市建局剛推出「需求主導」計劃的新方案,「需求主導」是由業主集齊六成七的支持簽名,再向局方申請重建收樓,新計劃將業權的支持份數由上調至八成,增加地盤面積上限由400增至700平方米,無疑是將「以人為本」的原則抛諸後。日前局方已放風(1-12-2014信報),大吐苦水,賺不夠,要求政府將重建項目旁近的公園和巴士站等政府土地免費撥入重建範圍、另外,繼100億後,再資注及增加地積比,獅子開大口。為賺盡,局方奇謀盡出,宣稱「需求主導」蝕錢30億,但筆者在早前就指出,單是最新的恆安街項目成本多估達三成,收緊「需求主導」計劃,無疑令只有8%的申請「需求主導」成功率進一步降低,使計劃束之高閣。

上調業權的支持度  不如強拍

新方案需集齊八成的業權才能入申請,與私人發展商使用的強制拍賣條例無分別,而賣給市建局不能讓業主分享利潤,不少業主更因出租被扣1/3至1/2的賠償。方案有違「需求主導」原意,協助業主重建,而不是留難業主,業主沒有足夠的規劃、法律和發展知識,市建局介入,再達成重建。未來只收集已經可以重建的地盤,局方角色何在呢?為何不交給私人發展商呢?讓田生、大鴻輝「幫助」居民收集業權。

增加地盤面積,益市建有違社區發展

民主黨兼局方非董行董事胡志偉議員指︰「地盤規模細,可能會造成太多「牙籤樓」,未能符合成本效益,對社區規劃未必是好事。」(5-12-2014, 港台),胡議員的說法令人氣憤,有違規劃的常識。建築師學會候任會長及前市區重建策略檢討督導委員會委員吳永順撰文支持「牙籤樓」,反對大型地盤,他認為「相對於大範圍推土機式的市區重建﹐在這裡(混合式的牙籤樓)﹐重建是漸進式地進行﹐城市是有機地轉變。市區更新之餘﹐原有的地區特式和社區生態亦不會在一夜之間徹底消失。」增加地盤面積只方便局方「食街」,強行挪用及吞併街道及公園等公共空間作發展,如現時最大的重建項目觀塘使5條街道消失,而另一大項目位於深水埗海壇街亦令一段北河街變為商場,胡議員無疑是站在市建局發話。地盤面積較少,可創造新舊並置的街景,由於地盤較少,不適合計劃商場,也較大機會保留街舖,維持街道生態。

如何檢討「需求主導」計劃

「需求主導」計劃問題是清拆舊樓建豪宅,在恆安街項目,只新増25個單位,就投放12億,值得嗎?為何不用12億復修1200楝舊樓,讓近十萬人受惠。現時局方起豪宅的地產模式跟本沒有可持續性,不斷尋找5層或以下的舊樓重建,而「需求主導」的「蝕本」問題,源於舊樓不少是5層以上,甚至9樓,沒有足夠剩餘地積比讓局方賺大錢,2012至14年2年內,舊樓增加2000楝,局方無能力亦無意識解決舊樓的維修問題,現時最迫切是談論市建局的存廢,根本溯源成立維修和社區保育為主的社區發展局。

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pic by Ivan Wong@恆安街