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市建局安置政策置受評批評,行政總監韋志成卻用網誌回應,指「補償戶 63%同區置業」(信報5-12-2016),避開公眾和傳媒的提問,猶同梁粉技倆。局方不公佈數據和報告,只是在受批評時暗地放風,有欠公道。上次的追蹤調查,局方操弄「同區安置」的定義,擴大同區的範圍,只是增加數字的偽藝偽藝。期待市建局開誠布公,公開有關追蹤調查報告,讓公眾了局方的賠償政策。

觀塘同區變將軍澳?

2009年,市建局局方在觀塘市中心重建的追蹤調查,指約75%業主可於觀塘或東九龍重置單位居住。實情是2009年的130人追蹤調查中,只有4成人能在觀塘重置物業,另有3成在其他地區置業(24-6-09文滙報)。所謂「原區重置」變成局方的「語言偽術」,被擴大至整個九龍東。

市建局在觀塘近年只有本年年中收地的恆安街重建項目,涉及業權約90個,除了11個舖位,大約有80個住戶業權。觀塘最接近局方的「同區七年樓齡」賠償額只有18年歷史的海天園,其餘供應都超過20年。海天園近3年只有4宗成交,而今年僅有1宗,基本處於半封盤狀態。雖然觀塘恆安街重建項目賠償為歷來第二高的$11,695,亦難而購入同區的樓宇,因為基本樓市缺乏供應。

迴避重置的樓齡問題

局方亦迴避,重建戶用賠償購入的樓齡問題,政策指賠償是同區七年樓齡,但局方僅指︰「有73%受訪者在獲得市建局的收購補償後,把資金用作購買樓齡較新的單位,是否購入單位跟七年之準則相着太大呢?」(信報5-12-2016) 重建戶多數住在40-50年樓齡,較新單位是否指30-40年樓齡呢?

三成人沒有重新置業

韋韋志成安佈中,「14個近年完成收購及遷置工作的重建項目共322位受訪自住業主的資料,73%受訪者在取得市建局的收購補償後重置較新的單位居住,有19%選擇租樓,另8%選擇與家人同住。」(信報5-12-2016)近一成跟家人同住,二成人由業主變成租客,失去物業,是否意味着他們被重建犧牲呢?現時只有現金賠償,沒有直接的樓換樓安排,令重建戶被迫走入地產市場,往往焦頭爛額,當中三成人沒有重新置業,是甚麼原因呢?希望局方詳加解釋。

局方坐擁百億資產,上年收入達45億,全部重建項皆興建私人豪宅,應落實舖換舖和直接的樓換樓的安置政策,達至真正的原區安置,而不是玩弄數字。

參與文章︰

新聞透視︰最後一伙
http://mytv.tvb.com/tc/cat_news/sundayreport/284692
追縱調查﹐還是公關手段?
http://www.inmediahk.net/node/1003724
回應市建局指《鏗鏘集》未反映事實
http://www.inmediahk.net/node/1018962
// 市建局補償戶 63%同區置業
市區重建局(市建局)行政總監韋志成表示,市建局就14個近年完成收購及遷置工作的重建項目中,共322位受訪自住業主提供的資料進行分析,發現有73%受訪者在獲得市建局的收購補償後,把資金用作購買樓齡較新的單位,當中63%選擇在同區置業。
訪查322自住舊樓業主
對於市場有聲音質疑市建局的補償及安置政策是否足夠協助舊區居民改善生活環境,韋志成昨天在網誌指出,過去數年市建局已推行的59個市建局重建項目中,約有1.2萬戶業主和租戶獲得現金補償或公屋安置,從而遷往質素及環境較佳的居所。市建局就過去的重建項目進行追蹤研究,分析14個近年完成收購及遷置工作的重建項目共322位受訪自住業主的資料,73%受訪者在取得市建局的收購補償後重置較新的單位居住,有19%選擇租樓,另8%選擇與家人同住。
在重置單位的業主中,有63%在同區置業,其餘則因不同原因選擇搬往其他地區,最常見包括長者搬到較近子女和孫兒居住的地點,方便照應。
韋志成稱,納入市建局重建項目的樓宇,大多屬樓齡超過50年及失修的建築物,市建局現行的住宅收購準則,是以「自置居所津貼」的計算基準制定,而「自置居所津貼」是按同區和收購單位面積相若的7年樓齡單位的價值,與被收購物業公開市值的差額計算所得,從而給予自住業主被收購單位的市值金額外,另有一筆現金津貼,以協助他們在鄰近地區購買較新的單位居住。市建局並特別向業主支付樓價三成的訂金,讓業主在資金運用上更靈活。
他強調,在規劃重建項目和執行實際重建工作的過程中,須顧及社會整體利益,也要盡量顧及個別人士的需要和訴求。
市建局須兼顧重建範圍內住宅及非住宅租戶的需要,並提供調遷協助,向租客提供特惠金,又或安排合資格者申請公共房屋。
信報5-12-2016

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嘉咸街市集被納入重建範圍,不少店舖和攤販被迫遷,甚至結業。昔日市集依日而建,兩旁是商舖,街上是小販,不少街坊和名流都在此買餸。重建完成的結志街街市,亳無特色,一式一樣,百年市集跟超市的肉檔無異。拆走舊樓,換豪宅,趕走街坊,回遷的商戶生意難捱。 據悉有一間老藥行將在日內結業,請留意。

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起牀,久違的太陽出來了。藍天無雲,好美的春光,放長假把握時間,擁抱自然。
推介三個好地方,方便快捷享受美媚春日︰

1) 佐敦谷遊樂場
● 觀塘最大的公園,昔日佐敦谷邨,變成大型遊樂場,一片草地,野餐勝地,另有簕杜鵑園,共享春天綻放花卉;

2) 觀塘碼頭
● 觀塘碼頭旁的巴士站快將被政府清拆,重建商廈。這是街坊愛好的一片海濱,釣魚伯伯、海鷺覓食,悠閒景象。有空可先去牛頭角的工廈開放日「牛遊」,再乘船到北角,享受維港的海風;

3) 茶果嶺村
● 人流不如鯉魚門村般多,上百年歷史的天后廟,重溫昔日打石業的光景,而在貨物裝卸區欣賞日落。

原載︰22-4-2015 MAGAZINE P
全文可見

懂得發聲是重要的技能:不揚聲,再辛苦、遇到不公,都沒有人知道。

袁智仁關心觀塘,但眼見大家關注深水埗順寧道、灣仔利東街,卻對觀塘隻字不提,數年前遂成立「活在觀塘」關注組,聯合一眾關心、想幫忙的人,嘗試在舊觀塘消失前,為街坊出一分力。

在看報導講觀塘,幾乎都會看到袁智仁的身影。

而在觀塘,袁智仁自言自己的角色像翻譯,把街坊的說話傳譯成文藝青年、記者甚至政府、公眾人士都明白的一套語言,反之亦然。所以他會用「五個朗豪坊」來讓街坊了解觀塘重建受影響範圍之大,亦常玩Facebook,上載照片及文字、開event,嘗試引起其他人的關注,尤其近年網上媒體越漸普及,他與志同道合的朋友都經常投稿,說保育、舊區和數不盡的人情故事。「逛觀塘這些舊區,每次都有驚喜。有次去了家印尼餐廳,老闆說要介紹印尼女孩給我、教幾句印尼話,還請我吃朱古力蛋糕,原來那是他們新年的習俗。或是我們去拍照的依時工廈,也是在帶中大建築系同學看舊區時,遇到穿着『孖煙囪』的藝術家朋友,他說他的工作室就在樓上,我才認識這藝術家、設計師的集中地,原來一個creative cluster可以這樣形成。如果說城市能給人驚喜,我想就是這樣。」

原文刊於信報(13-4-2015)

市建局的管理層事件最近成為話題,行政總監譚小瑩「忽然英雄」,為了不讓市建局淪為地產商,於是向主席(領匯前行政總裁)蘇慶和表達不滿,憤而辭職,贏盡坊間掌聲。不過,冰封三尺,非一日之寒,樓市屢創新高,樓價如脫韁野馬,市建局坐擁240億元資產,市值與上市大地產公司華人置業相若,卻不停高呼蝕錢。市民不禁要問市建局搞什麼呢?

這類公營機構,如市建局、機管局、旅發局、貿發局等,借政府之命,行「搵錢」之實,當中以投資1415億元興建第三條跑道的機管局為表表者,均屬於政府內的怪獸公司,冇王管王國。

一堆以「局」命名的公營機構,大多是九十年代的怪胎,受英國的新自由主義影響,迷信市場的無限力量,卻又賦它予公權力,形成貿發局雄霸會展、機管局變成空運代言人。此外,英國人也擔心香港回歸後,中方會介入香港政策,所以外判政府的責任予公營機構,誤信私人力量,公司是解決問題的最佳方法。

結果,香港沒有市場,只有政府操弄的市場。誰最懂用法例、法例如何生錢,當然非高官莫屬。譚小瑩曾居房委會委員、市建局前行政總監林中麟曾任機管局高官(署理行政總監),也是資深政務官。退休高官直入公營機構已是常態。

不過,公營機構的最大作用不是搵錢,而是搵食,並向權力蠶食,成就一批紅頂商人借法定機構來賺取權力和政治網絡,蘇慶和更是表表者,他游走於大地產商與政府之間,直上天庭,身居「梁粉」,房協治下似有還無;領匯在外國基金壓力下被請辭,再添一宗市建局內亂,如此的成績何當大任。

身敗名裂的市建局前主席張震遠,把市建局變為前發展局局長林鄭月娥的私人小金庫,大搞文化和保育,避開民意監督,收買人心,結果林鄭成功上位,而他成功登上首席「梁粉」。可惜商交所不像市建局有權力眷顧,落得幾近破產收場。

退休高官與紅頂商人的結合會怎樣?未必每次也會落得市建局的田地,但市民的福祉肯定不敵權貴的利益。市建局借公權力消滅舊區,搵食在香港可是頭等大事,趕絕街坊生計不是易事,必須各出其謀。當年市建局前第二把手企業傳訊總監邱松鶴對街坊宣稱患病,無心戀戰,希望街坊體恤接受賠償走人,今年初卻另謀高就,成為機管局的公關大員。

另一總監馬昭智在台灣光華文化中心的公開論壇被揭破浮薪制度,收入跟收樓表現掛鈎;又形容市建局是政府的「安全套」,政府揮之則來呼之則去,他不顧聲譽,向政府施壓,引來傳媒報道。市建局一邊廂內亂,另一邊廂繼續收樓,百年市集嘉咸街舖戶被迫遷,為豪宅讓路。

市建局只喊蝕錢,無視街坊生計死活,當身為市建局非執行董事的泛民立法會議員還高呼用公帑為市建局注資,實在難明。

早於六七十年代,西方已摒棄重建概念,當年的重建是向棲居市中心的黑人和窮人下手,大量黑人被迫遷,因而引發不少社會運動。香港的重建也很類同,歧視居住市中心的基層,迫遷「換血」,換來萬呎豪宅,向窮人、小商戶宣戰。

這模式可持續嗎?藍籌屋苑呎價過萬的美孚新邨,也有近五十年樓齡,市建局夠膽介入重建嗎?樓宇的質素決定於維修,不是樓齡。以地產為本的拆樓,與掛着「財政審慎」的市建局一樣應受時代淘汰。西方和台灣等地是市區復興、活化老區為主,包括小販市集、古蹟故事和藝術部落,香港為何做不到呢?只是市建局辦不到而已。

譚小瑩與主席蘇慶和只是程度之別,依舊滿腦子地產思維。當我們不停緬懷老店消失時,有否想起誰是幕後黑手呢?香港政府的怪獸公司舉目皆是,市民是否繼續供養退休高官,讓商人上位呢?

原文刊於9-2-2015信報〈尋回城規會的政治〉,現為增訂版。

香港的城市規劃角色由管理和控制土地,變作長遠規劃。早期的城規會的角色是管理土地資源,而戰後強調交通和城市功能的劃分,控制私有土地的發展。60-70年代,大量移民湧入,工業化,新市鎮興起,提供廉價公屋及房屋壓低工資。67暴動後,規劃開始注入市民的角度,及後1991及2005的條例規劃,容讓公眾參與不犧牲生活質素的發展模式。可惜,近年規劃走倒車,不斷升加地積比,如︰將軍澳增加4000個單位,半山、薄扶林放寬發展的規限,回應政治「盲搶地」的主旋率。

結果,規劃制度成為城市的風眼位

上周最後一場審議新界東北的會議,規劃署高級城市規劃師吳曙斌竟摔倒樹仁大學學生吳卓恆,令其背部及後腦受傷,會議最後腰斬。會議的程序暴力,竟引發肢體暴力。

此外,地產建設商會(地建會)亦就2010年的城規會制定的旺角、牛頭角與九龍灣、灣仔及油麻地的分區計劃大綱圖司法覆核,法庭於二月三日判地建會勝訴,四份的大綱圖需發還城規會重審,規劃署不排除上訴。民間嘩然,亦喜亦憂,既擔心之前訂下的高度限制等,改善生活環境的措拖被迫改變,亦有民間研究可否以同樣理由用司法覆核推翻城規會不合理的決定。

判詞中,法庭上代表地建會的大律師余若海指,城規會是系統性的不公。地產商眼中的城規會的制度、程序、審議和會議方式百病叢生︰補充提交申述程序有問題,如規劃署的橡皮圖章,會議前已接受署方的建議,城規會成員出出入入,未能作出有效決定,會議冗長,休息時間不足,仿如民間團體對城規會的責難。

判決採納重要的Tameside原則:「公共機構在決策之前有責任作出充份的查究」,判詞雖然指城規會的整體程序沒有不公,但在審議個別的圖則卻是不公平,對各方專家的意見與「可持續建築設計指引」等考慮不周全。法庭判決糾纏在技術,究竟誰的意見較重要,哪條「指引」必然引用,反映法庭無法處理城規會的問題。然而案件揭示城規會的角色已成民商的中矢之的,必須作全面的改變,以回應社會的轉變。 繼續閱讀文章 »

 

無線於2015年1月28日的風水節目<民峰而至>借玄學之名,大讚觀塘市中心重建,指重建增加綠化和重建後可保留街道。實情是委曲事實,誤導公眾,對市建局和地產商阿諛趨奉,無視重建的破壞,市建局建豪宅無助市民,基層被趕絶,
節目中,提及的所謂綠化,是市建局的語言藝術,觀塘市中心一向以街道為主,四通八達,60萬的觀塘居民可自由出入市中心,但重建後,豪宅和商場林立,所謂的綠化變成主要是平台,所謂的公園亦隔離市民,變成豪宅的後花園,因街道消失,將來觀塘街坊要走入市中心,只剩二個出入口,取道行人隧道和天橋,市中心變成豪宅的城堡,拒斥市民。「保留街道」更是笑話,沒有「舖換舖」的安排,現時的舖戶已全被趕走,將來天價租金,根本無法回來經營,「保留街道」只是等同名店集中地。
臨時市集的生意差劣,被片中的風水師傅指為風水問題,無視市建局安置失當,沒有「無縫交接」,市場設計,無視小販的需要,無線指鹿為馬,為小販的傷口上再灑一把鹽。
早前,無線在該節目已大讚西港島線、沙中線的發展,無視西環和土瓜灣被地產鐵蹄踐踏,社區和小店被重建弄得支離破碎。假借風水之名,為地產、港鐵和市建局貼金,利用節目擦鞋,奉承權貴。絲亳
無線作為香港唯一的正常存在的免費電視台,壟斷大眾廣播的資源,不應委曲事實,助紂為虐,無視重建的破壞,舊區之苦。偏幫地產商,與民為敵,更可恥是挪用風水之名,為地產商洗腦,完全偏頗,令人憤怒。

文︰原人 編輯: 吳芷寧 原文刊於Breakazine 圖︰Ivan Wong (觀塘逝去的理髮排檔)

8個年頭了,我組織「活在觀塘」,不知走過多少遍這個社區,尋找失落的往事、心繫的信念。可是今天回首,仿如隔世。市中心的一切,全都灰飛煙滅。沒有舖換舖的政策,老店窮人被趕盡殺絕。推倒式重建,到底是社會必要的嗎?

單看市中心一隅,2014年被剷除的物華街小販市集、打鐵店、賽鴿店,看似毫不相關,卻是整全的經濟網絡;打鐵店服務小販和鴿店,燒製檔口和鴿籠,生意往來,形成密不可分的社會資本,維持彼此生計。可是重建來到,打散了小販的熟客羣,70年歷史的賽鴿業被消失,打鐵業亦受牽連。舊區消亡,基層失去店舖,只能當清潔工和保安。

至於生活居所,更是最卑微的要求。重建來到,大批觀塘居民被迫遷,業主若想買回原區單位,需要奉上所有賠償之餘,再補現金200萬,回遷難求,居民自然無心參與規劃,更何況舊區居民除了業主,還有更大量毫沒保障的劏房租戶。而且此非孤例,當清拆重建不單發生在觀塘,還包括深水埗、大角咀、灣仔、西環各個舊區,窮人還能往哪裡逃呢?

但當說到這裏,通常香港人都會駁斥,不重建發展,社會又怎會進步?要破除這迷心,不妨先看看幾個數據。細看2008年至2012年的差估署數據,市建局每年平均只拆卸約1,700個舊樓住宅單位,但全港達50年樓齡的樓宇,卻多達5,800楝。以每棟舊樓約40個單位計算,拆卸所有舊樓所需要的時間,其實是130年以上。荒謬的真相是,舊區重建速度根本不是太快太徹底,而是慢得太過分了,慢得追不市民的需要,慢得追不上樓宇老化的步伐,慢得讓你不能不醒覺,重建根本就不能回應香港當下的處境。

反過來說,按測量會學會建議的維修費用,以一棟9層高、一梯兩伙的單位,維修成本不過100 萬元。那麼觀塘這個耗資500億元的宏大計劃,其實已經足以解決全港唐樓的維修問題了。至於市建局2014年在觀塘恆安街的新項目,又花上12億,計劃興建115住宅單位,比起現時,單位其實只增加了25個,即是每個新單位的成本,竟然高達5000萬元。12億元,其實已足夠復修1200楝舊樓,相等於全香港3成舊樓,讓近10萬人受惠了。

如此說來,怎樣「重建」、重建後如何賠償,根本就是錯放了焦點的討論。重建必要的邏輯,不過是市建局殘民以自肥的藉口。若要真正回應香港處境,我們是時候放棄這套美國60年代的推土式重建模式。維修,才是真正回應舊區需要的最好方法。

編按︰觀塘恆安街項目收購呎價1.17萬,貎似很高,但三成劏房,加上出租戶被扣1/3賠,即是$7800/呎。「附近的唐樓造價都升至300萬至400萬元,難在同區入市」,幾個月後,收到賠償,樓價更高,所謂同區七年樓價,無法做到,就算連同區舊樓安置都極困難。這種拆唐樓建豪宅重建模式,已走入末路,市建局應該結門,重新討論舊區和社區的方向。

觀塘需求主導收購呎價1.17萬
文載︰信報 16-1-2015

住宅樓價不斷攀升,市區重建局提出的收購價亦處於高水平,去年11 月啟動的觀塘恒安街需求主導項目,市建局將以每方呎實用面積(下同)約1.17萬元,向自住業主提出收購,成為有紀錄以來第二高。有小業主滿意收購價,惟表示同區樓價飆升,難在同區入市。

歷來第二高

市建局表示,本星期將會向恒安街12 至30 號大廈90 個物業業主發出信件,當中列出有條件收購建議,其中自住物業的「7年樓」收購價為每方呎11695 元。市建局須在75日內收到項目達80% 業主接納收購建議才會正式推展項目。市建局並會提供一筆相關津貼,自住業主為13.2萬元,出租或空置物業則為10.25萬元。
資料顯示,項目是過去兩年內第4 個收購價逾1.1 萬元的項目,也是繼2013 年6 月旺角新填地街/ 山東街項目的1.18 萬元後,收購價第二高的項目。
對於恒安街項目的收購價,小業主吳太感到滿意,惟表示由於大廈有約三成屬劏房單位,擔心持有劏房的業主取態,會成為項目最終能否上馬的關鍵。她計劃將收取的款項用作置業,相信可改善生活環境,惟表示區內樓價高企,尤其恒安街項目公布後,附近的唐樓造價都升至300萬至400萬元,難在同區入市。

 

圖︰高祈

689的2015年施政報告是社區的惡耗,用建屋之名資助市建局,重建拆散社區。

市建局踏上搶地的便車,上年提供2700個豪宅單位,新一年繼續可肆無忌憚開展重建新項目,拆樓強遷街坊,破壞社區,興建豪宅。神奇是689口中的檢討市建局的角色,不是減少重建,反而增局方權力,由政府資助,「參與供應資助出售房屋」。首先市建局已跟房協和房委會架床疊屋,收地、建築房屋職能重覆,浪費公帑;更無恥是居然合理化用公帑收地拆樓,抬人封舖,借提供資助房屋之名,送錢給市建局拆樓為實。

未解決劏房的問題前,加大市建局的權力,強行清拆舊樓,舊區租盤供應更緊張,而無能力付擔局方口中興築的「資助房屋」的基層,如何走入689眼中的「置業階梯」呢?基層無處容身,被趕盡殺絶。將啟德的約三百個「樓換樓」單位作資助房屋出售,更揭示見2011年至今的「樓換樓」計劃形同虛設。

而九龍東所謂的「聰明城市」,卻沒有工廈的藝術家、小商戶的份兒,在689管治下,駐定要面對迫遷、加租。689宣佈在九東提供五百萬平方米的商用樓宇面積,現時觀塘、九龍灣只有一百四十萬平方米的商用面積,而加上啟德的一百平方米,即是將會拆掉重建三百萬平方米的工廈,相等於一百四十楝的工廈,即是現時一半工廈將會消失。九東佔全港四成的工廈藝術家,亦提供廿二萬就業,當中以出入口業佔五成。早前,民間社會提出租金管制或補貼,透過規劃協助的藝術及小商戶,689卻拒絶回應,一味發展商業中心,無視現時的行業。

香港的問題不是土地供應問題,而是土地規劃的問題,強迫市民進入「置業階梯」,盡剷舊區。利用「活化工廈」之名,行重建工廈之實,無視政府傾斜,倒行逆施,香港只會雪上加霜。

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