「主動重建」棄7年樓賠償遇阻力

8項目料蝕30億 擬收緊申請門檻

編按︰

市建局常計錯數,話蝕本,2007年利東街發展話虧3.5億,結果未賣樓分紅都賺8億,現在「需求主導」項目未落成,已話蝕30億,搵鬼信。市建起豪宅,重話收緊賠償,明顯不想做「需求主導」,嫌得少。

市建局免補地價,歷年淨賺65億,而政府貸款100億,又可強行暴力收回土地,利益攞盡,正如主席蘇慶和所言「市建局是發展商」,地產商都可有盈警,為何不可蝕錢呢?而現時「需求主導」項目都有2.5或以上的剩餘地積比,即是可比現時唐樓面積多2.5陪,大賺高空發展權。「需求主導」欠缺是樓換樓,一層換一層,不用擔心現金問題,為何市建不肯做呢?現時只是樓換賠償加現金,觀塘的經驗是補200萬,這還算樓換樓嗎?局方只是賺盡,以錢為本。

文章來源︰明報  22-5-2014

市區重建局早前成立專責委員會檢討已推行3年的需求主導重建計劃。委員會昨舉行首次會議,市建局消息人士首次披露,8個已開展的需求主導項目,因建築成本飈升一倍,加上收購價高,預料帳面虧損達30多億元。市建局不傾向尋求政府注資,委員會主流意見提出收緊申請門檻,包括申請地盤面積由最少400平方米,增至逾600平方米以上,並增加項目財政效益,但對於市建局管理層倡議調低甚至放棄同區「7年樓」賠償,多名市建局非執董表明反對。

 市建局不傾向尋求注資

市建局昨委任非執董林濬為專責委員會主席,成員包括主席蘇慶和在內共13名非執董。委員會成員蔣麗芸在會後表示,反對市建局更改現時7年樓價的賠償準則,認為更改後會對業主不公平,日後業主更難承擔在同區購買新樓安置;另一非執董涂謹申亦表明反對,指更改7年樓價的賠償準則,等於改變整個巿區重建策略,應由發展局作全面諮詢。身兼城規會副主席的市建局非執董黃遠輝表示,要改變7年樓價賠償有一定難度,認為市建局可從增加地盤面積等申請門檻作考慮。

未有共識止蝕減項目

市建局檢討需求主導計劃專責委員會昨日舉行首次會議,討論是否收緊計劃的申請門檻,當中委員會設立兩個檢討方向,包括為需求主導計劃的虧損「劃線」設上限,以及研究是否設立每年開展項目的數目;但昨日會議未有共識。

據了解,市建局管理層和主席蘇慶和曾檢視需求主導項目帳目,認為若以現時申請門檻,需求主導項目難以持續營運,故經董事會集思後,由管理層在昨日的委員會提出,可考慮研究降低目前以同區7年樓齡價格的收購準則。但消息稱,委員會昨無就此作詳細討論,但政治爭議大,預料最終也難以實行,但長遠可在市區重建策略檢討上再討論。

委員會昨總結3輪需求主導計劃共已開展的8個項目財政,以帳面計算,8個項目估計虧損共30多億元,包括10多億元利息。消息人士說,近年建築成本飈升一倍,市建局每呎收購價已達1萬至1.1萬元,對市建局財政構成壓力,「現時建築費貴過地價,存在隱憂,雖然市建局目前財政仍然健康,但預期未來息口上調,市建局現時已開始借貸,財務上需要更加小心」。

擬提高地盤面積下限

由於受到九龍區7.5倍住宅地積比率所限,若地盤面積只有400多平方米,重建後可增加的單位不多。委員會主流共識認為,有需要提高申請地盤的面積下限,由現時400平方米增加至600至1000平方米之間,「400平方米地盤用作興建住宅,實用率只有60%左右,但提高至600或800平方米,實用率可增至70%至80%,會更有重建效益」。

對於是否提高目前集齊每個地段67%業權的申請門檻,消息稱,委員會認為問題不大,因現時接獲的申請項目,有很多已集齊逾67%業權。據悉,有委員提出,若市建局接獲已集齊80%業權以上1000平方米地盤的申請,市建局可考慮直接啟動重建,省卻行政程序。

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城規難開綠燈增地積比路不通

市建局推出的需求主導重建項目,與一般市建局重建在規劃上有很大差別。市建局主動重建的規劃,地盤面積皆逾1000平方米,被收購的舊樓較矮,重建後可用盡地積比,以補償巨額收購支出。如觀塘市中心重建,政府亦會免地價撥官地配合重建小販和交通交匯處等,增加規劃效益和發展收入。不過,申請需求主導計劃的舊樓,地點大多較偏僻,地利不佳,重建價值亦不高,故難有收入支持以「7年樓」補償。

 收入難支持「7年樓」補償

市建局內部探討需求主導重建路向時,曾研究可否針對這類需求主導項目,爭取額外增加地積比,以達致收支平衡。不過受制於城規條例,相信可行性不高。

身兼城規會副主席的市建局非執董黃遠輝指出,城規會難以就需求主導項目放寬該地盤的地積比率,指建議的「可行性相對很低」。他解釋,目前九龍區住宅地積比率已定為7.5倍,連同1.5倍作商業發展,即最高可達9倍,事實上已是很高密度,「在這樣高密度下再放寬加高密度是很困難」,亦會影響社區整體規劃。

黃遠輝又說,一旦城規會因為需求主導項目而放寬地積比,不但對申請落選的舊樓不公平,亦會被社會質疑城規會的規劃準則,「特別是涉及政府的重建項目,更加需要按既定機制處理」。

重建地盤細難吸引發展商

他認為要達至有重建裨益,從提高重建地盤面積門檻上着手較可行,而且面積增加,可以因應社區需要預留更多空間提供配套設施,可減少只重建小地盤出現的牙籤樓或欠缺整體地區規劃問題。

有地產商代表向本報說,需求主導項目的地盤面積通常細小,對發展商而言難以打造較具規模的新盤,加上現時建築成本高企,這類細小的需求主導項目實在欠缺經濟效益,對發展商欠缺誘因。他續稱,港府定時推出地皮,加上港鐵物業招標,足以讓發展商吸納新土地儲備。

地產建設商會執委會主席梁志堅認為,地產商是否會參予需求主導項目,最重要是「計到數」,相信發展商會「各有各做」。