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作者︰吳永順  28-6-2014

上周提到﹐市區重建項目愈來愈「無肉食」﹐市建局正考慮放棄「牙籤樓」式重建﹐轉而以「綜合發展區」模式作較大範圍重建﹐更提出把納入地盤範圍的街道計算地積比率﹐以增加重建後樓宇的樓面面積。相關建議正在內部檢討中。

究竟﹐「綜合發展區」是怎樣的一回事﹖

城市規劃﹐往往是因地區的需要﹐把土地劃成不同的用途。例如住宅、商業、工業、社區設施、休憩用地、綠化帶和街道等。「綜合發展區」(Comprehensive Development Area, 簡稱CDA)亦是土地用途的一種﹐多適用於大型地盤﹐例如鐵路上蓋物業和市區重建的項目。規劃署會先設定發展參數(例如建築密度、樓宇高限﹐公共設施和公共休憩空間的面積等)。業主要發展﹐設計要先經城規會批準。

其實﹐「綜合發展區」並非新事物。過去的市區重建項目﹐不少都是採用「綜合發展區」式規劃﹐例如觀塘市中心﹐灣仔利東街﹐旺角朗豪坊﹐上環中環中心﹐荃灣七街﹐尖沙咀K11等。

舊區樓宇破舊﹐街道狹窄﹐社區設施和休憩用地不足﹔透過「綜合發展區」規劃﹐市建局擔當規劃者的角色﹐為舊區用地重組﹐並提供當區欠缺的公共空間和社區設施﹐改善社區環境。這個概念﹐本應是件好事。

不過實踐下來又是另一回事。從上述例子可見﹐大範圍重建的結果是﹕小街小巷小舖小販統統消失﹐具本地特色的傳統行業、舊區風情和社區網絡連根拔起﹔取而代之的是有如龐然大物般的摩天巨廈和一幢幢高聳入雲的屏風豪宅。

就是如此﹐我們失去了喜帖街、花布街、雀仔街等充滿地區特色的街道﹐換來原居民住不起的天價豪宅、甲級商廈和充斥著連鎖店的大商場。

亦是如此﹐消滅地區特色、拆散社區網絡、摧毀本土經濟、建築密度過高等等「罪狀」﹐都算在市建局(或前土發公司)的頭上。於是﹐更新者搖身一變成為破壞者。

這種推土機式的重建﹐不但備受批評﹐更成為近年連串社會爭端的源頭。市建局執行這類型的重建計劃﹐亦見荊棘滿途﹐舉步為艱。

另一個令人詬病的地方﹐就是發展密度。過去﹐該等市區重建能夠令發展密度大增的「秘訣」﹐就是以整個發展區作地盤﹐把當中本來沒有發展潛力的街道統統計入地盤面積﹐再計算地積比率﹐以增加總樓面面積﹐令項目在財政上更具吸引力。

最終﹐與原區格格不入的摩天巨廈屏風高樓拔地而起﹐更連人帶街都吃掉了。那個時期﹐私人發展商不能做到的「吃街」﹐土發公司和市建局卻做得到。

到了近年﹐市建局和政府規劃師便順應民意﹐為免造成城市密度過高﹐一改過往做法﹐重建區內街道保留之餘﹐亦不再計算地積比率。例子包括中環卑利街嘉咸街、深水埗荔枝角道和醫局街、上環士丹頓街項目等。筆者認為﹐這是一項進步﹐值得嘉許。

不過﹐從近日市建局的言論發現﹐鐘擺似乎又正在搖向另一邊。為了增加收入﹐令項目「有肉食」﹐市建局建議以「新思維」做重建﹐目的就是增加發展密度。筆者不禁要問︰「這究竟是『新思維』﹐還是倒退﹖」

要知道﹐城市規劃的目的﹐是「塑造優質生活和工作環境﹐推動經濟發展﹐並促進社區的健康、安全、便利和一般福祉。」發展商賺錢不賺錢﹐從來不應是城市規劃的考慮因素。

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作者︰吳永順  22-6-2014

市區重建﹐一直以來充滿爭議。近日市建局表示﹐今年錄得二十三億元赤字﹐是五年來首次虧蝕。主席更建議﹐長遠而言要以「新思維」做重建﹐例如重建較大的地盤﹐和擴大市建局作為「促進者」協助小業主聯合出售物業予發展商作重建等。

早前筆者曾在本欄提及﹐「有水位」的市區重建項目已買少見少﹐市建局將來負責的項目不一定賺錢﹐是早就料到的事情。市建局面對這個情況﹐又在不願要求政府注資的前提下﹐自然要考慮拆招應變。

市建局認為﹐近年部份重建項目規模太小﹐只能興建「牙籤樓」﹐對社區得益不大。反之﹐以「綜合發展區」模式發展﹐把一些內街納入計算地積比率﹐重建便更有效益。

究竟﹐甚麼是「牙籤樓」﹖建「牙籤樓」﹐又有甚麼問題﹖

香港的舊區﹐例如灣仔、北角、油尖旺和深水埗等﹐都是以方塊式規劃。橫橫直直的街道把地區劃成多個街區﹐每個街區再細分成多個小地塊﹐舊唐樓背靠背﹐中間隔著後巷。舊區重建﹐便把舊樓拆掉﹐在空出的地盤上建新樓。倘若能把多個相連的地盤合拼﹐便可建更大面積的樓宇了。因此﹐建築物的形態亦因應地盤的大小而有所分別。

樓宇設計受《建築物條例》所限﹐地積比率控制著樓宇的總面積﹐覆蓋率(site coverage)則控制著樓層的大小。舉例說﹐一個四百平方米的地盤﹐地積比率是七點五﹐可建的總樓面面積便是三千平方米。若然覆蓋率是百分之三十三的話﹐每層樓的樓面面積就是一百三十三平方米(約一千四百平方呎)。

再看每層樓面的設計。任何樓宇﹐住宅單位以外必要有兩道逃生樓梯(俗稱走火梯)、電梯、走廊、水錶房和電錶房等設施。這些「最低消費」﹐不論樓面大小﹐往往佔用了約五十平方米(約五百餘呎)的樓面面積。因此一個一千四百平方呎的樓面﹐可撥給單位的實用面積﹐大概只有八百餘呎﹐亦只能開「一梯兩伙」或「一梯三伙」的圖則﹐實用率約六成。

這些一梯兩伙或一梯三伙窄而高的樓宇﹐有如牙籤般插在地面上﹐因此被稱為「牙籤樓」或「鉛筆樓」(pencil tower)。而且﹐地盤愈細﹐實用率便愈低。

「牙籤樓」實用率低﹐實用面積小﹐如今賣樓又以實用面積定呎價﹐因此市建局認為「計唔掂數」﹐正考慮放棄承擔細小地盤的重建計劃。

不過﹐筆者認為﹐「牙籤樓」式的重建﹐也有可取之處。

筆者工作地方在北角舊區﹐這裡沒有市建局的項目﹐過去數十年的重建都是小地盤式的。今天走在街上﹐可感受到一個由上世紀五十年代的四層高唐樓﹐到六七十年代的洋樓﹐以至新近落成的豪華單幢樓和商業大廈組成的社區。數十年來﹐重建不斷發生﹐但大街小巷一條都沒有少。地面還有茶餐廳、粥麵店、生果檔、文具店、五金店和雜貨店等傳統商舖﹔也有深受遊客歡迎的露天市集。

相對於大範圍推土機式的市區重建﹐在這裡﹐重建是漸進式地進行﹐城市是有機地轉變(organic regeneration)。市區更新之餘﹐原有的地區特式和社區生態亦不會在一夜之間徹底消失。

 

至於以大地盤為主的「綜合發展區」模式重建又有何利弊﹖下周再談。

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