編按︰重建誰最得益呢?顯然而見,區內樓價火熱,25年的裕民中心,也要每呎六千一,四百多萬。市建局成日說怕怕的釘子戶是誰?原來是英皇,對,就是容祖兒那間公司,專收舊樓,重建中的舊區是她與田生的天堂。

觀塘47 年舊樓呎價逾萬 區內重建帶動英皇高價落釘

新聞來源︰02-5-2012明報記者林尚民攝影余俊亮

市建局觀塘裕民坊重建項目已逐步展開,加上近年附近的工廠區已轉型為商業區,令區內物業價值拾級而上,有發展商看好該區發展,密密展開收購大計。位於裕民坊重建地盤邊緣位置,樓齡已屆47 年的物華街華安大廈,新近獲中小型發展商英皇國際(0163)以天價「落釘」,一個實用面積僅345 方呎的住宅單位,成交價348 萬元,呎價逾1 萬元,料貴絕東九龍舊樓,單位更在短短3 年時間內升值超過4 倍之多。

今次成為英皇收購獵物的華安大廈,位於物華街43 至45 號,與整個裕民坊重建地盤只隔一條馬路, 更非常鄰近信置(0083)於09 年投得的重建計劃首期月華街地盤,加上項目樓齡已屆47 年,重建價值極高,故成功吸引發展商以天價收購。

業主持貨不足3 年賺幅逾4 倍

土地註冊處資料顯示,英皇近月就透過兩間公司購入華安大廈兩個物業,其中1樓45 號室,實用面積345 方呎,於上月中就以348 萬元獲Earn Crown Investment Ltd購入,該公司董事為英皇國際執行董事張炳強及董事總經理黃志輝、范敏嫦,實用面積呎價達10,087 元。原業主於09 年7 月僅以68 萬元購入,現持貨不足3 年,帳面獲利280 萬元,賺幅達4.1 倍。

事實上,早於今年3 月中,上述3 人持有的Time Smart Investment Ltd,率先以7500萬元購入該廈地下43 號舖,以實用面積約620 方呎計,呎價達120,968 元。受惠收購效應,原業主同樣勁賺離場,資料顯示,原業主於03 年以1550 萬元購入,現獲利5950 萬元或3.8 倍之多。

料每呎樓面地價約6800 元

業內估計,華安大廈共涉約60 個實用面積介乎295 至345 方呎的住宅單位,地下則有5 個約700 方呎之地舖,若以每伙住宅收購價約400 萬元,地舖約7500 萬元計,預計整個收購項目將涉資約6 億餘元。市場人士粗略估計,上述項目地盤面積約1 萬方呎,以9 倍地積比計,可建樓面約9 萬方呎,折合每方呎樓面地價約6800 元,與當年信置以呎價約7000 元投得的月華街地盤相若。

市場人士又稱,未來裕民坊重建將提供不少商業樓面,加上區內已有多幢新式商廈落成,估計發展商將以精品式豪宅作包裝,若以平均面積約500 方呎計,項目料提供約180 伙。另張炳強昨日出席記者會時表示,公司將在市場上積極收購舊樓,但由於港島區新供應較少,故收購計劃亦將集中於港島區。

裕民坊重建提供2000 伙

早於1998 年,市建局前身土地發展公司已提出觀塘市中心重建計劃,而最後一期裕民坊將於2016 年才強制收地,估計由提出至全部落成,歷時將超過22 年,未來將提供2000 個住宅單位及200 多萬方呎商業樓面,為市建局歷年來最大型重建計劃。

市建局歷年最大重建計劃資料顯示,整個重建計劃地盤面積將達57 萬方呎,影響約1653個業權及約5000 人,市建局將斥資140 億元進行收購,連同建築成本在內,估計重建總成本將逾300 億元。項目將分5 期進行,未來將可提供5 幢合共2000 伙住宅, 另有225.7 萬方呎商業樓面,更設有政府設施及休憩用地。

項目第一期月華街地盤,即巴士總站舊址,早於09 年已由信置(0083)奪得發展權,項目佔地46,565 方呎,總樓面約299,562 方呎, 住宅部分佔約232,825 方呎,將興建1 幢樓高40 層約300伙大廈,另政府及團體的樓面約66,736 方呎,包括一所賽馬會健康院,據悉,當時信和以每方呎樓面地價約7000 元另加分紅投得該項目,預期落成後呎價將超過1 萬元水平

348 萬不足購區內兩房戶

是次收購呎價雖然高逾1 萬元,但成交價只有348 萬元,若舊業主要在區內物色新單位,選擇亦十分少。以大型屋苑麗港城為例,區內代理表示,現時屋苑400 萬元以內的放盤單位只有一個,屬極低層連租約單位,面積約600 方呎,放盤價為380萬元,每方呎叫價約6000 餘元,但景觀欠奉,若要交吉盤,現時亦只有一個中低層639 方呎的2 房戶放盤,放盤價約400 萬元,每方呎叫價約6260 元。

樓價急升舊樓業主惜售

即使不需要大型屋苑,區內的其他單棟物業選擇亦不多。富聯物業營業經理盧家明透露,雖然區內舊樓林立,但位置上屬於市區,加上實用率高,仍受用家追捧,而且業主大多居於區內數十年,所以十分惜售,放盤量不多,尤其月華街的舊樓物業。
裕民中心呎價叫破6000 元

盧亦稱,由於放盤量低,故成交量十分疏落,現時平均成交呎價約6200 元。若以是次348 萬元成交價計,較理想選擇則位於內街、區內樓齡22 年的富麗花園,目前牡丹閣中層G 室放盤價為328 萬元,以面積665 方呎計,呎價約4932 元,僅為收購單位呎價的一半,但除了該單位外,已難在區內物色其他物業。他亦指出,若以樓齡約25 年、位於牛頭角道的裕民中心為例,3 座高層A 室,面積680 方呎,放盤價已達420 萬元,每呎叫價高達6176 元。

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