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啟德大廈重建,當然不止雞脾的問題。7層高的唐樓,換成64層高的豪宅,橫亙在九龍灣,背後的浸大校園將暗無天日。新增約2000人口,將來的交通壓力大增,社區的寧靜不再。現時啟德大廈多住收入不高的南亞人,宣布重建後,被迫遷。(高祈攝)

#啟德大廈重建 #屏風樓 #塞車苦惱

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料年底發售啟德煥然壹居三百伙

編按︰市建局建公屋、居屋,非不能,不為也。689一揮手,市建局就要跪底,民間要求多年的訴求,終見成果,但是只是啟德「樓換樓」項目,三成單位變作資助房屋出售,如何「樓換樓」?而其他賺大錢計劃會否轉成公營房屋只聞樓梯響,局方亦借此要求政府注資,用納稅人的錢拆舊區。

來源︰蘋果  15-1-2015   記者:鍾雅宜 譚靜雯 陳家雄

政府破天荒邀得一向只以市價賣樓的市區重建局出手銷售資助房屋,是市建局成立十四年來首次,一改以往只拆舊樓、賣豪宅的做法,消息指市建局傾向撥出用作樓換樓的啟德煥然壹居約三百個單位,以夾屋形式出售,料單位價格處於居屋與私樓之間,最快今年底推售、明年入伙,不排除將計劃恒常化。現時鄰近啟德的私樓成交呎價約為一萬三千元至一萬五千元,料日後單位呎價仍有機會過萬元。

施政報告提出積極探討透過市建局等機構提供資助房屋,市建局主席蘇慶和昨午召開特別董事會與發展局局長陳茂波會面後,下午隨即宣佈將全力支持施政報告增加資助房屋政策,希望可出一分力,未來數月會與政府積極探討政策和執行安排,強調市建局市區更新角色沒有轉變。

或要求政府注資

消息指,為應付急切需求,董事會初步傾向將現時用作樓換樓的啟德樓盤煥然壹居三幢高層大廈中,其中兩幢共三百個單位改作資助房屋出售,包括約二百六十個一、兩房單位,面積介乎四百至五百平方呎,另外四十個為三房單位,售價及入息限額未有定案,但會參考以往夾心階層住屋計劃,初步傾向價格處於居屋之上、私樓之下。以往夾屋由房協推售為主,對象為無力購買私樓而超出居屋入息限額人士。
據悉該局管理層稍後會進一步研究建議,待下次董事會會議上作深化討論,料最快2月開會,如能落實,仍需進行更改地契等程序,樓盤預計明年初落成,若一切順利,該局最快於今年底推售單位,明年入伙。消息強調,樓換樓計劃仍剩下一幢高層大廈及一幢低層大廈的單位可供重建戶揀選,是次計劃不會影響樓換樓供應。
消息又指,董事會上亦有成員建議將銷售資助房屋計劃恒常化,但擔心財政上會出現問題,需進一步討論,不排除要求政府注資,亦有建議指:「政府係咪可以考慮喺市建局地皮旁,撥出一啲政府土地畀市建局作相連發展?如資助房屋同私樓一齊賣,或可以解決財政問題。」
市建局非執行董事、立法會議員胡志偉認為該局出售資助房屋,不能單以個別項目滿足市場需求,而需要長遠政策及後續行動支持,會上成員對於市建局角色定位有不同意見,現階段未討論計劃詳情。
公屋聯會主席王坤指,根據以往經驗,九七年樓市高峯期時,夾屋的家庭入息限額為六萬元,按推算以現時樓市水平,有關家庭入息限額約定在六至七萬元,折扣率會少過居屋,即不會低於市價的七折。 繼續閱讀文章 »

 

圖︰高祈

689的2015年施政報告是社區的惡耗,用建屋之名資助市建局,重建拆散社區。

市建局踏上搶地的便車,上年提供2700個豪宅單位,新一年繼續可肆無忌憚開展重建新項目,拆樓強遷街坊,破壞社區,興建豪宅。神奇是689口中的檢討市建局的角色,不是減少重建,反而增局方權力,由政府資助,「參與供應資助出售房屋」。首先市建局已跟房協和房委會架床疊屋,收地、建築房屋職能重覆,浪費公帑;更無恥是居然合理化用公帑收地拆樓,抬人封舖,借提供資助房屋之名,送錢給市建局拆樓為實。

未解決劏房的問題前,加大市建局的權力,強行清拆舊樓,舊區租盤供應更緊張,而無能力付擔局方口中興築的「資助房屋」的基層,如何走入689眼中的「置業階梯」呢?基層無處容身,被趕盡殺絶。將啟德的約三百個「樓換樓」單位作資助房屋出售,更揭示見2011年至今的「樓換樓」計劃形同虛設。

而九龍東所謂的「聰明城市」,卻沒有工廈的藝術家、小商戶的份兒,在689管治下,駐定要面對迫遷、加租。689宣佈在九東提供五百萬平方米的商用樓宇面積,現時觀塘、九龍灣只有一百四十萬平方米的商用面積,而加上啟德的一百平方米,即是將會拆掉重建三百萬平方米的工廈,相等於一百四十楝的工廈,即是現時一半工廈將會消失。九東佔全港四成的工廈藝術家,亦提供廿二萬就業,當中以出入口業佔五成。早前,民間社會提出租金管制或補貼,透過規劃協助的藝術及小商戶,689卻拒絶回應,一味發展商業中心,無視現時的行業。

香港的問題不是土地供應問題,而是土地規劃的問題,強迫市民進入「置業階梯」,盡剷舊區。利用「活化工廈」之名,行重建工廈之實,無視政府傾斜,倒行逆施,香港只會雪上加霜。


長和系的遷冊重組,放棄香港,部署已久,長實近年已甚少投地,現在再減持地產的股分,預示向本地地產前景說不;多次在珠三角與長實合作,專攻市區重建(舊城改造)的國內房地產公司佳兆業內亂,坐擁94億的現金,疑因政治理由,創辦人下台,弄至債務違約。早前,大孖沙入獄,香港的地產模式在國內和本地都「頭頭碰着黑」。公民社會對「豪宅劏房」、「發水賺盡」嘩然,地產商如過街老鼠,唯有在報章上都改稱發展商,掩耳盜鈴。樓價過高,遠離實體經濟,地產商唯有使出非常手段︰劏細、延長按歇期,殺雞取卵,更天怒人怨,港式地產霸權尚可維持多久呢?

港式地產霸權必須重看許仕仁案,坊間提出收緊利益申報機制及官員入職前的品格審查,減少高官貪污。真的有用嗎?問題出自土地制度上,80年代至今建立的土地和發展的模式千瘡百孔,官員剩餘權力過大,政府有意將制度專業化,表面上令制度看似中立,實際是有意使制度過度複雜,城規會成為過場儀式,變成官員說了就算的橡皮圖章。

一切機制和政策背後都有理由,但許案告訴社會,發展看似為公眾利益,實情是合理化發展的私相授受。香港沒有政治,只有土地政治,沒有政策,只有地產政策,官商合一的發展機器(growth machine),所有理由被轉化為地產的同義詞。

官商的借口

許案中的馬灣事件揭示發展的邏輯,行改善居民生活之名,推出新鴻基的珀麗灣之實,一個人口達一萬一千人的大型項目。負責新鴻基的馬灣計劃是前地政署助理署長李森(Roger Nissim),他是香港規劃界老行尊,撰寫的書藉是本科入門必讀。馬灣計劃發展的理由是興建青馬大橋,村民面對嘈音問題,需要收地搬村解決。審訊中前新鴻基董事局聯席主席兼董事總經理郭炳江稱「大家都知馬灣公園只是搬村的藉口,我們的主要目標是住宅發展及搬村。」(9-10-2014, 東方日報)。早在公佈新機場計劃前,在1989年時新鴻基已買入馬灣土地,並說服村民支持搬村。項目中,新鴻基與政府的換地過程中,批獲多3.2公頃的土地,雙方密而不宣,9年後,才被立法會揭穿。2006年,身為政務司司長的許仕仁被指向新鴻基「教路」游說政府放寬交通的限制(15-7-2014, 東方日報)。可惜,發展過後,部份寮屋居民沒有安置,至今抗議不絶,被報章稱為「香港房屋史上最大騙案之一」(9-9-2013, 蘋果日報)。

看似利民政策,決定落實的方式卻無跡何尋,結果得益是地產商。最近政府突然以增加土地供應之名,推翻原來規劃意向,增加將軍澳的單位數目,讓地產商可拆細單位,即時增加4000伙。每伙由平均實用面積則由約807方呎,減至678方呎(24-12-2014, 明報),已購入地皮的新鴻基和會德豐即時受惠。究竟神秘的政策如何出現呢?

看不見的遊說

遊說、合作和勾結,只有咫呎之間,誠如上周所言,政府內部存在一個「不為民知」的遊說方式,民間從來不知道,也無法參與。只能從土地官員的發言和去向,管中窺豹。

最經典的例子是李嘉誠赤膊上陣走入房屋署,促成地產商參與居民計劃。前房屋署長鍾麗幗在告別公務員生涯憶述1975年,遊說的經過︰「發展商希望能參與其事(居屋),李嘉誠先生並建議把拍賣官地的做法倒轉,由發展商以最低價奪得發展權。我跟他傾談了兩個小時,回去便跟同事們擬定了私人參與居屋發展計劃。」後來,鍾麗幗離開官場,加入恆基地產的附屬公司,參與西九投標,引起違反公眾利益的爭議。此演說反映當事人津津樂道與李嘉誠的一段話,為她官場的高峰。

退休高官擁有人脈和知識在遊說中扮演重要角色,對香港的發展舉足輕重。80年代大型地產漸漸整合,形成土地財閥,1976年至1985年12年間,大型屋苑由一個升至十二個,提供40萬人的居所,地產商已由建屋和賣樓,進化為規劃大型屋苑,對土地的握控越加細膩。踏入90年代,隨着香港回歸中國已成定局,港英政府害怕中方操縱港府,政府權力過大,逐步將權力下放,加上新自由主義,引入商業模式,大量公營企業應運而生,機管局、九鐵、市建局(前身︰土地發展公司)、貿發局。官員開始下海,晉身薪酬較優厚的公營機構,再「華麗轉身」,跳入地產商,其中土地相關的部門最受歡迎,筆者統計32位服務地產商的前高官,六成是土地相關的部門(地政總、規劃署、規劃環境地政局等)。

本地地產商的影響力,已超越個別項目的利益,而是代行規劃地區的權力,主導社區興衰。這類長遠政策遊說,比單一的項目,涉及更龐大的利益,已經超出「廉潔」的範圍。筆者(2010)的論文提及新鴻基在觀塘工業區發展,如同馬灣,早着先機,預先提出「重建」和「商業中心」的概念,在東九的鐵路沿線佈滿旗下的大型物業,政府再跟隨意見,在東九建立CBD2(核心商業區),觀塘的轉變是新鴻基一力促成的產物。

改變規則為誰舖路?

香港物業可買起3個紐約市(10-12-2014, 明報),80年代吸引日、澳及國內地產商投資,但大都鎩羽而歸,損手爛腳,為何如此呢?他們不敵香港取巧的土地規劃制度,其中補地價尤甚,發展土地要改變用途,需要補地價,當中涉及地政署和地產商的內部談判,曠持日久,由於永遠估計不到將來樓市發展,估價被稱為「藝術」。近年國內房地產公司(內房)大舉殺入香港市場,2014年投地達109億,是近年新高。如何助內房一臂之力,首先掃除這種藝術,改變遊戲規則,冒大地產商之大不諱和立法會議員的官商勾的指控,引入補地價仲裁先導計劃。令「專業」人仕能介入補地價的定價,方便內房購買土地,再改變成住宅或商廈。

許仕仁的案件只是冰山一角,防微杜漸,最需要改變是土地制度,不論城規會、土地政策的議程制定都應該讓公眾參與,簡化規劃的參數,不是現在專業和官員說了就算。像新界東北城規會破紀錄收到五萬份申述,九成為反對,結果會如市民所想嗎?民主化,除了票箱,對香港亦重要的是土地制度,市民如何規劃我家和我城。

參與資料

C.Y. Yuen. (2010) Transformation local regime in HK from 1950s to 2000s: A case study of Kwuntong district

此為增修版本,文刊於2015年1月11日星期日明報<地產吸納行政>

沒有最高,只有更高,觀月樺瘋賣2.1/呎,創下觀塘新高。不論懸棺露台、還是劏房式的豪宅,有樓就有人搶。市建局又大賺,以不足6000元呎價收樓,3.5倍的價錢賣出,以錢為本,賺盡,香港勝在有市建局,才有地產霸權。

新聞來源︰明報 3-1-2015

//觀塘月華街觀月‧樺峯,最新以逾2735萬元售出38樓A室4房特色戶,以單位實用1298方呎計(另404方呎平台),實呎逾2.1萬元;不論銀碼及呎價,皆是項目本身最高紀錄,亦屬觀塘市中心住宅新高指標。

市建局的行政總監譚小瑩今日在無線節目<港清講楚>,高呼合作的地產商賺大錢,局方蝕錢,明顯誤導。市建局身為公營機構,一直拆樓,設計豪宅,呎價過萬,間格奇特賺盡,常被公眾疚病。局方推責說發展商出價不高,無講清楚局方是用分紅制,上月招標的深水埗兩大項目(海壇街/桂林街及北河街地盤與海壇街需求主導項目),只要賣樓收益達標,就可分紅高達五成,發展商賣樓大賺,其實局方也會肚滿腸肥。再者,譚小姐主導需求主導檢討,收縮重建的門檻,現時成功率只有8%,將來街坊難以申請。況且整個檢討完全在局方內部進行,民意無法監督,誠意何在。現在重建模式,只為建豪宅,根本無方解決解決6000楝破舊樓宇的問題,解散市建局,重訂舊區的保育等方針才是長遠之策。

 放張床放唔到櫃

文章來源︰蘋果日報  6-12-2014  記者:黃嘉銘

近年成為「市建局大好友」的信置(083),合作重建的觀塘市中心第一期觀月‧樺峯開始收樓,豈料,一個價值近550萬元,實用450多呎的一房單位,當中80多呎、等同價值過百萬的睡房,放到床就放不到櫃,業主初步要加高地台當貯物空間,上面加一張床褥就算。

信置(083)與市建局合作在舊區用豪宅價賣樓,已經是地產界老生常談,兩者近年拍住上重建觀塘區,第一期住宅項目,提供299伙的單幢樓觀月‧樺峯,信置於2009年獲得合作發展權,並於去年底分批出售以每方呎1.5萬元開售,日前開始發信予業主收樓。

 業主擬加高地台貯物

項目最細的單位,為457方呎的一房戶,位處於18樓及以下的F室,全盤僅得約15伙。本報記者昨天請來驗樓師賴達明,一同前往其中一伙低層F室驗樓。單看圖則,房間其實不太細,經量度大約有86方呎,但一入到屋,賴達明指,這房間根本是放到床就不可以放到(衣)櫃,其中一邊牆有一道趟門入廁所,另一邊又有一道門向工作平台,勉強只是可以在近窗台的一邊垂直放一張不足5呎闊的床。
業主計劃將房間地台加高當貯物空間,上面橫放一張雙人床褥,佈局上的確與近年新興設計相若,不過,這一間超過80方呎的睡房,以單位去年以近550萬元的買入價計算,單位平均呎價接近1.2萬元,即是睡房的價值超過100萬元。一間價值過百萬的睡房,竟然放到床卻放不到衣櫃,同時,其中一邊又「無啦啦」整多一道趟門出入廁所,搞到廁所味既攻出廳又攻入房,絕對是一個「奇則」,要放置雙人床或須放棄房內廁所門通道。

 信置:可放衣櫥及睡床
高6呎的記者躺在睡房地板上「模擬睡覺」,單人床的闊度僅2.5呎;假設戶主要放一張雙人床(虛線示),往洗手間的通道便會受阻

信置昨晚主動以書面回應本報有關的即時新聞報道,強調有關單位的房間間隔設計,足以放置衣櫥及1.5米x2米之睡床(Queen Size Bed)。的確,一間80方呎的房間可以放到一張Queen Size Bed,關鍵在於放床後,是否阻礙到廁所趟門及工作平台門。記者又嘗試躺在睡房地板上「模擬睡覺」,後方牆身據樓書資料量度,只有2.5呎闊。
信置回應指出,集團採用的鋁物料為耐用及常用建材,工作平台欄柵及外圍鋁冚均妥當固定。信置又表示,已獲得業主確認門鎖並無損壞,已示範正確使用門鎖的方法,並非如驗樓師所指的門鎖極鬆。至於睡房加設出入廁所趟門,集團解釋是希望提供套房感覺,並於門框加了凹槽,防止氣味外流。
正當一間房都值過百萬元時,差餉物業估價署昨日公佈最新數據顯示,10月份私人住宅售價指數報270.1點,較9月份升1.5%,連續6個月創新高。其中實用面積40平方米(約431呎)或以下的小型單位升幅達1.69%,報294點,按年計,小型單位指數升11%,輕微跑贏同期整體樓價升10.1%的幅度。

編按︰可恥的市建局,建豪宅,未賺夠,不停放風,要求加地積比,繼100億後,政府再注資,送公園、街道免費地皮。每年賺大錢,就話蝕錢,實情市建局推土機建豪宅模式有問題,與其用公帑補貼,不如解散市建局,成立復修和保育為主的社區發展局,摒棄利字先行,豪宅為先的思維。

<市建局或修改收購計劃>
1-12-2014 信報

重建步伐慢,市建局的角色雖然不及地產商,但市建局重建對社區的效益卻較大。政府或有三個方法可考慮協助市建局,提高財務可行性以加快重建,一是政府再注資,二是增加發展地段的地積比率,三是給項目連繫地盤封蝕本門。消息人士表示:「觀塘市中心重建成功,全靠政府向市建局注入多幅官地,可惜馬頭角十三街附近沒有官地,就算政府有意也無地可注。」至於增加地積比率的風險更大,因為這會吸引同區其他發展地盤的發展商,爭相申請提高地積比率。

消息人士亦稱,市建局近年推出的「需求主導」計劃,因舊樓業主主動集合業權人支持重建,令收購過程暢順,惟因項目規模細,每個項目平均要蝕3億元,一度令市建局為難,考慮「斬纜」,不過,由於業主反應踴躍而得以保留。據悉,市建局將於短期內公布需求主導計劃檢討結果,可能修改需求主導計劃的入場門檻,曾有地區人士建議擴大可接受地盤面積,由現時400呎,擴大至600至800呎,未知最終如何落墨;另外,要求集合的業權份數亦可能有調整。

發展商方面則建議政府取消辣招,市區重建才有出路。大鴻輝集團主席梁紹鴻認為,除非當局取消BSD,發展商的收購賣樓意欲才會重燃。他笑言,最終可能要待本港樓價回落,港府取消「雙辣招」才能解決問題。

他又建議政府考慮由民政事務署等部門,協助舊樓業主組織起來,「當收集業權達八至九成,就拿出去問發展商有冇興趣,簡化了發展商的手續,可能大家就興趣大一點。」 繼續閱讀文章 »

供大家參考,歡迎評論,有關項目的評論請見信報(17-11-2014)文章<一棟豪宅萬樓枯>

文章來源︰10-10-2014 明報

上年度市建局5年來首錄虧損,惟局方最新拍板以每月138.6萬元續租創紀之城6期3層樓面,作為前觀塘政府合署過渡期辦事處,加租幅度高達五成;據了解,過渡期辦事處將有待觀塘市中心重建5期永久設施落成才可遷出,意味市建局未來數年仍要繼續斥百萬租辦公室供政府部門使用。

消息人士指出,市建局續租創紀之城6期19、20及21樓,新租金138.6萬元,較2011年月租92.4萬元,租金升幅達五成。據了解,上址每層1.76萬方呎,平均每方呎租約26元,略低市場28元水平。不過原來上址並非由市建局職員使用,該3層樓面現時由勞工處、觀塘區議會及民政事務署等使用。

作政府部門過渡辦事處之用

市建局發言人指出,為配合觀塘市中心計劃,原本位於前觀塘政府合署即區會及政府部門已搬至過渡期辦事處,直至位於5期永久設施落成。不過,據悉市建局觀塘市中心重建項目共分1至5期,局方預計最後一期要到2021年才完成,即意味未來數年仍需要繼續提供過渡期辦事處。

另一邊廂,該局早前在該廈租用作為觀塘辦事處的23樓1至3室,每月租金為19.6萬元,租約已在本年4月到期;據市建局網頁顯示,觀塘辦事處已遷至裕民坊裕華大廈1樓C室,據悉局方於09年一籃子購入上址。市建局發言人指出,市建局會按項目需要及進展,調配本局資源包括搬遷辦事處。

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