政府梁振英積極介入市場,尤其樓市,被評論稱為pick winner,越幫越忙。市建局不止pick winner,更會pick loser,無懼政府打擊樓市的措施,解決土地不足之餘,又處理劏房民生困苦,儼如市區發展局。

梁粉之首的市建局主席張震遠(前競選辦主席),不但深受 CY 愛護,也受林鄭寵幸,跟港鐵成為獨立土地王國,政府郊區增地屢遇錯敗,市區土地成為唯一的救命草。市建局狂呼建公屋,用港人港地作幌子,不斷擴展地盤,(未來)鐵路沿線位居置的唐樓所剩無幾,便向工廈下手,而整個樓市政策亦為市建局度身訂做。

打壓樓市下的造王者

BSD(買家印花稅)被譽為打擊樓市升温辣招,地建會、純官等不同發展商都不斷評論此招,足見功效遠比SSD大,BSD下,而最大得益者是誰?非市建局莫屬,田生、大鴻輝等收樓商以後生意很難做了,他們多以公司形式慢慢逐一購入單位,集齊大廈業權,拍賣重建,BSD後,公司購入單位成本立刻上升15%。政府口中雖說在指定限期重建收購,可免卻此稅,但收樓公司可曠持日久,拖延甚至十年,指定限期成疑問,而市建局卻以收樓法例護身,快刀斬亂麻,收購定在指定限期完成,結果市建局順利獨佔收樓市場,成為BSD另外大羸家。

工廈項目代九倉收樓?

早前(26-10-12),市建局首次宣佈重建工廈,目標是未來港鐵堅尼地城站附近的一楝40年樓齡的祥興工業大廈(祥興),希望打造成一座23層共180伙的住宅,成本12億,每呎成本達1.4萬(信報, 29-10-12),局方聲稱蝕達一億,即是每個單位局方補貼近60萬。

做蝕本生意的市建局,為何選擇這楝工廈呢?傳媒報導中,不少租戶也不願搬走,為何他們要受害呢?成為市建局看中的loser(失敗者)呢?

祥興四周盡是中產住宅,碰上西港島熱潮,單是對面的老牌屋苑嘉輝花園,呎價已達8750元,而堅尼城一帶的呎價更達10,427元。祥興是黃金地皮,無寶不落的地產商早已虎視眈眈,而明報的報導中,該工廈早已是落釘的熱門地,三成業權已被大地產買下,九倉2006年開始買下當中的兩層。收樓界慣例,收購達三成,其他收樓商見無力集齊業權強制拍賣,會自動退出。何已市建局要出手介入呢?

這項目市建局行政總監羅義坤擔任重要角色,最重要的賠償重置都是他主理和宣佈,但他身份極為尷尬。他先後在九倉擔任要職多年,包括︰集團首席財務總管、投資關係主管、財務董事、及企業服務科主管等,05年才辭任九倉董事,就任市建局。局內他亦主持是跟地產商「講數」(26-2-08,星島),這次又會否協助收樓曠持日久的前僱主九倉呢?九倉雖然是祥興大業主,但面對恆基的競爭,有機會跟恆基合作不成,說服市建局介入,市建局既可用公帑提出更吸引價錢,吸引其餘零散小業主,又可運用法例,收樓效率大增。

市建局跟大業主合作絶不鮮見,羅義坤主理的衙前圍村項目就是表表者。長實在衙前圍村花上十多年,用即收購即拆掉方法,拆走不少古老屋子,依舊無法集齊業權。最後,與市建局合作,在法例庇護才順利開展項目。九倉現在為祥興大業主,又會否得到優待,合作發展呢?

市建局算盤中,整個項目是蝕錢收場,自負盈虧的局方在數百計的工廈選上祥興的理據更顯薄弱。

工廈賠償怎樣算?
現時市建重建策略只提及住宅賠償,為同區七年樓齡,但工廈怎樣賠沒有明文規定,完全是市建局自行決定。據羅義坤指出,工廈自用業主,是單位市價加4倍特惠津貼,等於市價兩成,即是市價1.2倍作為收購,而非自用業主則是市價加1.5倍特惠津貼。租戶則獲2.5倍特惠津貼。按現時的特惠津貼,每呎賠償價約204到220元。根據,7.3億的賠償和安置預算,每呎成本達8488元,單是賠償已高於現時鄰近的嘉輝花園的平均呎價,加上建築和利息成本,每呎達1.4萬元。

地價成本高昂,要賣多少錢才回本?結果是市民津貼建豪宅。工廈重建不同住宅,無法改善生活,而提供土地,卻要天價成本,趕走「搵食」工廈租戶,公眾利益何在呢? 還是又一項官商勾結呢?

運用7.3億,向收購中的私人發展商截糊,又預計蝕上一億元,市建局的行徑令人摸不着頭腦。身為專業會師的發展局局長陳茂波在宣佈重建後,更表示考慮注資。截至三月,局方淨資產達218億,上年二大項目(皇后大道東的 Queen’s Cube及紅磡必嘉圍的御悅),賺得6.31億。市建局財政良好,更獲注資保証。在「增加土地」的論述下,市建局當然為所欲為。首項工廈重建,現在看來只淪為向大地產商提供新土地來源,用公帑為建豪宅開路。

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