微調、優化、細化、活化，近幾年流行的語言藝術，這次市建局稱為微調的「需求主導」重建計劃，又真否他所言之「微」呢？「需求主導」第一擊海壇街重建項目，如果不是市建局出動媒體猛攻，迫使不願賣舖的業主屈，想必鎩羽而歸。勢色不對，一計不成又生一計，從前每個地段需逾八成業主同意收購，才能達致重建，局方以缺乏「彈性」為由，改為整項目八成就可成功重建。差之毫釐，失之千里，「需求主導」剛推出，就更改遊戲規則，強搶民產，市建局和主席張震遠意欲何謂呢？

想法何來？

一個「彈性」就可以解釋新方案？市建局可能已收到消息，不少地產商已收得七七八八的地段(如︰土瓜灣美善同道公務宿舍)，有利可圖。從前大地段中有一楝大廈收購失敗，無法擴大地盤整體重建，成為大型屋苑，將利潤最大化。

如下圖所示，大廈A單位較少，有6成居民反對重建，較合理方法是大廈A劃出重建範圍，讓其他大廈B, C, D 和E重建，但按照市建局新方案，最終收購比例只要高過8成，大廈A的居民也被迫重建。

大廈 單位數 收購比例 收購單位
A 20 40% 8
B 30 90% 27
C 30 90% 27
D 30 90% 27
E 30 90% 27
總收購比例 82.9%

為何要大地盤，除了建大型屋苑，也方便市建局吞下大廈中間的小巷、馬路，甚至公園。而觀塘重建項目為例，66%的地盤範圍為公地，不用收購，卻可用在發展中，爭取更大的地積比。

「需求主導」誰在主導？

「需求主導」計劃原是參考台北讓業主參與，但港式「需求主導」變成另一個故事，參與不只要有「彈性」，也要效率。海壇街只有60日考慮接受局方的單方出價，與其說參與，倒不如局方說收樓新方法，業主參與空間名存實亡。

建議方案，業主間矛盾由大廈會蔓延致整區域，各大廈的環境和維修水平不同，大家自然可有不同看法，大廈決定重建與否，但日後，被綁在一整體，選擇更少。不少業主在缺乏資料下，往往只傾向相信市建局，向不願重建者施壓。

如果「彈性」的理由，可強奪不想重建居民的財產，無疑梁粉的草率行徑，為結果不理會手段。

市建局重建不用補地價，收地成本遠比發展商低，而他們多採用賣斷加分紅的模式，建築、銷售的成本壓本全壓在地產商身上，連大型地產商也曾對此微言。借微調之名，擴權之實。局方擴權理據不足，連市建局內的非執行董事吳家槌也反對，局方竟可在公眾提出此等建議，是利慾勳心，沒是剛愎自用呢？

市建局擬微調「需求主導」重建計劃

原載︰新報 13-2-2013

市建局董事會下星期一開會，消息指出，會討論微調「需求主導」重建計劃。有市建局非執行董事認為，微調八成重建門檻可以接受，但亦有意見認為，再降低門檻的空間不大，重點應確保重建地區業主了解收購進度，避免再發生大角咀橡樹街重建個案引起的爭議。

董事會上未必一鎚定音
大角咀楓樹街/橡樹街「需求主導」重建項目，早前在市建局公開呼籲下，最後一個業主終於接受收購，令項目不致被迫擱置，但市建局遭批評「出口術」向業主施壓。市建局董事會下星期一開會，重點討論「需求主導」重建計劃，主席張震遠早前表明，現時要求每個地段逾八成業主同意收購才可動重建是缺乏彈性，認為可以改為整個項目平均八成計算。
消息人士透露，預料會就「需求主導」計劃微調，但在下星期一舉行的董事會上未必一鎚定音。
身兼市建局非執行董事的立法會議員涂謹申（圖）說，如未能集齊八成業權，就啟動重建，有違「需求主導」原意，但認為微調八成重建門檻是可以接受，市建局要小心研究。

再降低門檻如強搶民產
他說：「門檻八成我覺得有少少位可以走，市建局以往由上而下的項目，以我所知試過最細可以六成幾買到，然後收埋其餘三成幾。但當然如果比例相當高，市民的反應會無咁大。」
另一名非執行董事吳家槌強調，八成門檻是參考強拍條例，降低門檻空間不大，否則有如強搶民產，他認為，市建局要保密申請者身份之餘，亦要讓受影響的業主，了解收購事宜，避免再發生大角咀橡樹街重建引起的爭議。
下星期一的董事會會議，預料亦會討論重新啟動中環街市活化工程，以及推動工廈重建面對的困難及挑戰。