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編按︰無寶不落的市建局,主席張震遠已升為行政會議成員,為cy塗脂抹粉,左右政府重要決策。

市建局當然可以分一杯羹。市建局剩食,舊區的唐樓不是位置不佳,遠離鐵路沿途,如︰牛頭角、馬頭圍道、紅磡,就是已被收樓商佔領,所以市建局便說要停下步伐,減少重建。現在他找到新肥肉,工廈,工廈重建難度很大,不像一般住戶,使用者因為生計,往往更不願遷出,像房協收回舊式工業邨時,已遇到不少阻力。市建局因利成便,可用法律強制收樓,絶不是房協之流,可惜工廈大像舊樓,多不涉公眾利益,更打擊生計,現在市建局竟震震說重建,民間沒有反彈,不得不說社會的退步。

正如發哥所言︰"香港核心價值是搵食",過去市建局打散我們家園,竟然連搵食都打壓。市建局,cy的爪牙,林鄭的奴才,這五年將會發大財,變本加厲。

原文題目︰市建局擬加碼推工廈重建 釋出土地用途視乎政府政策

新聞來源︰大公報 19-6-2012

市區重建局計劃以「加碼」補償方案,未來一年展開工廈重建先導計劃,首年重建一至兩個樓齡三十年以上、業權分散及失修工廈項目,但不沾手劏房工廈,收購價建議以市值交吉價另加最高四倍政府特惠津貼計算。市建局主席張震遠稱,收購工廈釋出的土地,將重建為住宅或商廈,至於是否用以重建公屋,要視乎政府政策,市建局會積極配合。有測量師形容,市建局提議的工廈收購價堪稱「筍價」。

四項目待審批

市建局回應財政司司長曾俊華於二月公布財政預算案時提出的邀請,近日完成對參與重建工廈的研究,提出以先導形式進行,測試收購方式與補償方案,以便日後加以優化。市建局已檢視全港數百個工廈項目,篩選出四個項目,包括兩個推薦項目,提交財政司司長審批核准。

市建局按五大準則挑選項目,包括:一)樓宇狀況屬明顯失修或失修;二)樓齡逾三十年;三)地盤內樓宇業權分散,沒有單一業主擁有超過三成業權;四)理想的地盤面積可逾一千平方米;五)空置率相對地高。

張震遠昨日會見傳媒時稱,中選的工廈,土地用途已改為住宅或商廈,由於業權分散,私人重建不易,但工廈老化失修成為問題,加上土地需求殷切,故由市建局收購重建。他強調,若有劏房的工廈,市建局一定不進場收購, 「因為希望(先導計劃)順利進行,不想有複雜因素。」據了解,市建局不想收購劏房工廈,以免變相鼓勵有人在工廈劏房。

預料蝕本收場

張震遠不肯透露有關工廈選址,但希望兩項目發展不同形式,意味一個重建住宅,一個重建商廈。他稱工廈通常已「起到盡」,用盡十五倍地積比率,若重建住宅,只有八倍地積比率,可增值空間很少,加上收購條件優厚,估計難逃蝕本收場。
候任行政長官梁振英近日表示,為縮短單身人士輪候公屋時間,願意研究空置工廈改為單身人士單位。被問及會否收購工廈重建公屋時,張震遠稱,收購工廈所得地皮用途,須與政府協商,若政府有新政策,市建局會積極配合。
市建局其實已有收購工廈經驗,西灣河街協成工廠大廈是「試金石」,雖較之前由房屋協會收購提出較優厚條件,但至今未完成收購。

筍價收樓吸引

市建局建議先導計劃加碼收購,業主收購價的現用途市值交吉價,會參考市場交投價,而非過往的純工廈市值,重建潛力得以計算入內。自用業主收購價為市價加四倍政府特惠津貼,非自用業主為市價加一倍半特惠津貼,租客廠戶為兩倍半特惠津貼,較西灣河自用業主享市價加一倍半特惠津貼、租客享一倍特惠津貼的條件優厚。現時政府特惠津貼一般為每方呎二、三百元,視乎地區而有不同。市建局若收購到一定業權量,可向政府提出以收回土地條例徵地。

英國皇家特許測量師學會(RICS)房屋政策小組主席謝建華稱,活化工廈措施下,工廈重建與改裝潛力增加,工廈市價已大幅炒高,市建局按市價加最高四倍特惠津貼,收購條件屬「筍」。他稱活化工廈措施下,工廈整幢重建個案不多,主要受制於業權分散,由市建局以筍價收購,加上可動用「尚方寶劍」以收回土地條例徵地,重建機會提高。

協成工廠大廈租戶曾先生十八年來在現址經營約九百平方呎的車房,他說業主已接受收購,車房面臨搬遷,但租金較現時貴兩、三倍,難以負擔。若按先導計劃補償方案推算,曾先生可獲大約四十五萬元補償,但他說未計搬遷裝修開支,單是兩個月租金上期已要十多萬元,電錶按金逾萬元,已花去一半補貼。市建局稱,西灣河項目沒有追溯權,先導計劃補償方案並不適用於這項目。

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編按︰重建誰最得益呢?顯然而見,區內樓價火熱,25年的裕民中心,也要每呎六千一,四百多萬。市建局成日說怕怕的釘子戶是誰?原來是英皇,對,就是容祖兒那間公司,專收舊樓,重建中的舊區是她與田生的天堂。

觀塘47 年舊樓呎價逾萬 區內重建帶動英皇高價落釘

新聞來源︰02-5-2012明報記者林尚民攝影余俊亮

市建局觀塘裕民坊重建項目已逐步展開,加上近年附近的工廠區已轉型為商業區,令區內物業價值拾級而上,有發展商看好該區發展,密密展開收購大計。位於裕民坊重建地盤邊緣位置,樓齡已屆47 年的物華街華安大廈,新近獲中小型發展商英皇國際(0163)以天價「落釘」,一個實用面積僅345 方呎的住宅單位,成交價348 萬元,呎價逾1 萬元,料貴絕東九龍舊樓,單位更在短短3 年時間內升值超過4 倍之多。

今次成為英皇收購獵物的華安大廈,位於物華街43 至45 號,與整個裕民坊重建地盤只隔一條馬路, 更非常鄰近信置(0083)於09 年投得的重建計劃首期月華街地盤,加上項目樓齡已屆47 年,重建價值極高,故成功吸引發展商以天價收購。

業主持貨不足3 年賺幅逾4 倍

土地註冊處資料顯示,英皇近月就透過兩間公司購入華安大廈兩個物業,其中1樓45 號室,實用面積345 方呎,於上月中就以348 萬元獲Earn Crown Investment Ltd購入,該公司董事為英皇國際執行董事張炳強及董事總經理黃志輝、范敏嫦,實用面積呎價達10,087 元。原業主於09 年7 月僅以68 萬元購入,現持貨不足3 年,帳面獲利280 萬元,賺幅達4.1 倍。

事實上,早於今年3 月中,上述3 人持有的Time Smart Investment Ltd,率先以7500萬元購入該廈地下43 號舖,以實用面積約620 方呎計,呎價達120,968 元。受惠收購效應,原業主同樣勁賺離場,資料顯示,原業主於03 年以1550 萬元購入,現獲利5950 萬元或3.8 倍之多。

料每呎樓面地價約6800 元

業內估計,華安大廈共涉約60 個實用面積介乎295 至345 方呎的住宅單位,地下則有5 個約700 方呎之地舖,若以每伙住宅收購價約400 萬元,地舖約7500 萬元計,預計整個收購項目將涉資約6 億餘元。市場人士粗略估計,上述項目地盤面積約1 萬方呎,以9 倍地積比計,可建樓面約9 萬方呎,折合每方呎樓面地價約6800 元,與當年信置以呎價約7000 元投得的月華街地盤相若。

市場人士又稱,未來裕民坊重建將提供不少商業樓面,加上區內已有多幢新式商廈落成,估計發展商將以精品式豪宅作包裝,若以平均面積約500 方呎計,項目料提供約180 伙。另張炳強昨日出席記者會時表示,公司將在市場上積極收購舊樓,但由於港島區新供應較少,故收購計劃亦將集中於港島區。

裕民坊重建提供2000 伙

早於1998 年,市建局前身土地發展公司已提出觀塘市中心重建計劃,而最後一期裕民坊將於2016 年才強制收地,估計由提出至全部落成,歷時將超過22 年,未來將提供2000 個住宅單位及200 多萬方呎商業樓面,為市建局歷年來最大型重建計劃。

市建局歷年最大重建計劃資料顯示,整個重建計劃地盤面積將達57 萬方呎,影響約1653個業權及約5000 人,市建局將斥資140 億元進行收購,連同建築成本在內,估計重建總成本將逾300 億元。項目將分5 期進行,未來將可提供5 幢合共2000 伙住宅, 另有225.7 萬方呎商業樓面,更設有政府設施及休憩用地。

項目第一期月華街地盤,即巴士總站舊址,早於09 年已由信置(0083)奪得發展權,項目佔地46,565 方呎,總樓面約299,562 方呎, 住宅部分佔約232,825 方呎,將興建1 幢樓高40 層約300伙大廈,另政府及團體的樓面約66,736 方呎,包括一所賽馬會健康院,據悉,當時信和以每方呎樓面地價約7000 元另加分紅投得該項目,預期落成後呎價將超過1 萬元水平

348 萬不足購區內兩房戶

是次收購呎價雖然高逾1 萬元,但成交價只有348 萬元,若舊業主要在區內物色新單位,選擇亦十分少。以大型屋苑麗港城為例,區內代理表示,現時屋苑400 萬元以內的放盤單位只有一個,屬極低層連租約單位,面積約600 方呎,放盤價為380萬元,每方呎叫價約6000 餘元,但景觀欠奉,若要交吉盤,現時亦只有一個中低層639 方呎的2 房戶放盤,放盤價約400 萬元,每方呎叫價約6260 元。 繼續閱讀文章 »

編按︰吹水無敵跟醜聞纒身的梁班子,梁齊光局長貪小便宜更是千夫所指,他如果不用落台,說的話也可聽聽。不過,議員、局長好大喜功,要為工業區添色彩,很簡單,停止活化工廈政策。藝術家的天敵不是環境不好,不漂亮,而是高租金與重建。

新聞來源︰蘋果日報 5-7-2012

發展局局長麥齊光指,觀塘駿業街遊樂場位處觀塘商貿區中心地帶,會保留此難得市肺,改造成一個讓市民工作玩樂、寫意蹓躂、悠閒消遣的好地方。政府會加強綠化,亦正研究嶄新的設計元素,將駿業街遊樂場改造成觀塘工業傳統公園,讓它見證九龍東由一個舊工業區轉變成新商貿中心。日後遊樂場亦能舉辦各類文化藝術表演或嘉年華活動,把這個位處觀塘中心的罕有露天地點,營造成商貿區內具魅力及充滿動感的公共空間。

立法會議員謝偉俊說,若能將該地改建為室內場館,兼容演唱會及視覺藝術等文藝表演及球賽,能為區內晚上寂靜的工業區帶來活力。

10招優化九東 觀塘工業區易名商貿區

8-6-2012 明報 

為配合九龍東轉型成為另一個核心商業區,發展局花3個月諮詢區議會及地區團體,推出優化了的「概念總綱計劃2.0」,提出以10招加強九龍東與相鄰地區的整合、改善行人暢達度和街道景觀,以及優化海濱地區等,當中重點工程包括闢建11公里的海濱長廊,及仿效啟德美渠美化工程,將觀塘的敬業街明渠,改造成翠屏河,並連接海濱長廊。 繼續閱讀文章 »

忙了多個月,終於搬了到港島區居住(可以用選票支持何秀蘭議員或陳淑莊議員連任),離開老家的官塘更遠了。二千八百呎的單位,月租六千零二圓,無錯,確是六千零二圓,這大概是一個四十年前的租值。我不是在癡人說夢,而是因為現時的居所,是由我的好顧主提供的,才那麼便宜。當然我在工作上付出的心力,總對得住我所有的老闆(有餘)。我鄰居的部分其他單位,月租約八萬多至九萬多。香港的租金實在昂貴得驚人,若不是昂貴的租金,一般中小企業,尤其小商戶的生存空間便大得多了。最糟糕的是,在貴租金下受惠,只是小數的大業主。而這些大業主的數目亦越來越少,社會上的財富,越來越落入極少數、極少數的人的手中。

若不是租金佔去經營成本的一大截,普羅受薪階層的收入,總不會像現時的卑微。

還是講活化工廠區罷,一次行經官塘巧明街,見到舊巴士廠凋零多年,感到有點可惜。然而,日後若該地段又只是千篇一律的改建為甚麼商貿大廈,整個官塘工業區只會變成一個商業地區,根本並沒有地盡其用。

多年來,香港骨灰龕的規劃欠妥善,令供應嚴重短缺,部分不法商人更借此經營非法的骨灰龕圖利,最終損失的,還是大眾。此外,亦令這問題變得複雜,政府更難解缺(即使她有缺心)。既然如此,何不將舊巴士廠的部分或全部地皮,又或區內其他工廠用地,闢作骨灰龕場之用。這構思,有以下幾個優點。
首先,骨灰龕場設在工業區內,尤其在區內的中心點,骨灰龕場會被附近的工廠或工貿大廈遮擋,附近的住宅區的居民,便不可能再以骨灰龕靠近民居作為藉口反對。

由於骨灰龕場被其他工廠大廈和工貿大廈阻擋,燃燒冥襁的煙塵,也不會對附近居民做成影響。當然,政府長遠應考慮在骨灰龕場內,禁止燃燒冥襁和香燭,進一步推動助環保。

工業區,甚至商業區內在晚上的情況,與住宅區截然不同,沒有太多人起居作息,因此亦不會惹來像將骨灰龕場設在住宅區內的非議。
前往骨灰龕場的人流,通常只會在假日出現,因此並不會對工業區的交通設施做成額外的負擔,亦不會與平日在區內工作的人士爭用交通設施,反而更有利推動該等交通設施在假日的使用率,又可以將假日工業區內一片死寂的現象改變,還可以造福區內食肆等的配套行業,令他們得到新的生機。
一般工業區的交通設施完備,大多有地鐵、東鐵、西鐵、巴士、小巴、電車等公共交通工具直達,往來十分方便,對掃墓人士是百利而無一害的,當然。由於公共交通設施的利便,亦會減少掃墓人士駕車或成的士前往而引至區內交通混亂的情況出現。例如,官塘舊巧明街的巴士廠,經官塘或牛頭角地鐵站前往,都是十分方便的。而只要將現時工業區內的汽車上落客禁區生效時間伸延至假日,便不會因為骨灰龕場的設立,而令地區在假日和春秋兩祭時,變成汽車的死胡同。

在香港,清明節的天氣,通常潮濕悶熱。而到了重陽節,還是夏末(乾曬)。現時多個骨灰龕場的所在地偏遠,後人要長途跋涉前往各個如將軍澳墳場的骨灰龕場拜祭仙人,情況十分狼狽。然而,只要將骨灰龕場建於市區內,問題便得以解決。
十八區中,除了離島區外,幾乎每區都有工業區,因此如果由官塘區作為先導者,在工業區內,將工廈改建為骨灰龕場,日後便能將此創舉,推展至各區,甚至擴展至商業區。

至於甚麼防火、走火、建築物條例,其目的是為使用者的安全而訂立。骨灰龕場內,只要嚴禁燃燒冥襁,或裝置滅煙系統,而處所內又加裝自動灑水系統和其他消防設備,是不會對使用者構成危險的。
現時,部份政府興建,並根據法例,交由香港華人墳場協會管理的骨灰龕場內部份場地,經已不設插香燭的地溝。長遠,還是應該嚴禁在整個骨灰龕場內燃燒冥襁和香燭的。

至於在緊急事故時的人流疏散問題,只要原用現時不設空氣調節,不加設窗戶,令骨灰龕場內與外間的空氣相連,即使萬一發生火警,也不會做成煙霧積聚,令疏散的人慌亂的情況出現。

而由於骨灰龕場一般只會在日間開放(晚上誰會到那裡呢!),加上不裝設窗戶,遇事時,即使電力系統實靈,外間直接射進的光線,亦足以確保逃生時的安全。
至於樓梯闊度能否應付疏散的人流嗎?這根本不會構成問題,因為樓梯是可以加闊的,或在建築物外牆加設。骨灰龕場內既無大量的可燃物料,發生火災的機會甚少,加上裝置了自動灑水系統滅火滅煙,即使一旦發生火警,人們逃生時出現恐慌的情況,肯定會比一般商業大廈的少。

再不解決骨灰龕場不足的問題,香港人便死無葬身之地了。若十八區的人,都不踏出一小步,政府又如何能解缺這個問題。

我既提議在官塘區的工業區內興建骨灰龕場,也支持在其他區內,包括我現家住的港島區興建。

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