作者︰吳永順  28-6-2014

上周提到﹐市區重建項目愈來愈「無肉食」﹐市建局正考慮放棄「牙籤樓」式重建﹐轉而以「綜合發展區」模式作較大範圍重建﹐更提出把納入地盤範圍的街道計算地積比率﹐以增加重建後樓宇的樓面面積。相關建議正在內部檢討中。

究竟﹐「綜合發展區」是怎樣的一回事﹖

城市規劃﹐往往是因地區的需要﹐把土地劃成不同的用途。例如住宅、商業、工業、社區設施、休憩用地、綠化帶和街道等。「綜合發展區」(Comprehensive Development Area, 簡稱CDA)亦是土地用途的一種﹐多適用於大型地盤﹐例如鐵路上蓋物業和市區重建的項目。規劃署會先設定發展參數(例如建築密度、樓宇高限﹐公共設施和公共休憩空間的面積等)。業主要發展﹐設計要先經城規會批準。

其實﹐「綜合發展區」並非新事物。過去的市區重建項目﹐不少都是採用「綜合發展區」式規劃﹐例如觀塘市中心﹐灣仔利東街﹐旺角朗豪坊﹐上環中環中心﹐荃灣七街﹐尖沙咀K11等。

舊區樓宇破舊﹐街道狹窄﹐社區設施和休憩用地不足﹔透過「綜合發展區」規劃﹐市建局擔當規劃者的角色﹐為舊區用地重組﹐並提供當區欠缺的公共空間和社區設施﹐改善社區環境。這個概念﹐本應是件好事。

不過實踐下來又是另一回事。從上述例子可見﹐大範圍重建的結果是﹕小街小巷小舖小販統統消失﹐具本地特色的傳統行業、舊區風情和社區網絡連根拔起﹔取而代之的是有如龐然大物般的摩天巨廈和一幢幢高聳入雲的屏風豪宅。

就是如此﹐我們失去了喜帖街、花布街、雀仔街等充滿地區特色的街道﹐換來原居民住不起的天價豪宅、甲級商廈和充斥著連鎖店的大商場。

亦是如此﹐消滅地區特色、拆散社區網絡、摧毀本土經濟、建築密度過高等等「罪狀」﹐都算在市建局(或前土發公司)的頭上。於是﹐更新者搖身一變成為破壞者。

這種推土機式的重建﹐不但備受批評﹐更成為近年連串社會爭端的源頭。市建局執行這類型的重建計劃﹐亦見荊棘滿途﹐舉步為艱。

另一個令人詬病的地方﹐就是發展密度。過去﹐該等市區重建能夠令發展密度大增的「秘訣」﹐就是以整個發展區作地盤﹐把當中本來沒有發展潛力的街道統統計入地盤面積﹐再計算地積比率﹐以增加總樓面面積﹐令項目在財政上更具吸引力。

最終﹐與原區格格不入的摩天巨廈屏風高樓拔地而起﹐更連人帶街都吃掉了。那個時期﹐私人發展商不能做到的「吃街」﹐土發公司和市建局卻做得到。

到了近年﹐市建局和政府規劃師便順應民意﹐為免造成城市密度過高﹐一改過往做法﹐重建區內街道保留之餘﹐亦不再計算地積比率。例子包括中環卑利街嘉咸街、深水埗荔枝角道和醫局街、上環士丹頓街項目等。筆者認為﹐這是一項進步﹐值得嘉許。

不過﹐從近日市建局的言論發現﹐鐘擺似乎又正在搖向另一邊。為了增加收入﹐令項目「有肉食」﹐市建局建議以「新思維」做重建﹐目的就是增加發展密度。筆者不禁要問︰「這究竟是『新思維』﹐還是倒退﹖」

要知道﹐城市規劃的目的﹐是「塑造優質生活和工作環境﹐推動經濟發展﹐並促進社區的健康、安全、便利和一般福祉。」發展商賺錢不賺錢﹐從來不應是城市規劃的考慮因素。