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市建局的觀塘市中心重建設計圖(請按圖放大)

(一) 我對市建局觀塘發展計劃 簡介

Ø 5.35公頃,大約5個 11人標準足球場,比荃灣七街大5倍,位於觀塘道,康寧道,物華街,協和街。

  • 重建地盤面積為朗豪坊的七倍,重建後可用的面積為朗豪坊的四倍,為現時最大的重建區

Ø 受直接重建影響人數為5000名居民及以觀塘市中心為消費、娛樂、交通等核心的 60萬觀塘居民

Ø 受影響的商舖達300戶

Ø 重建完成年期︰起碼到2021年

Ø 涉及金額︰300億( 市建局資產為98億)(2007年數據),2014年數據為500億(市建局資產為262億)(西九預算為470億)

Ø 5楝約50高的住宅,提供約 2000 個住宅單位

Ø 1楝約70層高 (280米)的商業大廈

Ø樓價︰首個月華街項目信置以樓面成本約1萬元/呎投得[10-9-2009,明報],實用面積售價1.3-1.5萬元,賠償每呎金額為5,937元,相差3倍)

Ø 重建後商業面積分佈︰

商場為 111,700m2

街舖為 15,000m2

小販區為 1,200m2

重建後「商場︰街舖︰小販」面積的比例約為︰

110 : 10 : 1

受重建影響的街道包括:

1. 整個裕民坊(從銀聲娛樂場到銀都戲院和匯豐銀行)
2. 同仁街
3. 仁愛圍
4. 仁信里
5. 輔仁街(從裕民坊到物華街一段)

受重建影響的公共設施和建築物包括:

1. 觀塘賽馬會診所
2. 政府合署和郵政局
3. 觀塘道的公眾停車場
4. 裕民坊休憩公園
5. 裕民坊休憩公園旁的巴士總站
6. 月華街巴士總站
7. 區內各小巴總站
8. 仁愛圍休憩公園
9. 康寧道的兒童遊樂場
10. 協和街和物華街交界的公眾休憩處
11. 物華街臨時小販市場
12. 協和街臨時小販市場

()現時情況︰(18-8-2013更新)

  1. 新任市區重建局主席蘇慶和上位前(2013年5月5日明報),宣佈觀塘、衙前圍村和深水埗海壇街會在2013年9月清場。蘇主席在上任時亦向街坊宣戰說︰「要對接受賠償大多數業主公道,如果個個都留到最後,會拖慢重建進度」,亦指「理論上市建局都是一個發展商」,。
  2. 現時留在重建區,除了可獲安置的小販(及年多後才收樓的裕民坊),沒有安置又急於被清場,大約有30戶助手牌小販和鐵皮檔,並有少量樓上居民。
  3. 最少30位助手牌的小販,卻只有6,7個小販檔安置,其餘只有用市價投標街市乾貨檔,不少由1千多元被炒至最少每月3,4千元租金
  4. 店舖的賠償大多30萬左右,而觀塘區同類較少面積的店舖租金大多升至每月8萬,賠償不足付上半年租金,還未包括搬遷費
  5. 不少街坊(凌記書店、偉利模型等)已收市建局律師信,準備上庭,但市建局暫沒有跟他們商議賠償,下一步可能是執達吏和警察抬人清場。

(三)重建計劃中的新建築

1. 五幢高40層以上住宅樓宅:其中四幢高160至178米,一幢高140米,分別位於現時的月華街巴士總站和主地盤的北部,即輔仁街右面的仁信里、仁愛圍、巴士總站,以及左面的銀都戲院至僑昌大廈一帶。

2. 一幢高70層以上的混合式商業大廈(除寫字樓外,還有商場、酒店和餐廳等):這幢高280米的商廈將位於現時的賽馬會診所、政府合署和公眾停車場所在。相連的平台商場則申延至現時裕民坊的東部。

3. 一座10層以上的鵝蛋形社區中心:位於現時裕民坊西部。(大會堂等社福設施需經過三層商場才可以對達)

4. 一個位於地下的全天候公共運輸交滙處。

地積比︰7.5倍
重建後的面積︰401,125平方米
裕民坊現在住宅樓面積少於 150,000平方米(資料來源:「再造觀塘」計劃總結報告)

總樓面面積增加︰167% 即1.7倍

(四)重建後的觀塘市中心跟現在有甚麼不同?

1. 現時市中心的樓宇多為6至7層高。重建後的5幢住宅樓宅高達40至50層高,商廈更高達70層甚至80層高,比APM還要高4成。這些超高樓宇不但妨礙街頭採光,也阻擋空氣流通,加上增加的車令區內空氣污染更加嚴重。

2. 現時區內商鋪多位於地面,貨品和業務種類繁多的街頭店鋪令觀塘市中心成為一個非常活躍的平民商業區。重建後的商鋪大部份將會位於平台式商場上,原來的小販市場(包括位於仁愛圍休憩處的小販區)將全部清拆,市中心會失去平民商業區的特色。

3. 為了興建上述建築,3條街道(裕民坊、同仁街和輔仁街)將會消失或重新設計。由於裕民坊、同仁街和輔仁街是區內交通最繁忙的街頭,有評論指這將會造成觀塘道和康寧道交通嚴重擠塞,重建區內空氣或會改善,但交通集中於重建區外,加上新增超過1000個的車站,令區外環境會變差。

4. 現時巴士總站和小巴總站位於市中心不同角落,未來會全部集中在一個地下的大型公共運輸交滙處。有評論指這種公共運輸交滙處可能危害候車人士的健康。

5. 公共設施位置甚差,診所被放在月華街山上的豪宅底層,與停車場為鄰;美沙酮診所被放在港鐵站底,近通風口的位置;政府合署成為商場一部份,需要從商場才可走入。

6. 原來的裕民坊公園變為裕民廣場,除3棵最年老的榕樹外,原來公園內的部份植物將會被移植,市建局會另外種上500棵新樹。

7. 現時除了裕民坊公園外,區內尚有幾個休憩處。雖然這類設施嚴重不足,但總算是公眾地方,市民可以比較無拘無朿地閒坐、看報、下棋。市建局聲稱重建後的市中心將有三成的綠化地帶,但其實超過約三分之二是商場平台和私人住宅樓宇平台上的公園。換句話說,大部份綠化地帶屬於私人地方,而進入所謂的公共公園的道路大都需要穿過商場,市民未必能隨意享用。

(五)重建期間觀塘居民可能受甚麼影響?

據市建局預計,整個重建計劃為期12年,即從2008年底開始,起碼到2020年初才完成。期間除了重建區內的居民、店東和僱員等受到拆遷影響外,附近居民的生活估計也會受到以下的影響:

1. 交通擠塞,部份車站被安放在翠屏邨的7-1便利店和蒲吧旁的臨時停車場上
2. 環境污染
3. 物價和租金整體上升
4. 4. 診所、郵局等公共服務不再方便居民

(六) 安置賠償問題

1) 物華街小販市集安置,欺騙小販無視「無縫交接承諾

2) 無法兌現的樓換樓,換樓前,請付200萬

3) 消滅仁信里和本地賽鴿業,凌晨過百人清拆香港唯一的賽鴿舍

4) 毀滅社區特色,消滅觀塘社區

5) 其他賠償安置問題

(七) 財務、發展問題

1) 市建局獲政府括免補地價,至2013年,相關括免費高達65億,而局方賺取利潤,跟市民無關,只能用作局方使用、職員分紅或滾存。結果市建局成為政府小金庫,可不受立法會監督,順利取得資金發展,中環街市項目的5億元,由局方全資

2) 免費取得觀塘市中心33. 8 萬平方呎政府及公共用地,佔全重建區的土地66%,包括︰月華街、仁愛圍巴士站、康寧道、裕民坊公園,政府合署和診所,總值127億(2005年數據),而賠償支出僅100億

3) 斬掉市中心大量樹木

4) 將來觀塘打造成太古城,趕絶基層。 政府的人流估算大多是從港鐵出人,而住在山上的舊區和公屋街坊,沒有四通八達的街道,只能靠月華街的天橋,難以走入市中心,市中心變成豪宅的花園。

(九) 以下為重建後的影響︰

1) 樓宇高度
酒店高達280米,影響維港山脊線,和周邊居民的景觀

2) 更多「私有」休憩和綠化公園
有2/3的市中心有機會成為住宅物業管理的地方,公園成為屋苑私人物業,地面四通八達的街道淪為平台花園

3) 消滅街道和基層生活,強行將觀塘變為太古城
破壞原有平民化的小商店和小販文化,強加一些外來的高檔文代,失去地區特色。
重建後「商場︰街舖︰小販」面積的比例約為︰11:1:0.1

4) 以車為主的規劃,跟行人格格不入,影響環境
可商榷之處︰市中心增加1200-1500停車位,令空氣更污染,塞車情況更嚴重,而未來地下交通滙集處空氣質素成疑

5) 沒有稱改善居住環境
可商榷之處︰沒有原區安置、舖換舖和樓換樓的安排,現時居民被迫離開市中心

6)誰的新舊融合?
可商榷之處︰製造社區分隔,在未來設計中,月華街的街坊未能直接走入市中心,協和街沿線面向主地盤的現有建築物是私人物業,市建局稱沒有業權同意,權擁有人的同意, 很難就前往市中心提供額外的行人通道。

7) 周邊街坊難以走進市中心
現在的市中心四通八達,市民可隨時進出,將來協和街的街坊要走斜坡山才能走入市中心,康寧道則只剩下一個出入口,而物華街更取消出入口,市中心公園成為豪宅住戶的後花園

8 ) 公營服務阻隔基層市民
鵝蛋形社區中心中的社區會堂和政府辦公室,需穿過商場和啡咖室才可到達,基層市民可能因衣着等問題被拒門外,有違政府設施易於使用的原則

9) 官塘高級化,抬高樓價,建豪宅
報章報稱月華街項目成長過萬,將來建成的住宅勢必淪為豪宅

10) 破壞本土文化
現在市中心的潮州、客家、南亞裔等族群被拆散,使盂蘭節、潮州音樂等非物質文化遺產和傳統文化消失

(八)相關資料

20位觀塘街坊的生活故事

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社會影響評估SIA (social impact assessment) (English version)

社會影響評估(social impact assessment) (中文版)

同仁街市集重建後的規劃圖(25/8/2016)

2008年的觀塘重建發展圖(Master Layout plan)

MLP 上半部

MLP 下半部


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