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編按︰政府無地怎麼辦?問市建局,他們囤積居奇,等待樓市直上高峰才放盤招標,賺盡之心,路人皆之

原載︰經濟日報 23-8-12 

市建局現時在九龍城、土瓜灣及紅磡一帶,合共持有約6個住宅項目可供出售,合共涉及近1,100伙單位供應;其中以今年初批出的土瓜灣浙江街項目及馬頭角區北帝街可最快推出市場,涉及單位約208伙。

涉逾千伙 最快2015落成

土瓜灣浙江街/下鄉道項目由其士國際(00025)今年初投得,佔地約1萬平方呎,地積比率約9倍,總可建樓面面積約9.02萬平方呎,其中1.5萬為商業樓面面積,預算可興建約116伙,50%單位實用面積為500平方呎或以下,預計項目最快可於2015年落成。

至於馬頭角區北帝街/木廠街發展項目,則由中國海外(00688)投得,地盤面積約8,299平方呎,總可建樓面面積約7.46萬平方呎,其中住宅及商業樓面分別佔6.22萬及1.25萬平方呎,可興建約92伙,中小型單位比例亦達50%,亦可望在2015年落成。

除上述兩個已招標的項目外,市建局在區內還有馬頭圍道/春田街發展項目、新山道20至46號、九龍城道/上鄉道項目,及北帝街/新山道發展項目等4個項目,涉及單位約884伙;其中九龍城道/上鄉道項目,及北帝街/新山道發展項目屬「樓換樓」項目。

編按︰財團早着先機,不只一次,而是每次。最著名莫過近日新界東北發展,恆基早在馬屎埔村落釘,收購村內超過六成土地。為何財團可未卜先知?問問政府高官(曾蔭權、許仕仁之流)平日跟誰人打交道可知一二。

原載︰23-8-2012 經濟日報

九龍城區舊樓雲集,政府為促進舊區更新,制定出《九龍城市區更新計劃》,而恒地(00012)、長實(00001)等發展商已早着先鞭,率先進駐收購舊樓,合共擁有逾278萬平方呎樓面的土地儲備,日後受惠最多。

圍繞着九龍城地區,政府正啟動啟德新發展區、沙中綫等大型基建,發展商早於幾年前已發現區內充滿重建潛力,率先展開多個舊樓收購項目,初步估計涉及逾31萬平方呎用地,以及逾278萬平方呎可建樓面,當中以長實、恒地以及九建(00034)所持土地儲備較多。

區內逾千舊樓 掀收購熱

另一方面,由於區內樓齡50年或以上舊樓逾千幢,佔區內樓宇總數約19%,當中不少出現日久失修的情況。故此,政府特別成立「九龍城市區更新地區諮詢平台」,並為展開《九龍城市區更新計劃》作準備。

經過數個月諮詢後,當局於日前完成初步方案並展開諮詢,初步建議在區內劃分出「優先重建」、「優先復修及活化」、「重建及復修混合」和「活化商貿」4種規劃區域,除了涉及市建局多個重建項目外(另見文——「市建局6項目 排隊出售」),亦包括發展商所持有的土儲。

例如恒地區內所持有的3個項目,涉及134.4萬平方呎樓面,其中馬頭圍道196至202號屬於「優先重建」範圍內,而規模較大的馬頭圍大廈及紅磡機利士南路8座舊樓重建項目,則位於「重建及復修混合」之內,相信日後進行重建,亦能更為順利,如期上馬。

搶先進駐 日後發展受惠

至於長實於區內則擁有馬頭圍道77至87號,以及鶴園街康力投資大廈兩個項目,涉及40萬平方呎樓面。當中前者屬於「優先重建」範圍內,相信日後發展成住宅亦會較順利;惟後者則屬於「活化商貿」,即使發展商有意重建成住宅,但政府仍然會較為傾向於維持現時商廈發展模式,相對波折重重。

近年積極收購舊樓、增加土儲的九建,則收購屬於「優先重建」範圍的「環字八街」其中環景街等三街舊樓,涉及約36.5萬平方呎可建樓面,其餘的「環字五街」則正由美聯(01200)代為收購,估計九建將有意擴大版圖。

其餘如華懋、信置(00083)以及豐泰地產亦積極在區內擴大版圖,惟普遍位於「復修及活化優先」範圍之內;其中華懋先後收購兩個舊樓項目,合共10萬平方呎樓面。

編按︰無寶不落的市建局,又羸一仗。

市建局的好處在於可控制收樓的速度和賣樓招標的時間。收樓時,遇上樓市差就會動作加快,趁居民意志薄弱,平價收樓,如入無人之境;市好,坐擁巨資,信貸評級猶如港府的市建局,可拖延時間,靜候機會,消磨居民意願,到時一出價,就會水到渠成。成功收地後,也可扣起土地不放,等待樓市高峰,賺盡地價,迫令地產商接受辛辣的分紅條款,相反亦然。今天,終於等到了,苦盡金來,金融海嘯大張旗鼓,廣開項目,表面上,明益街坊,解決他們的財困,乖乖獻上居上所,實則是開平價,收平樓。現在樓市在CY領導下又登上高峰,6項目急忙排隊招標,怎能不盡賺呢?

再看看本年5月的舊聞,賠償只是如何巧立名目,所謂啓德新區的樓換樓計劃,原來要付上萬元一呎才可"換樓",試問賠償八千多元一呎的深水埗海壇街街坊,再加上現時政策只賠償實用面積,七除八扣,只可能餘下六千多元,如何玩得下換樓遊戲呢?

樓市狂升,市建局,政府,繼續不痛不癢。後者今天推出兩塊地皮,只提供一千一百單位,杯高車薪,倒頭來,這類小型地,地產商也加入戰團,高價投地,刺激二手成交,,樓市又可再創新高。現政府走回貪曾之路,倉房大賺,水從何來?又是從我們房奴的口袋來了。

如果市建局上市,股評家一定大把推介,政府開路,有法例保護,穩賺,又沒風險的生意,現時太難找到了

相片來源︰http://www.panoramio.com/photo/47841873

新聞︰

市建局6項目 排隊出售

文章來源︰23-8-2012 經濟日報

市建局現時在九龍城、土瓜灣及紅磡一帶,合共持有約6個住宅項目可供出售,合共涉及近1,100伙單位供應;其中以今年初批出的土瓜灣浙江街項目及馬頭角區北帝街可最快推出市場,涉及單位約208伙。

涉逾千伙 最快2015落成

土瓜灣浙江街/下鄉道項目由其士國際(00025)今年初投得,佔地約1萬平方呎,地積比率約9倍,總可建樓面面積約9.02萬平方呎,其中1.5萬為商業樓面面積,預算可興建約116伙,50%單位實用面積為500平方呎或以下,預計項目最快可於2015年落成。

至於馬頭角區北帝街/木廠街發展項目,則由中國海外(00688)投得,地盤面積約8,299平方呎,總可建樓面面積約7.46萬平方呎,其中住宅及商業樓面分別佔6.22萬及1.25萬平方呎,可興建約92伙,中小型單位比例亦達50%,亦可望在2015年落成。

除上述兩個已招標的項目外,市建局在區內還有馬頭圍道/春田街發展項目、新山道20至46號、九龍城道/上鄉道項目,及北帝街/新山道發展項目等4個項目,涉及單位約884伙;其中九龍城道/上鄉道項目,及北帝街/新山道發展項目屬「樓換樓」項目。

相關新聞︰

啟德換樓價 兩個月升6%

文章來源︰經濟日報 31-5-2012

市區重建局位於啟德的樓換樓用地,樓宇未動工,換樓呎價已經升值6%至7%。市建局執行董事譚小瑩昨日表示,啟德發展區住宅地盤的物業價值,跟隨大市上調,不同樓層區域的單一呎價,不足3個月上升逾6%。 繼續閱讀文章 »

圖片來源︰sin 明報

編按︰市建局多麼會做生意,收樓價才每呎價$5937,現在樓宇售會卻需萬元,入場費400萬,絶不是窮人恩物,官塘市中心,成功變成富有人家的世界。難怪主席張震遠升任行政會議,以錢為本的市建局財務報表,只會越來越好,更美觀,更得體。最要是現在發展地盤,前身是月華巴士站,滿佈老榕樹,乘涼談天,一樂也;現在老樹已被斬伐,公園淪為豪宅,地皮免費送予市建局,再賣給信和,情何以豈。現在cy上任後樓價狂升不至,說好的平抑樓市,已束之高閣,今天可說圖窮匕現,水落石出。畢竟,測量師,就算橙葉測量師,首要任務也可是協助發展商賺得盤滿砵滿,肚闊腸肥,打份工,收老闆指示。

信置觀塘新盤 呎價料萬元
主打400至600呎細單位 

文章來源︰明報 4-8-2012

樓價高企下,針對舊區分支家庭客源的小型單位近年有價有市。信和置業(0083)與市建局合作、預計最快第4季推售的觀塘月華街原巴士總站住宅發展項目,市場消息指樓盤將以近400至600餘方呎小型單位為主打,發展概念與4月發售、同屬市區重建項目的大角嘴奧柏‧御近似。由於單位整體銀碼相對較細、加上物業位置方便,以及是觀塘14年來唯一全新樓盤,估計月華街項目的意向呎價將在1萬元水平。

港府銳意將東九龍打造為新一代商業中心,加上裕民坊大型市區重建工程上馬在即,令到作為香港最早期衛星城市之一、市容已經甚老化的觀塘,近年再次受到注視。

觀塘14年來全新盤 料第4季開售

信置與市建局合作的月華街住宅項目,預計2014年中落成,提供299伙,已於6月入紙申請預售樓花,估計最快第4季發售,是自功樂道海天園1998年推售以來,觀塘核心地段內過去14年來唯一新盤。此外,月華街雖與功樂道同屬觀塘優質住宅地段,惟區內住宅齡動輒逾40年,以月華街樓齡相對最輕的月明樓而言,入伙亦已38年。

由於觀塘人口高逾63萬人,預計區內分支家庭,將成月華街項目的主要客源。事實上,信置近期與市建局合作的住宅項目,不論是去年開售的長沙灣御匯、今年的紅磡御悅、大角嘴奧柏‧御,共通點都是主打袖珍型單位,而且都賣個滿堂紅。

銀碼細增競爭力

市場消息指出,月華街項目將參照上述樓盤的發展概念和設計元素,以建築面積近400至600餘方呎、開放式至兩房間隔的小型單位作為主打,優點是即使呎價偏高,但單位整體涉及銀碼,可增加市場競爭力。不過,由於該區也有一定換樓客,月華街項目會提供3房及逾千方呎的特色大戶。

開放戶料入場費約400萬

代理估計,由於月華街項目的市場定位為中高檔精品式住宅,步行往港鐵觀塘站和區內最大型的apm購物商場只需約10分鐘,位置方便,估計意向呎價約1萬元,料開放式戶型入場費接近400萬元。

觀塘核心地段內唯一的大型屋苑,是入伙25年的裕民中心,現平均呎價5800餘元;而區內最具知名度、位處茶果嶺的大型屋苑麗港城(樓齡18至22年),現平均呎價則為6500餘元。

其他新盤方面,長實(0001)今天以平均呎價6144元推售將軍澳峻瀅76伙之際,代理消息指出,有福建投資客斥資約4100萬元,預留10個分佈於第6座中高層的600餘方呎兩房單位,呎價約6200元。

文化,如便利店,緊在一些係左近。舊區更是我們的文化寶庫,只要小心觀察,大膽去問,就可發現處處有趣。

談談官塘的天台,有燒烤場,也曬木棉花場,少不了大家熟悉的天台小學。擁擠的城市,天台是難得的開闊空間,街坊、住客的私人花園,給我們無數想像。

最刺激,裕民坊某天台是練功場,武俠小說華山論劍,實情是天台論武,街坊說幾十師兄第在天台上,操練李賽佛,而練武強身,練跌打醫人,當時一代武江湖宗師的生計。最有趣,要數天台養鴿場,養鴿店老闆跟筆者說︰"有天台屋才會養鴿",鴿不同其他雀鳥,不能只在籠子生活,要在天空練習飛翔,才可參與比賽,玩樂過後,牠又會回來吃飯。

以上地方在哪裏呢?先賣一個關子,見到筆者,再告答大家吧!

誠意推薦這活動︰

深水埗天台文化節

詳情可見︰http://rooftopfestival.wordpress.com/

基層天台有住屋  天台空間有文化

多年以來,由港英政府到特區政府,都無處理好基層住屋的問題。於是,在香港的房屋史上,基層市民一直發揮著民間智慧,發展了天台屋這種房屋。同時,基層街坊也在天台,發展了特有的居住和生活模式,成為香港的地道文化一種特色。政府不單一直無處理基層住屋問題,更將一直向天台居民徵收差餉,又容許搭水搭電,但轉個頭要「美化都市」就把天台屋說為「僭建」,住在裡面的人,都變成等待拆屋之二等公民。

正所謂朱門酒肉臭,基層市民的安身之所,與高官富商的豪宅僭建,豈可同日而語! 繼續閱讀文章 »

田生集團,網上紅人,連鏗鏘集都為它們拍下”一塊紅布”的特輯,他是收樓業的龍頭,強制拍賣條例(強拍)的代言人,也是受益人,2011年,前特首曾蔭權施政報告宣佈,加速舊區重建,田生股價即時上升三成,至今,依然為網友津津樂道,引為官商合作、利益傾斜的案例。

七月三十日時,上年還大賺上近三億的田生,突然跟隨大隊,發放盈警,宣告盈利大幅倒退,網上評論大呼,收樓業末日已到。大響田生的警號?我希望答案是對,但實事並不如此,看看收樓界同業業績可知分曉。

同類發展舊樓為主的英皇國際(0163),本年的核心盈利為13.3億,按年增加95.9%,而金朝陽(0878)11年上半年的核心盈利2900萬元,倒退55%,九建(0034)的核心盈利2.78億元,按年倒退68.5%。收樓商的業績各有不同,是否末日言之尚早。

相反,收樓和市區重建,這幾年還大有可為,舊街坊真要自求多福︰

第一,收樓業的生態,市低,總體經濟走下坡,才是收樓商收平的旺季。收樓是長時間的投資,短則五年,長則可達十年,收樓商先收入地產商按金,完成整個物業收購才需付上賠償,所以資本需求有限。而一年盈利起落,對很少主動發展項目的田生來說,微不足道。市低收樓,最經典例子,莫過市建局的巧合,宣佈灣仔利東街項目遇上沙士,史上最大的重建項目觀塘市中心,又碰到金融海嘯。

第二,地產相關的盈警,或是盈喜,最多想像空間,依賴物業估價,最經典莫過於2011年的華置盈警事件,市況大旺,卻更換會計師,發出盈警,結果又以賺錢收場。

第三,最大利好因素,莫過於發展局局長陳茂波,波叔的上台。CY上任,圖窮匕現,田生昔日的生意夥伴,波叔掌管土地,除了港人港地,頓變講人講地。波叔缺乏豐富工務經驗,有的只是劏房和炒樓賺錢往績,他的取向難免關心地產界。難怪他上任時,地產建設商會梁志堅和新界鄉紳都舉腳贊成。

振英五年,工廈將會是收樓公司的新戰場,市建局和領滙已率先加入,後者則稱會可動用百億資金收購翻新工廈,改建為商場。林鄭,到波叔,有績可尋,他們都是發展鷹派,前者靠強制拍賣條例升官,後者則善用強拍發財,所以田生絶對能再次受益。

政策以增加單位供應之名,實為地產商賺錢、炒作的手段多的是,像林鄭過去強拍條例,聲稱可改善舊區居民生活,現在已少有提及。手段可是清拆工廈,再抬高地積比,使我城更多屏風樓,但千萬不要忘記,就算增加市中心的土地供應,不論市建局,還是大孖沙,香港市中心樓價永遠高企,新樓大多須要過萬元呎。

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