誰令城規會淪為搏擊會？

原文刊於9-2-2015信報〈尋回城規會的政治〉，現為增訂版。

香港的城市規劃角色由管理和控制土地，變作長遠規劃。早期的城規會的角色是管理土地資源，而戰後強調交通和城市功能的劃分，控制私有土地的發展。60-70年代，大量移民湧入，工業化，新市鎮興起，提供廉價公屋及房屋壓低工資。67暴動後，規劃開始注入市民的角度，及後1991及2005的條例規劃，容讓公眾參與不犧牲生活質素的發展模式。可惜，近年規劃走倒車，不斷升加地積比，如︰將軍澳增加4000個單位，半山、薄扶林放寬發展的規限，回應政治「盲搶地」的主旋率。

結果，規劃制度成為城市的風眼位

上周最後一場審議新界東北的會議，規劃署高級城市規劃師吳曙斌竟摔倒樹仁大學學生吳卓恆，令其背部及後腦受傷，會議最後腰斬。會議的程序暴力，竟引發肢體暴力。

此外，地產建設商會(地建會)亦就2010年的城規會制定的旺角、牛頭角與九龍灣、灣仔及油麻地的分區計劃大綱圖司法覆核，法庭於二月三日判地建會勝訴，四份的大綱圖需發還城規會重審，規劃署不排除上訴。民間嘩然，亦喜亦憂，既擔心之前訂下的高度限制等，改善生活環境的措拖被迫改變，亦有民間研究可否以同樣理由用司法覆核推翻城規會不合理的決定。

判詞中，法庭上代表地建會的大律師余若海指，城規會是系統性的不公。地產商眼中的城規會的制度、程序、審議和會議方式百病叢生︰補充提交申述程序有問題，如規劃署的橡皮圖章，會議前已接受署方的建議，城規會成員出出入入，未能作出有效決定，會議冗長，休息時間不足，仿如民間團體對城規會的責難。

判決採納重要的Tameside原則：「公共機構在決策之前有責任作出充份的查究」，判詞雖然指城規會的整體程序沒有不公，但在審議個別的圖則卻是不公平，對各方專家的意見與「可持續建築設計指引」等考慮不周全。法庭判決糾纏在技術，究竟誰的意見較重要，哪條「指引」必然引用，反映法庭無法處理城規會的問題。然而案件揭示城規會的角色已成民商的中矢之的，必須作全面的改變，以回應社會的轉變。

城市規劃不應以錢為本

作者︰吳永順  28-6-2014

上周提到﹐市區重建項目愈來愈「無肉食」﹐市建局正考慮放棄「牙籤樓」式重建﹐轉而以「綜合發展區」模式作較大範圍重建﹐更提出把納入地盤範圍的街道計算地積比率﹐以增加重建後樓宇的樓面面積。相關建議正在內部檢討中。

究竟﹐「綜合發展區」是怎樣的一回事﹖

城市規劃﹐往往是因地區的需要﹐把土地劃成不同的用途。例如住宅、商業、工業、社區設施、休憩用地、綠化帶和街道等。「綜合發展區」(Comprehensive Development Area, 簡稱CDA)亦是土地用途的一種﹐多適用於大型地盤﹐例如鐵路上蓋物業和市區重建的項目。規劃署會先設定發展參數(例如建築密度、樓宇高限﹐公共設施和公共休憩空間的面積等)。業主要發展﹐設計要先經城規會批準。

其實﹐「綜合發展區」並非新事物。過去的市區重建項目﹐不少都是採用「綜合發展區」式規劃﹐例如觀塘市中心﹐灣仔利東街﹐旺角朗豪坊﹐上環中環中心﹐荃灣七街﹐尖沙咀K11等。

舊區樓宇破舊﹐街道狹窄﹐社區設施和休憩用地不足﹔透過「綜合發展區」規劃﹐市建局擔當規劃者的角色﹐為舊區用地重組﹐並提供當區欠缺的公共空間和社區設施﹐改善社區環境。這個概念﹐本應是件好事。

不過實踐下來又是另一回事。從上述例子可見﹐大範圍重建的結果是﹕小街小巷小舖小販統統消失﹐具本地特色的傳統行業、舊區風情和社區網絡連根拔起﹔取而代之的是有如龐然大物般的摩天巨廈和一幢幢高聳入雲的屏風豪宅。

就是如此﹐我們失去了喜帖街、花布街、雀仔街等充滿地區特色的街道﹐換來原居民住不起的天價豪宅、甲級商廈和充斥著連鎖店的大商場。

亦是如此﹐消滅地區特色、拆散社區網絡、摧毀本土經濟、建築密度過高等等「罪狀」﹐都算在市建局(或前土發公司)的頭上。於是﹐更新者搖身一變成為破壞者。

這種推土機式的重建﹐不但備受批評﹐更成為近年連串社會爭端的源頭。市建局執行這類型的重建計劃﹐亦見荊棘滿途﹐舉步為艱。

另一個令人詬病的地方﹐就是發展密度。過去﹐該等市區重建能夠令發展密度大增的「秘訣」﹐就是以整個發展區作地盤﹐把當中本來沒有發展潛力的街道統統計入地盤面積﹐再計算地積比率﹐以增加總樓面面積﹐令項目在財政上更具吸引力。

最終﹐與原區格格不入的摩天巨廈屏風高樓拔地而起﹐更連人帶街都吃掉了。那個時期﹐私人發展商不能做到的「吃街」﹐土發公司和市建局卻做得到。

到了近年﹐市建局和政府規劃師便順應民意﹐為免造成城市密度過高﹐一改過往做法﹐重建區內街道保留之餘﹐亦不再計算地積比率。例子包括中環卑利街嘉咸街、深水埗荔枝角道和醫局街、上環士丹頓街項目等。筆者認為﹐這是一項進步﹐值得嘉許。

不過﹐從近日市建局的言論發現﹐鐘擺似乎又正在搖向另一邊。為了增加收入﹐令項目「有肉食」﹐市建局建議以「新思維」做重建﹐目的就是增加發展密度。筆者不禁要問︰「這究竟是『新思維』﹐還是倒退﹖」

要知道﹐城市規劃的目的﹐是「塑造優質生活和工作環境﹐推動經濟發展﹐並促進社區的健康、安全、便利和一般福祉。」發展商賺錢不賺錢﹐從來不應是城市規劃的考慮因素。

市建局不建「牙籤樓」

作者︰吳永順  22-6-2014

市區重建﹐一直以來充滿爭議。近日市建局表示﹐今年錄得二十三億元赤字﹐是五年來首次虧蝕。主席更建議﹐長遠而言要以「新思維」做重建﹐例如重建較大的地盤﹐和擴大市建局作為「促進者」協助小業主聯合出售物業予發展商作重建等。

早前筆者曾在本欄提及﹐「有水位」的市區重建項目已買少見少﹐市建局將來負責的項目不一定賺錢﹐是早就料到的事情。市建局面對這個情況﹐又在不願要求政府注資的前提下﹐自然要考慮拆招應變。

市建局認為﹐近年部份重建項目規模太小﹐只能興建「牙籤樓」﹐對社區得益不大。反之﹐以「綜合發展區」模式發展﹐把一些內街納入計算地積比率﹐重建便更有效益。

究竟﹐甚麼是「牙籤樓」﹖建「牙籤樓」﹐又有甚麼問題﹖

香港的舊區﹐例如灣仔、北角、油尖旺和深水埗等﹐都是以方塊式規劃。橫橫直直的街道把地區劃成多個街區﹐每個街區再細分成多個小地塊﹐舊唐樓背靠背﹐中間隔著後巷。舊區重建﹐便把舊樓拆掉﹐在空出的地盤上建新樓。倘若能把多個相連的地盤合拼﹐便可建更大面積的樓宇了。因此﹐建築物的形態亦因應地盤的大小而有所分別。

樓宇設計受《建築物條例》所限﹐地積比率控制著樓宇的總面積﹐覆蓋率(site coverage)則控制著樓層的大小。舉例說﹐一個四百平方米的地盤﹐地積比率是七點五﹐可建的總樓面面積便是三千平方米。若然覆蓋率是百分之三十三的話﹐每層樓的樓面面積就是一百三十三平方米(約一千四百平方呎)。

再看每層樓面的設計。任何樓宇﹐住宅單位以外必要有兩道逃生樓梯(俗稱走火梯)、電梯、走廊、水錶房和電錶房等設施。這些「最低消費」﹐不論樓面大小﹐往往佔用了約五十平方米(約五百餘呎)的樓面面積。因此一個一千四百平方呎的樓面﹐可撥給單位的實用面積﹐大概只有八百餘呎﹐亦只能開「一梯兩伙」或「一梯三伙」的圖則﹐實用率約六成。

這些一梯兩伙或一梯三伙窄而高的樓宇﹐有如牙籤般插在地面上﹐因此被稱為「牙籤樓」或「鉛筆樓」(pencil tower)。而且﹐地盤愈細﹐實用率便愈低。

「牙籤樓」實用率低﹐實用面積小﹐如今賣樓又以實用面積定呎價﹐因此市建局認為「計唔掂數」﹐正考慮放棄承擔細小地盤的重建計劃。

不過﹐筆者認為﹐「牙籤樓」式的重建﹐也有可取之處。

筆者工作地方在北角舊區﹐這裡沒有市建局的項目﹐過去數十年的重建都是小地盤式的。今天走在街上﹐可感受到一個由上世紀五十年代的四層高唐樓﹐到六七十年代的洋樓﹐以至新近落成的豪華單幢樓和商業大廈組成的社區。數十年來﹐重建不斷發生﹐但大街小巷一條都沒有少。地面還有茶餐廳、粥麵店、生果檔、文具店、五金店和雜貨店等傳統商舖﹔也有深受遊客歡迎的露天市集。

相對於大範圍推土機式的市區重建﹐在這裡﹐重建是漸進式地進行﹐城市是有機地轉變(organic regeneration)。市區更新之餘﹐原有的地區特式和社區生態亦不會在一夜之間徹底消失。

 

至於以大地盤為主的「綜合發展區」模式重建又有何利弊﹖下周再談。

裕民坊送大蛋糕 市建局「深㷫得人」

文章來源︰信報 3-3-2014   作者︰鄒崇銘

2014 年初春，迎來了市建局歴來最大的重建項目──裕民坊進行單一招標，未談條件便先向發展商送一個大蛋糕──自行斥資17 億元興建平台，以支持1700 個單位的住宅項目，即平均每個單位先送100萬元聘禮！而市建局此舉的理由也真夠特別，竟然是為確保平台的建築質素──大概以後所有餅店都要自己養雞，然後生雞蛋，確保蛋糕的質素是也！

真不能說是日光之下無新事，繼大受歡迎的張震遠告老還鄉之際，又迎來了出手更闊綽的蘇慶和，市建局自然是深慶得人，而普羅市民當然亦「深㷫得人」。須知有能力承擔如此巨型項目的發展商，在香港「五隻手指都用唔晒」，根本不用招標已可猜知誰會中標！超級財團投標之餘還可大啖蛋糕，而舊區街坊貧無立錐之餘，亦只能遙望2 萬元一呎的天價豪宅而輕歎。

觀乎現時的重建項目只提供商品化房屋及向豪宅化發展，根本沒有興建任何對應基層市民的房屋。本身向上流動性不高的基層市民根本無法受惠於市區重建，而其居住空間更是一點一點地在重建過程中被壓縮。故此，當我們討論基層住屋的問題為何在近年愈見困難時，甚至劏房不只在唐樓出現，而擴展至工廠大廈，市區重建絕對是一個不應被遺忘的因素。同時，這亦叫人明白為什麼政府眼中的市區重建的成果，成為了小市民眼中的惡果。

在此筆者倒想把關注焦點，放在那形狀恍如超級大蛋糕的平台。假如港鐵上蓋以屏風樓而聞名於世，則市建局的蛋糕樓亦不遑多讓。雖知市區舊樓唐樓大多只有五、六層，但一經市建局收購重建，便不但樓高突然提升十倍，地面數層更會變身商場、停車場平台，比四周的舊樓唐樓還要高：早年土發公司的旺角朗豪坊，已是一個眾所周知的典型例子；而其後的荃灣七街╱萬景峯更是蛋糕＋屏風的樣版；由囍帖街化身成的囍歡里就更不用說，驟眼看以為是一條人性化的步行街，實際上是兩條棺材型的「蛋卷樓」。

在市建局的構想圖中，裕民坊的蛋糕平台除了容納巴士總站和社區設施外，還會提供開放給公眾使用的公共休憩空間。或許它是仿效古巴比倫的空中花園，入口卻永遠只會置於公眾找不到的地方，並且永遠只會讓上蓋豪宅的居民能找到！這種形同把公共空間轉贈私人的做法，其實同樣是在大慷納稅人之慨，雖多年來已一直廣為人所詬病，卻還可以理直氣壯地繼續在裕民坊重現。

不過，個人覺得像裕民坊這種蛋糕平台，最大的缺失仍在於對城市生命線的破壞。任何曾路經裕民坊的市民都知道，這裏原保存了星羅棋布的橫街窄巷，不但令整個社區四通八達，居民出入暢通無阻，而且街頭巷尾總隱藏着各種小趣味，這些看似微細的社區空間布局，正是香港城市的最重要資產之一。套用建築大師嚴迅奇的話，它們像是無數小口袋般的公共空間，總能為市民帶來不斷的驚喜。