編按︰可恥的市建局,建豪宅,未賺夠,不停放風,要求加地積比,繼100億後,政府再注資,送公園、街道免費地皮。每年賺大錢,就話蝕錢,實情市建局推土機建豪宅模式有問題,與其用公帑補貼,不如解散市建局,成立復修和保育為主的社區發展局,摒棄利字先行,豪宅為先的思維。

<市建局或修改收購計劃>
1-12-2014 信報

重建步伐慢,市建局的角色雖然不及地產商,但市建局重建對社區的效益卻較大。政府或有三個方法可考慮協助市建局,提高財務可行性以加快重建,一是政府再注資,二是增加發展地段的地積比率,三是給項目連繫地盤封蝕本門。消息人士表示:「觀塘市中心重建成功,全靠政府向市建局注入多幅官地,可惜馬頭角十三街附近沒有官地,就算政府有意也無地可注。」至於增加地積比率的風險更大,因為這會吸引同區其他發展地盤的發展商,爭相申請提高地積比率。

消息人士亦稱,市建局近年推出的「需求主導」計劃,因舊樓業主主動集合業權人支持重建,令收購過程暢順,惟因項目規模細,每個項目平均要蝕3億元,一度令市建局為難,考慮「斬纜」,不過,由於業主反應踴躍而得以保留。據悉,市建局將於短期內公布需求主導計劃檢討結果,可能修改需求主導計劃的入場門檻,曾有地區人士建議擴大可接受地盤面積,由現時400呎,擴大至600至800呎,未知最終如何落墨;另外,要求集合的業權份數亦可能有調整。

發展商方面則建議政府取消辣招,市區重建才有出路。大鴻輝集團主席梁紹鴻認為,除非當局取消BSD,發展商的收購賣樓意欲才會重燃。他笑言,最終可能要待本港樓價回落,港府取消「雙辣招」才能解決問題。

他又建議政府考慮由民政事務署等部門,協助舊樓業主組織起來,「當收集業權達八至九成,就拿出去問發展商有冇興趣,簡化了發展商的手續,可能大家就興趣大一點。」

樓市辣招窒礙重建 舊樓失修持續惡化

市區重建步伐緩慢,樓齡超過50年的私人樓宇,由兩年前4100幢,增至現在近6000幢。有地區人士擔心市區老化加劇,大批樓宇日久失修,恐會重演2010年馬頭圍道塌樓慘劇。九龍城啟明街就有舊樓殘破得連承建商都說無從入手,成為城市的計時炸彈。
地區人士並非過慮,市區八成舊樓透過私人發展商重建,但自「樓市辣招」推行以來,過去2年發展商申請「強拍」的宗數大跌,由前年57宗,跌至今年僅19宗,發展商寧願直接投地好過搞舊樓重建。市建局亦面對資源有限及收購困難等問題,難以加快重建步伐。
市區舊樓林立,個別樓宇因日久失修而殘破不堪,重建通常視為最徹底改善的方法,然而,近年私人樓宇拆卸及重建步伐緩慢,據接近政府消息人士提供資料,2012年市區約有4100幢樓齡50年以上的樓宇,但至2014年10月,不足兩年間增加至接近6000幢,升近2000幢,反映社區樓宇老化加劇。

重建可能虧損百多億元

消息人士表示:「50年樓齡的新增樓宇,以往每年大約維持600幢,兩年合共增加1200幢,但過去兩年,卻大增差不多2000 幢,令人擔心樓宇老化問題持續惡化。」
據悉,現時全港6000幢樓齡超過50年的私人樓宇,集中在九龍,分布於6個社區,分別為九龍城(包括土瓜灣)、深水埗、尖沙咀、油尖旺、荃灣及葵涌。當中以九龍城區的舊樓失修情況最為惡劣。消息人士直指︰「十三街、環字五街、馬頭圍道、啟明街附近等樓宇,若再不重建,恐塌樓事件隨時重現!」
自2001年至今,13年間市區重建了約1萬幢私人樓宇,當中由私人發展商進行重建的佔八成,由市建局重建的佔了兩成,由此顯示,私人發展商的重建項目一直主導重建市場,若發展商拖慢重建步伐,對市區更新有嚴重影響。
發展商為何減慢重建?自2012年政府推出「雙辣招」(買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD))壓抑樓價後,發展商重建意欲大減。「雖然政府之後也放寬了BSD其中一辣,不用發展商等6年建成新樓取得入伙紙才能全數取回稅款,只要獲批建築圖則就可提早2至3年退款,但這仍不能刺激發展商加快重建,因為批圖則的時間亦難以控制。」

重建減速,市建局也無能為力。消息人士說︰「市區大型重建地盤愈來愈少,即使有大地盤亦因為已用盡地積比率或可發展密度太低而沒有重建潛力,土瓜灣十三街就是典型例子,重建可能要虧損百多億元。至於蚊型地盤,只能重建數十個單位,一定蝕錢。」

發展商寧投地不冒險重建

曾先後有多個收購項目申請強拍的發展商大鴻輝集團,主席梁紹鴻稱,現時大部分發展商都寧願向政府落標投地,也不願意收舊樓重建,因當中牽涉的成本高、時間長、風險大,令市區重建大受影響。
「發展商投政府地無咁痛苦,因為收購舊樓,要收齊八至九成業權要好長時間,相較起投地,投到即建,時間短、回報好。而且,在雙辣招下,所需的成本大好多,向政府買地毋須付BSD,但若以公司名義收購舊樓,貴價樓成本可高達23%,雖然發展商可申請退回15%,但要確實收齊足夠業權才有,所以23%是『即蝕』,收唔齊業權,風險就好大。」他又說,現時舊樓業主的心態,是賠償要足夠他們買回市場上的新樓,但樓價高企,所以收購舊樓的成本一點不低。

梁紹鴻稱,現時其公司暫不開展新計劃收購重建:「價錢太高,但風險大,而且政府都增加土地供應,發展商又何須咁麻煩收舊樓呢!」

對於政府壓抑樓價措施被指窒礙重建,政府發言人回應表示,當局已在印花稅(修訂)條例中訂明退還稅款的機制,給發展商較大靈活性。政府會一直密切留意物業市場的情況,適當時檢討各項措施。政府並承諾,在落實需求管理措施的條例草案通過一年後,會向立法會滙報檢討的結果。