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原文刊於2014年11月17日信報    圖︰筆者落區訪問恒安街街坊

作者︰袁智仁  徐卓華 (建築師)

本月初,市建局公布觀塘恒安街展開需求主導重建項目,如有八成或以上業主贊成便開始收購,涉及12 億元,可提供115個單位;現時的舊樓有90 個住宅業權,新規劃的住宅單位只比現時的增加25 個,即每個新增單位的成本高達5000萬元。5000萬元買回一個豪宅單位,是否真的符合「以人為本」和公眾利益?

按照測量師學會建議每戶的維修費為54,000元,一棟九層高、一梯兩伙的單位,維修成本為100 萬元,12 億元便可維修1200棟唐樓。香港逾50年樓齡的樓宇逾4000 幢,單一個項目的資金就足夠解決全港三成舊樓的問題,造福近十萬居民。為何局方放棄維修而選擇推土機式的重建呢?政府必須檢討重建豪宅的思維,以舊區居民福祉為先,重建收購和發展曠持日久,維修才是即時解決舊區居住環境不佳的最佳方法。

一個項目需要十二億,估算如何得來呢?為何需要這麼多資金呢?局方多番放風,表示新的重建項目剩餘地積比不多,十個「需求主導」的項目,有五個增加地積比不足三成(明報, 14-11-2014),暗示增加地積比才可重建有賺,但問題局方估算充斥水份。

市建局的估算藝術

恆安街的重建項目中(有關項目成本詳情可見市建局恆安街項目成本估算) ,以現時地積比例6.3 計算,八成的實用面積,四成為劏房業主,會被扣減約三分一的賠償額,估計局方收購成本呎價為9500 元,收購成本不超過4.5 億元,發展為類似觀塘市中心重建項目觀月樺峰的豪宅,建築成本加上通脹為3.4億元(由中標發展商負擔),兩者成本相加為8億元,如何計算至局方的12 億元?局方與民間的估算有着明顯差別,相差達4 億元,超過三成。局方一向有錯估項目成本的「傳統」,對外公布虧蝕,最後卻大賺收場,像灣仔利東街項目發展前,宣布將蝕3.5 億元,結果是大賺34億元。現時恒安街項目會否是「估算藝術」,實質大賺,公眾不得而知。

局方有必要公開財務估算,讓民間參與和監察,解釋為何不少建一棟豪宅,讓住在1200 棟逾50 年樓齡的唐樓,近10萬居民免受「破爛」唐樓之苦呢?局方持續投放巨資興建豪宅,像觀塘市中心重建項目,涉資達500億元,足夠解決全港唐樓的維修問題。

居民的角色何在

筆者亦落區跟恆安街業主交談,當中參與業主立案法團的居民只知悉賠償的部份,對於規劃的情況卻不大清楚,將來興建的豪宅如何?他們能否受惠於重建全不知情。需求主導的原意,本來是業主參與,業主了解重建的細節,避免重現觀塘、利東街等爭議,但現時局方做法使居民參與無門,居民只能單方面接受賠償。

香港的市區重建理念是先規劃後重建,本來讓居民認識重建後的社區模樣,才考慮重建去馬與否,但賠償政策卻使受重建影響的居民卻無法回遷原居地。雖然局方已預留「樓換樓」的單位,但現時實況用所有賠償再補回新樓的差額才可換到單位,觀塘的例子就要補上200萬,結果四年只有八單的成功個案。局方從無花心思安置居民,而在觀塘重建項目中,更只得三分鐘時間讓回遷戶揀樓,被消委會責難,地產建設商會還振振有辭辯稱合理,回遷戶的合法權益竟然有異於一般買家。

這種規劃與賠償割裂的情況,居民在沒有專業人士協助下,便很難參與其中。結果局方一意孤行,無視社區聲音,一方面大喊「蝕錢」,另一方面仍不斷興建豪宅,呎價高聳入雲,屢創新高,9月利東街項目囍滙二期的呎價便超過5.2 萬元,折實賣價達高1.3 億元,創灣仔新高。市建局作為公營機構,免補地價,至2013 年已令納稅人少收65 億元; 政府也注資100億元,可動用《土地收回條例》要求執達吏武力收地清場,為何可大破慳囊興建豪宅?居民無法回遷,無誘因參與計劃規劃,而局方則多次「報大數」,製造蝕錢假象,創造豪宅化的藉口。

解決重建「無得賺」的問題,不是增加地積比,而是停止豪宅式重建,政府應該主動計算重建和維修的成本,把投放在重建的資金資助維修。現時每年市建局和發展商重建的唐樓不足100棟,須要花上40 年才能完成所有唐樓重建,現時模式無法趕上樓宇老化,要令舊樓不再是「問題」,不是重建,而是更有效的維修。不但居民不用再面對迫遷,也可保留社區網絡,保存社區特色。

影子長策會成員