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偉利模型陳生(圖中白衫男仕)︰「我想走,走不動,被迫霸佔官地,市建局又不肯同我傾」

今天,三位官塘和一位土瓜灣街坊被地政署控告「霸佔官地」,大家清早起來支持他們,包括︰培哥的兄弟桓哥,感謝不少傳媒支持,電子傳媒Now和無線都分別報導,關心街坊的情況。

三位官塘街坊都在庭上痛斥現時收地的條例迫害街坊,自家私有的居所和店舖被強迫賣給市建局起豪宅,希望法庭伸張公義。他們只望獲得原區安置或復業,而沒有觸及賠償金額。被控的偉利模型陳生指,不希望阻礙市建局發展,可以離開,但局方不和他們談判,無奈唯有繼續開舖維生,霸佔官地是被市建局所迫。另一位,住戶謝姑娘則指重建政策說賠償可換同區七年樓齡的房子,但事如願違,不少街坊拿着賠償只得買下同區20-30年的舊唐樓單位,所以要求「樓換樓」,不要賠償。

當中土瓜灣街坊抱恙,法官聆聽街坊陳述後,認為需要更高級的法官處理,並需要多資料和時間,結果將4單案子押後至11月29日審理,街坊暫免被抬,但還要活在恐惧中。

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原載︰蘋果 27-1-2013

圖︰謝女士(左)和陳太(右)是新隆大廈餘下未搬遷的兩戶

市建局觀塘裕民坊重建項目,收樓程序進入最後階段,大部份住戶已撤離,但同仁街新隆大廈仍餘下兩戶拒遷。這兩戶居於觀塘30多年的老街坊指樓市瘋狂,賠償金未能追上樓價,新居未有着落;雖然6月搬遷限期逼近,仍繼續爭取政府曾說過的「樓換樓」安排。

賠償追不上樓價

市建局在2007年3月重建觀塘市中心,已收回98%住宅物業。謝女士和陳太住所業權去年6月2日復歸政府,於今年中拆卸。這個農曆年,是她們在裕民坊度過的最後一個新年,面對遷拆,完全沒有過年的喜悅。
從前過年,裕民坊一帶店舖總是人山人海,擠滿辦年貨的市民,如今卻冷冷清清。謝女士欷歔說:「嗰陣周圍好熱鬧,交通又方便,幾好住,𠵱家啲街坊都搬走晒。」住對面屋的陳太搭嘴說:「細細個就喺觀塘大,睇住地鐵站起同埋通車,𠵱家要搬,賠償又追唔上不斷上升嘅樓價,都唔知點算。」

50多歲的謝女士任職家務助理,30多年前和家人購入單位,現時獨居:「就嚟退休,只係想搵個地方住,唔係要賺政府錢,政府當初應承賠償金額足夠買番同區七年樓,根本冇可能。」

其單位實用面積360呎,市建局08年提出以220萬收購,「當時一心諗住有機會樓換樓,所以唔接受,𠵱家佢話賠350萬,但係啲樓價係咁升,同區25年樓樓價都已經升到300幾萬」。

促政府兌現承諾

26年樓齡的居屋寶珮苑寶珊閣,實用面積405呎的單位,補地價後賣340萬元,「賠償都未必夠畀裝修、律師費,更加冇可能買到新啲嘅樓」。

陳太與丈夫在380呎的安樂窩把一對子女帶大,「我哋兩夫婦對樓市認識唔多,最初街坊同政府提過『樓換樓』,後嚟無下文。我哋90年代初買入單位,辛辛苦苦舊年夏天先供滿樓,仔女啱啱出身,𠵱家只係賠錢,冇得上樓,佢賠380萬,根本買唔到同區七年樓,我只係希望政府兌現番最初話可以換同區七年樓嘅承諾」。

300萬難覓觀塘區7年樓

觀塘重建是市建局最大型重建項目,涉及1,653個業權,約5,000人受影響,至今約20戶仍未搬遷。越遲搬走的居民,面對的樓價壓力越大。

美聯物業東南九龍及將軍澳區董事郭玉滿表示,觀塘區300幾萬元的7年樓選擇不多,「匯景花園同麗港城10幾年樓,入場費都去到420、430萬。淘大花園勉強仲有啲300幾萬」。

康寧道近聯合醫院的24年樓齡私樓康濤閣,390呎單位未補地價叫價320萬元。保守估計還需約20萬元搬屋和簡單裝修費。
市建局表示,「樓換樓」安排只適用2011年2月24日以後的重建項目,並不適用於觀塘重建;局方已為業主提供最大彈性的現金補償。

編按︰梁粉所在,禮崩樂壞。

行會成員及市建局主席張震遠不能用武攻,運用強拍條例和警方強抬居民,就用上文鬥。藉媒體攻擊,不惜披露業主身份,擺明用政府去壓迫小業主。梁粉用不上黑勢力收樓,但梁粉做事與黑勢力無異,起底、靠嚇,只是價錢談不攏已可如此,第一個"業主需求主導",變為政治鬥爭主導。

市建局「橫手」創「奇迹」

原載︰信報 1-1-2013  圖片︰東方日報

雖然前天有團體力撐特首梁振英,但今天同樣有多個團體站出來反對梁振英,矛頭直指他因僭建而引發的誠信問題。看來,未來一年,梁特首的個人誠信危機仍然難以解除;更弊的是,連「梁粉」兵團另一大將的誠信近日亦受到質疑。

聖誕節假期前,話說香港出現「聖誕奇迹」,由頭號「梁粉」張震遠主持的市建局,在大角嘴杉樹街與橡樹街的「需求主導」重建項目,原本有業主一直不願意出售店舖而令重建項目差點泡湯,豈料最終於限期前,業主突然同意賣舖,成就了張震遠口中的「聖誕奇迹」。

不過,市建局這項重建計劃雖可完成,但卻有人質疑市建局是否向傳媒放風,披露業主身份,藉群眾壓力向業主施壓,才出現所謂「奇迹」。

市建局一直矢口否認主動向傳媒放風,強調只是回應傳媒提問而已。不過,有消息指出,查實市建局早於張震遠作出公開呼籲之前,至少曾向兩家電子傳媒放料,披露不肯賣舖的死硬業主身份,結果一家傳媒答允跟進,令業主身份曝光,街坊知悉後,便向該位業主加以批評,變相施壓。

據聞,電子傳媒的報道出街後,市建局還特別向有關傳媒人傳遞口訊,說句「多謝」。究竟市建局是否放風人?答案很明顯吧。

香港之為香港,是每個業主都有物業產權,可以按個人意願決定是否出售物業,即使令重建計劃泡湯,個人權益也該受到保障;如果市建局暗地裏使「橫手」向業主施壓,好讓計劃上馬,這種手段實在有失王道。

市建局非執行董事、民主黨涂謹申也認為市建局向業主施壓並不可取、不值得鼓勵;他已計劃在局內會議要求局方作出澄清,因為預計同類情況將會陸續有來。究竟日後市建局是否會採取同類手段,實在要交代清楚!

事件詳情,可見︰

挑動社區矛盾迫遷 市建局無恥

 

田生集團,網上紅人,連鏗鏘集都為它們拍下”一塊紅布”的特輯,他是收樓業的龍頭,強制拍賣條例(強拍)的代言人,也是受益人,2011年,前特首曾蔭權施政報告宣佈,加速舊區重建,田生股價即時上升三成,至今,依然為網友津津樂道,引為官商合作、利益傾斜的案例。

七月三十日時,上年還大賺上近三億的田生,突然跟隨大隊,發放盈警,宣告盈利大幅倒退,網上評論大呼,收樓業末日已到。大響田生的警號?我希望答案是對,但實事並不如此,看看收樓界同業業績可知分曉。

同類發展舊樓為主的英皇國際(0163),本年的核心盈利為13.3億,按年增加95.9%,而金朝陽(0878)11年上半年的核心盈利2900萬元,倒退55%,九建(0034)的核心盈利2.78億元,按年倒退68.5%。收樓商的業績各有不同,是否末日言之尚早。

相反,收樓和市區重建,這幾年還大有可為,舊街坊真要自求多福︰

第一,收樓業的生態,市低,總體經濟走下坡,才是收樓商收平的旺季。收樓是長時間的投資,短則五年,長則可達十年,收樓商先收入地產商按金,完成整個物業收購才需付上賠償,所以資本需求有限。而一年盈利起落,對很少主動發展項目的田生來說,微不足道。市低收樓,最經典例子,莫過市建局的巧合,宣佈灣仔利東街項目遇上沙士,史上最大的重建項目觀塘市中心,又碰到金融海嘯。

第二,地產相關的盈警,或是盈喜,最多想像空間,依賴物業估價,最經典莫過於2011年的華置盈警事件,市況大旺,卻更換會計師,發出盈警,結果又以賺錢收場。

第三,最大利好因素,莫過於發展局局長陳茂波,波叔的上台。CY上任,圖窮匕現,田生昔日的生意夥伴,波叔掌管土地,除了港人港地,頓變講人講地。波叔缺乏豐富工務經驗,有的只是劏房和炒樓賺錢往績,他的取向難免關心地產界。難怪他上任時,地產建設商會梁志堅和新界鄉紳都舉腳贊成。

振英五年,工廈將會是收樓公司的新戰場,市建局和領滙已率先加入,後者則稱會可動用百億資金收購翻新工廈,改建為商場。林鄭,到波叔,有績可尋,他們都是發展鷹派,前者靠強制拍賣條例升官,後者則善用強拍發財,所以田生絶對能再次受益。

政策以增加單位供應之名,實為地產商賺錢、炒作的手段多的是,像林鄭過去強拍條例,聲稱可改善舊區居民生活,現在已少有提及。手段可是清拆工廈,再抬高地積比,使我城更多屏風樓,但千萬不要忘記,就算增加市中心的土地供應,不論市建局,還是大孖沙,香港市中心樓價永遠高企,新樓大多須要過萬元呎。

編按︰林鄭,說好了的調解基制在哪裏?

 

林鄭早前談及<強制拍賣條列>曾表示︰「土地發展 需少數服從多數」(明報,18-4-2012),立例初,說好了協助小業主跟地產商商談的調解基制卻絶口不提。

<強拍條例>未上馬前,局長信誓旦旦要保障小業主,近兩年雖然樓市急升,結果是強制拍賣後,但價錢比想像中低,「強制拍賣後的價值約為原舊樓的2.5倍,比公告前的2.55倍低」,政府助紂為虐,以大壓小,政府責任竟不是保障弱勢,而是幫地產商收地。發展,大家都希望,但發展前,是否又要犠牲小市民利益呢?林鄭明白強拍是她任內最受爭議法例之一,但為何不作補夠呢?她說︰「最難處理是感情(因素),有些小業主覺得根本不想離,但沒辦法處理得到……土地重新發展,需要某程度上少數服從多數」。全香港土地都是政府,林鄭面對新界鄉紳好打得,但是在小業主、小市民跟前,為何又變得如此無能呢?

原文題目︰

強拍樓價逆市下跌 政府企硬

文章來源︰明報  18-4-2012

發展局長林鄭月娥昨力撐《強拍條例》加快舊區重建,不會改變政策,又透露私人重建的單位逐年上升,由2008/09年度約900個單位,增至2011/12年度(截至今年2月)的2157個單位。儘管過去兩年樓價大幅上升,但林鄭透露2010年強拍降門檻公告生效後,強制拍賣後的價值約為原舊樓的2.5倍,比公告前的2.55倍低。

立法會發展事務委員會昨日討論政府增加土地審裁處法官以應付強拍申請的建議,林鄭月娥強調強拍有助釋放舊區土地,幫助舊樓業主改善生活,亦增加私人住宅供應。

民主黨涂謹申批評部分舊樓強拍門檻由九成業權減至八成後,小業主和發展商的討價還價能力不對等,小業主被欺壓,再增加法官去審訊強拍申請,是「增加速度令業主死快些,被強拍快些」。

林鄭:土地發展 需少數服從多數

林鄭月娥指出,不應陰謀論認為增加法官是為幫地產商,並強調排期太久,會令小業主感不安,加上市場的起伏,延長強拍申請期反而對小業主不利。
她又稱,強拍是她任內最富爭議的工作之一,沒可能令所有小業主滿意,「最難處理是感情(因素),有些小業主覺得根本不想離,但沒辦法處理得到……土地重新發展,需要某程度上少數服從多數」

民建聯陳鑑林則力撐強拍,稱很多小業主想盡快重建,「如果能夠加快,強拍門檻降低,要多謝政府的是小業主,不是大發展商」

編按︰成功了!政府的強拍政策,幫地產商收到好多唐樓,代大孖沙多謝特首

文章來源︰信報  30-01-2012

踏入新一年,發展商積極部署併購舊樓業權,土地審裁處1 月份已暫錄得11 宗強制拍賣申請,創近年來新高。業界人士認為,強拍門檻降至八成,不少收購項目亦漸見成熟,預料未來3 至5 年強拍宗數將創高峰。

土地審裁處本月接獲的11 宗強拍申請中,七宗申請的大業主持有逾八成業權,涉及物業地點集中在紅磡區,同樣佔七宗。七宗位於紅磡的申請以九龍建業(034)環順街一帶的大型重建項目為主,佔其中6 個申請,持有業權由80.3%至83.7838%,全屬紅磡環安街、環順街一帶的舊樓;此外,陳樹渠家族及有關人士也就紅磡高山道22、22A 及24 號項目申請強制拍賣,大業主持有項目91.1765%業權。

紅磡區成新「戰場」

業界人士認為,早年受港鐵港島西線帶動,西環一帶舊樓備受發展商看好,紛紛於區內密密收購,現在則受沙中線帶動,預料未來紅磡區將成強拍的新「戰場」。

萊坊估價及地產拓展顧問部主管陳致馨表示,政府支持市區重建,把強拍門檻由九成降至八成,有利發展商併購;約4 至5 年前,不少發展商積極在西環一帶併購,及至近年收購進度漸見成熟,令市場上屢見西環舊樓的強拍申請;舊樓林立的紅磡區也同樣受發展商垂青。

除紅磡外,鰂魚涌吉祥大廈亦涉及兩宗申請,包括禮信街24 至26 號及七姊妹道225 及227 號,屬於整個地盤的東南端,總佔地約2675 方呎;英皇道728 及730 號,以及禮信街23 至25 號,佔地約2675 方呎,大業主持兩地權益同樣約91.67%,兩地盤估值逾2.2億元。

項目規模漸大

近月強拍申請個案涉及的規模也漸大,除上述的紅磡一帶和吉祥大廈外,也包括去年提出申請的筲箕灣道及教堂里一帶舊樓。業界人士認為,受惠強拍門檻降至80%,預料未來將有較多大型項目提出申請。陳致馨指出,早年的強拍申請地盤面積較細,近月提出的往往涉及6 至8 個街號,相信未來落成的項目也相對較實用。

援引條例申請強制拍賣的個案,近年不斷上揚,陳致馨表示,目前強拍條例運作暢順,預料未來3 至5 年強拍宗數將創高峰。他認為,目前工廈舊樓強拍較少,主因工廈項目強拍後需要再補地價才可以作其他發展,倘政府未來進一步優化工廈舊樓的強拍準則,將有利加快舊區重建步伐。

香港地產市場一直有價有市,位處市區的舊樓便成為不少地產發展商的主要土地來源。由2010年4月開始,為重新發展而強制售賣土地的申請門檻由擁有業權90%降低至80%,令舊樓收購在過去一年更為快速進行。
對於不少舊樓業主,得到發展商的青睞,有若中了彩票般得到一筆可觀的獎金。但對於不想賣樓的業主而言,卻是惡夢的開始。不少舊式住宅樓宇的業主和住客都面對著各種無法解決的滋擾。
近年,一些舊樓收購公司高調運作,包括在市區各大廈外牆掛上顏色鮮艷的收購橫額,積極與大廈的業主立案法團成員合作務求促成交易,一反行業過去低調的運作方法,但有關做法卻惹來爭議。
在寸金尺土的香港,舊樓收購是為了地產發展商的利益還是市區重建的主次已經難以說清,不少小業主都希望可以儘快把手上物業脫手,但求不要去到被申請強拍這一步,害怕到了強拍階段時,在和發展商實力懸殊的情況下無法保障自己的利益。編導: 尤翠茵

文章來源︰信報 7-6-2011  作者︰凌通

專門收購舊樓重建的田生集團(183),日前喺求職網站刊登廣告,話要招聘有四年以上經驗註冊社工,向長者等提供輔導與支援服務,幫手收樓。不過,社工界對田生做法好大反彈,今日會去到田生總部請願,勢要「捍衞社工專業,不做收樓傀儡」咁話。

凌通噚日收到香港社會工作者總工會的採訪邀請,寫明「田生地產近日招聘社工,香港社會工作者總工會擔心社工會淪為收樓工具,失去專業自主令居民權益受損,因此到田生地產請願,送上『社工良心』,以警惕田生地產不要踐踏社工尊嚴和漠視居民權益。」其實,早排田生招聘廣告出街之後,日前已有前線社工好不滿,質疑田生聘請社工助收樓,有違社工專業守則,並已經喺facebook 召集一人一信「應徵」,之但係應徵信內容其實係作出抗議。

文章來源︰蘋果日報 2-6-2011 李八方

收購舊樓「作風穩健,享譽多年」嘅田生地產又有新搞作,噚日在招聘網站登廣告,聘請社工同輔導員。唔少舊樓小業主都領教過田生收樓招數,田生成功收樓後,又鍾意用大紅 banner圍封幢樓,相當擾民,無數小業主投訴,田生請社工同輔導員,唔通想減少同小業主嘅衝突?

招聘廣告講明,應徵者必須係註冊社工,有四年以上工作經驗,日後主要負責為老人家提供輔導同支援服務。田生發言人話,佢哋在收購過程中經常要接觸需要特別協助嘅人士,例如長者或低收入人士,所以決定額外請社工跟進佢哋需要,但就唔肯講幾錢人工同會請幾多人。與其請社工應付小業主,何不改收樓作風呢?

田生、田生、田生,終於正登陸官塘,跟據朋友twitter所言,他們在協和街設立辦公室,點名收購目標為月華街, 康寧道、協和街、宏漢街等舊樓。

市建局是先行者,用法例護航,收購難度最高、最有價值的地皮,「活化」舊區街坊的家園,提升地段的發展潛力,這類收購商就亦步亦趨,僅隨其後,收拾餅碎。市建局、到收購商,最後都是發展商錢袋,上萬呎的豪宅,輾碎不少家園、拆毀舊區的網絡、消滅本土文化(可見7-4-2011的<時事追擊>討論本地瀕危的「非物質文化遺產」),整個土地輸送帶運作方式昭然若揭。筆者亦曾聽過市建局說不會強行收回收購商已入一定份數的舊樓作重建,香港並不是「法不外乎人情」,而是「法不外乎發達」,阻礙行家發達,市建局也絶不為之。

田生可怕在乎赤裸裸,在社區中製造恐懼和不信任,昔日收購舊樓都低調行事,田生一反常態,語不驚人誓不休,於社區注入無日無止的不和和沖突。

同類收購商行事的手法,可見筆者的文章︰

揭開舊樓收賣佬內外夾擊的收購手法

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