微調、優化、細化、活化,近幾年流行的語言藝術,這次市建局稱為微調的「需求主導」重建計劃,又真否他所言之「微」呢?「需求主導」第一擊海壇街重建項目,如果不是市建局出動媒體猛攻,迫使不願賣舖的業主屈,想必鎩羽而歸。勢色不對,一計不成又生一計,從前每個地段需逾八成業主同意收購,才能達致重建,局方以缺乏「彈性」為由,改為整項目八成就可成功重建。差之毫釐,失之千里,「需求主導」剛推出,就更改遊戲規則,強搶民產,市建局和主席張震遠意欲何謂呢?

想法何來?

一個「彈性」就可以解釋新方案?市建局可能已收到消息,不少地產商已收得七七八八的地段(如︰土瓜灣美善同道公務宿舍),有利可圖。從前大地段中有一楝大廈收購失敗,無法擴大地盤整體重建,成為大型屋苑,將利潤最大化。

如下圖所示,大廈A單位較少,有6成居民反對重建,較合理方法是大廈A劃出重建範圍,讓其他大廈B, C, D 和E重建,但按照市建局新方案,最終收購比例只要高過8成,大廈A的居民也被迫重建。

大廈 單位數 收購比例 收購單位
A 20 40% 8
B 30 90% 27
C 30 90% 27
D 30 90% 27
E 30 90% 27
總收購比例 82.9%

為何要大地盤,除了建大型屋苑,也方便市建局吞下大廈中間的小巷、馬路,甚至公園。而觀塘重建項目為例,66%的地盤範圍為公地,不用收購,卻可用在發展中,爭取更大的地積比。

「需求主導」誰在主導?

「需求主導」計劃原是參考台北讓業主參與,但港式「需求主導」變成另一個故事,參與不只要有「彈性」,也要效率。海壇街只有60日考慮接受局方的單方出價,與其說參與,倒不如局方說收樓新方法,業主參與空間名存實亡。

建議方案,業主間矛盾由大廈會蔓延致整區域,各大廈的環境和維修水平不同,大家自然可有不同看法,大廈決定重建與否,但日後,被綁在一整體,選擇更少。不少業主在缺乏資料下,往往只傾向相信市建局,向不願重建者施壓。

如果「彈性」的理由,可強奪不想重建居民的財產,無疑梁粉的草率行徑,為結果不理會手段。

市建局重建不用補地價,收地成本遠比發展商低,而他們多採用賣斷加分紅的模式,建築、銷售的成本壓本全壓在地產商身上,連大型地產商也曾對此微言。借微調之名,擴權之實。局方擴權理據不足,連市建局內的非執行董事吳家槌也反對,局方竟可在公眾提出此等建議,是利慾勳心,沒是剛愎自用呢?

市建局擬微調「需求主導」重建計劃

原載︰新報 13-2-2013

市建局董事會下星期一開會,消息指出,會討論微調「需求主導」重建計劃。有市建局非執行董事認為,微調八成重建門檻可以接受,但亦有意見認為,再降低門檻的空間不大,重點應確保重建地區業主了解收購進度,避免再發生大角咀橡樹街重建個案引起的爭議。

董事會上未必一鎚定音
大角咀楓樹街/橡樹街「需求主導」重建項目,早前在市建局公開呼籲下,最後一個業主終於接受收購,令項目不致被迫擱置,但市建局遭批評「出口術」向業主施壓。市建局董事會下星期一開會,重點討論「需求主導」重建計劃,主席張震遠早前表明,現時要求每個地段逾八成業主同意收購才可動重建是缺乏彈性,認為可以改為整個項目平均八成計算。
消息人士透露,預料會就「需求主導」計劃微調,但在下星期一舉行的董事會上未必一鎚定音。
身兼市建局非執行董事的立法會議員涂謹申(圖)說,如未能集齊八成業權,就啟動重建,有違「需求主導」原意,但認為微調八成重建門檻是可以接受,市建局要小心研究。

再降低門檻如強搶民產
他說:「門檻八成我覺得有少少位可以走,市建局以往由上而下的項目,以我所知試過最細可以六成幾買到,然後收埋其餘三成幾。但當然如果比例相當高,市民的反應會無咁大。」
另一名非執行董事吳家槌強調,八成門檻是參考強拍條例,降低門檻空間不大,否則有如強搶民產,他認為,市建局要保密申請者身份之餘,亦要讓受影響的業主,了解收購事宜,避免再發生大角咀橡樹街重建引起的爭議。
下星期一的董事會會議,預料亦會討論重新啟動中環街市活化工程,以及推動工廈重建面對的困難及挑戰。

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