原載︰經濟日報 15-11-2012 撰文:關焯照 經濟學家

11月4日,財政司司長曾俊華在網誌撰文(題為《不排除出招防非住宅泡沫》)指出,政府已留意到非住宅物業例如私人寫字樓、商舖和工廈的價格在過去幾年錄得可觀的升幅,必要時,政府將會果斷出招防止這類型物業出現泡沫。

超低息資金湧入 工廈價飈

最近筆者與幾位熟悉物業市場發展的朋友談論到投資工廈的問題,他們不約而同指出自金融海嘯的影響逐漸退卻後,工廈的售價大幅飈升(圖一),而近幾個月的炒 風更見熾熱;在個多星期前,中原地產研究部公布今年10月份工廈買賣合約登記錄得1,153宗,創下自1995年7月有紀錄以來新高,而按月宗數亦首度超 越1,000宗。但讀者會覺得奇怪,大部分的香港工業早已在90年代北移,工廈需求理應大減,但為何本地工廈仍然「有價」呢?原因其實很簡單,上任特首曾 蔭權在3年前的《施政報告》宣布推出「活化工廈」政策,加上超低息環境持續,大量資金湧入物業市場,最終驅使工廈價格爆升。

「活化工廈」政策是希望透過放寬工廈的土地用途來改善本地優勢產業的發展空間,但成效卻強差人意。根據兩個多月前的一份本地報章報道,全港共有1,400 幢工廈,自「活化工廈」政策在10年4月落實後,截至今年7月中,政府總共批出22宗「活化工廈」申請,但大部分獲批的申請卻是將工廈改裝或重建為私人寫 字樓。當然,從紓緩寫字樓的緊張供應狀況來看,「活化工廈」政策是發揮了一定作用,但從提升優勢產業的發展空間的角度來分析,這政策至今仍遠遠未能達到預 期效果。

雖然筆者認同「活化工廈」政策的大方向,但礙於曾氏政府堅持「大市場、小政府」的原則,卻忽略以市場主導經濟發展可令公共政策的影響性完全被改變。讀者不 難發現在過去兩年多,不少專業的物業市場投資者大手掃入工廈。以投資商舖成名的「舖王」鄧成波為例,單是今年初至年中已動用7.7億元購入兩棟工廈,這現 象反映沒有明確的政策引導,市場是會追求「利益最大化」(Profit Maximization)。現在的「活化工廈」政策已變質,並逐漸成為「生金蛋」的地產項目。

工廈改裝住宅 無特別誘因

為了增加住宅的供應,今年9月上旬,政務司司長林鄭月娥將會容許商貿地段內的工廈,在毋須補地價下改裝為小型住宅出租,但租金和單位的供應量則由業主和市 場決定。筆者認為在工廈的售價明顯上漲的情況下,業主是沒有特別誘因將工廈改裝為回報一般的租務住宅,尤其是要符合基層市民的負擔能力。

市區重建局在上月底宣布動用7.3億元收購坐落於港島西環的祥興工業大廈作為重建先導項目,預計重建後可為市場提供180個(大部分少於500平方呎)小 型住宅的單幢物業。根據市區重建局的網上資料,此項目的總發展成本為12.06億元,即是每單位的平均成本呎價已超過1.3萬元。這是否兩年前 Queens Tube的翻版,大家不妨拭目以待。然而,現在工廈價格(尤其是在商貿地區)已升至如此高的水平,究竟應否以改建工廈為私人住宅以增加供應租住單位的做法 是值得深思,市區重建局這次收購和重建祥興工業大廈的高昂發展成本已證明這方法未能達到最佳的成本效益。

「公私合營」 推動優勢產業

政府在制定政策時是需要詳細考慮市場對政策的反應,現在「活化工廈」政策所帶來的後遺症明顯窒礙本地優勢產業發展;以本地創意文化工作者為例,工廈的售價 急升也同時大幅推高工廈租金(圖二),令這批工作者的營運成本暴漲,這變相地扼殺他們的生存空間,這結果肯定是政府此料所不及!

要推動本地優勢產業,政府是不可以單靠市場力量主導,「方便營商」和「拆牆鬆綁」等措施只能提供初步誘因,更有效的方法是政府直接參與提升本地優勢產業,例如引入有限度的「公私合營」形式從而推動個別優勢產業發展,雖然意念大膽,但筆者相信這也是可以一試的辦法。

(作者長期從事金融與計量經濟研究、曾於中文大學經濟系任教授)