業太殘舊,除滲水外,衞生和治安情況不理想,由於擔心由私人發展商併購會被騙,故聯同數個梯號的業主合作提出申請,大部分住戶均支持。他期望,日後收購價可達馬頭圍道項目水平,即每方呎實用面積逾9785元。
另一住戶徐先生表示,住在物業近50 年,廚房和廁所的漏水情況嚴重,維修成效不顯著,期望售出物業改善生活環境。
不過,地舖業主和租客對於重建則有保留。承租其中一個地舖、經營食肆的馮先生表示,去年以每月3.8 萬元租用舖位,租期3 年,並斥資逾100 萬元裝修,得悉物業將重建的消息後感到無助,坦言大失預算,擔心最終未能獲得任何賠償。

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