原文刊於《信報》 4-8-2014「影子長策會」專欄,圖:Sun Yeung

市建局上周二(7月29日)的觀塘市中心重建項目第二、第三期流標,涉及1700 伙單位供應,雖然局方火速允諾於8 月份重新招標,但已令輿論熱烈討論。這與早前天水圍和白石角的流標不同,市中心的土地一向有價有市,今次的流標反映局方的發展策略有誤,重建模式極須重新檢討。

職員薪酬 問題所在

早前,4月30日麗新投得馬頭角新山道及炮仗街項目時,每呎成本近萬元,輿論已稱為「摸頂」,局方炒貴市區地皮的政策如走鋼線,結果招致流標,影響房屋供應。

局方已獲政府注資100億元,免去補地價,亦可動用《土地收回條例》;而觀塘市中心的重建項目由研究至今,已經歷八年,局方亦斥資成立專責應對部門,按理是志在必得的,但為何鎩羽而歸?

局方招標開價「進取」,當然是問題所在,但根源在於開支甚大——2013年行政費用為3.4億元(估計主要為薪酬開支,局方總部在中遠大廈為自置物業),每位員工年薪平均可達68萬,是房協員工年薪的兩倍(29萬)。

局方不乏大量前政府高官,如現任行政總監譚小瑩為前房屋署高官、觀塘項目總監李樹榮為前運輸署助理署長、總監馬昭智則為前規劃署荃灣及西九龍規劃專員,局方有如高官退休天堂,納稅人和舊區居民卻要承擔開支。

為保高薪,市建局的招標模式比政府更辣,除了地價,還要分享地產商的利潤,可說立於不敗之地。這次觀塘招標,除了地價80億元,再加分紅;灣仔的利東街項目,賠償成本僅約18億元。

為保障順利分紅,局方插手定價,推高樓市。2010年,新世界發展的董事總經理鄭家純在尖沙咀豪宅「名鑄」定價一事上,與局方展開罵戰,鄭指摘局方定價過高,局方卻推諉由獨立測量師估價,各執一詞,最後定價權還在局方。
收地自肥,苦的卻是舊區居民。年初,局方千方百計趕走觀塘物華街和協和街200多名小販,曾答允的「無縫交接」卻狡辯為「只是概念」,多番爭取,僅得一位小販可得到兌現承諾。但搬遷後,已失去昔日的社區網絡,小販生意大不如前。年初至今半年時間,為何市建局不能讓小販多經營半年,讓他們順利過渡?現在招標失敗,應還街坊一個公道。

以人為本 純屬虛言

觀塘地盤面積等於七個朗豪坊,局方一意孤行,讓二、三期項目一次過招標,涉及過百億資金,入場門檻實在太高,結果只有四間較大型地產商入標;市建局肉隨砧板上,賺盡不成,招致流標。

局方可免補地價,大地盤只會助長市建局免費吞下街道、巴士站和公共設施,像觀塘重建涉及300間商戶,等於三條旺角西洋菜街行人專用區在觀塘消失,毀滅社區的特色。

2011年,市區重建策略檢討,局方的承諾被扭曲,「樓換樓」變成賠償加錢換樓,至今只有八人參與,反應奇差;有觀塘的個案顯示,原業主除奉上賠償,還要補200萬元才可「樓換樓」。

另一承諾是「需求主導」項目,由業主參與發展,變成業主要求收樓,不能分享重建成果;再者,雖然還未有項目落成,但局方已以「蝕錢」為由,要求檢討,甚至打退堂鼓。局方冠冕堂皇為「走數」,便以自負營虧為藉口,現實是因為高昂的薪金,無法達到以人為本。

現時多番賣地流標,招標創下數年來的新低,未來樓價漸走下坡之勢。市區重建愈加困難,局方難如以往一樣,收樓招標如取如攜。政府宜對市建局的角色、功能,甚至存廢作全面的檢討。

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