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市建局安置政策置受評批評,行政總監韋志成卻用網誌回應,指「補償戶 63%同區置業」(信報5-12-2016),避開公眾和傳媒的提問,猶同梁粉技倆。局方不公佈數據和報告,只是在受批評時暗地放風,有欠公道。上次的追蹤調查,局方操弄「同區安置」的定義,擴大同區的範圍,只是增加數字的偽藝偽藝。期待市建局開誠布公,公開有關追蹤調查報告,讓公眾了局方的賠償政策。

觀塘同區變將軍澳?

2009年,市建局局方在觀塘市中心重建的追蹤調查,指約75%業主可於觀塘或東九龍重置單位居住。實情是2009年的130人追蹤調查中,只有4成人能在觀塘重置物業,另有3成在其他地區置業(24-6-09文滙報)。所謂「原區重置」變成局方的「語言偽術」,被擴大至整個九龍東。

市建局在觀塘近年只有本年年中收地的恆安街重建項目,涉及業權約90個,除了11個舖位,大約有80個住戶業權。觀塘最接近局方的「同區七年樓齡」賠償額只有18年歷史的海天園,其餘供應都超過20年。海天園近3年只有4宗成交,而今年僅有1宗,基本處於半封盤狀態。雖然觀塘恆安街重建項目賠償為歷來第二高的$11,695,亦難而購入同區的樓宇,因為基本樓市缺乏供應。

迴避重置的樓齡問題

局方亦迴避,重建戶用賠償購入的樓齡問題,政策指賠償是同區七年樓齡,但局方僅指︰「有73%受訪者在獲得市建局的收購補償後,把資金用作購買樓齡較新的單位,是否購入單位跟七年之準則相着太大呢?」(信報5-12-2016) 重建戶多數住在40-50年樓齡,較新單位是否指30-40年樓齡呢?

三成人沒有重新置業

韋韋志成安佈中,「14個近年完成收購及遷置工作的重建項目共322位受訪自住業主的資料,73%受訪者在取得市建局的收購補償後重置較新的單位居住,有19%選擇租樓,另8%選擇與家人同住。」(信報5-12-2016)近一成跟家人同住,二成人由業主變成租客,失去物業,是否意味着他們被重建犧牲呢?現時只有現金賠償,沒有直接的樓換樓安排,令重建戶被迫走入地產市場,往往焦頭爛額,當中三成人沒有重新置業,是甚麼原因呢?希望局方詳加解釋。

局方坐擁百億資產,上年收入達45億,全部重建項皆興建私人豪宅,應落實舖換舖和直接的樓換樓的安置政策,達至真正的原區安置,而不是玩弄數字。

參與文章︰

新聞透視︰最後一伙
http://mytv.tvb.com/tc/cat_news/sundayreport/284692
追縱調查﹐還是公關手段?
http://www.inmediahk.net/node/1003724
回應市建局指《鏗鏘集》未反映事實
http://www.inmediahk.net/node/1018962
// 市建局補償戶 63%同區置業
市區重建局(市建局)行政總監韋志成表示,市建局就14個近年完成收購及遷置工作的重建項目中,共322位受訪自住業主提供的資料進行分析,發現有73%受訪者在獲得市建局的收購補償後,把資金用作購買樓齡較新的單位,當中63%選擇在同區置業。
訪查322自住舊樓業主
對於市場有聲音質疑市建局的補償及安置政策是否足夠協助舊區居民改善生活環境,韋志成昨天在網誌指出,過去數年市建局已推行的59個市建局重建項目中,約有1.2萬戶業主和租戶獲得現金補償或公屋安置,從而遷往質素及環境較佳的居所。市建局就過去的重建項目進行追蹤研究,分析14個近年完成收購及遷置工作的重建項目共322位受訪自住業主的資料,73%受訪者在取得市建局的收購補償後重置較新的單位居住,有19%選擇租樓,另8%選擇與家人同住。
在重置單位的業主中,有63%在同區置業,其餘則因不同原因選擇搬往其他地區,最常見包括長者搬到較近子女和孫兒居住的地點,方便照應。
韋志成稱,納入市建局重建項目的樓宇,大多屬樓齡超過50年及失修的建築物,市建局現行的住宅收購準則,是以「自置居所津貼」的計算基準制定,而「自置居所津貼」是按同區和收購單位面積相若的7年樓齡單位的價值,與被收購物業公開市值的差額計算所得,從而給予自住業主被收購單位的市值金額外,另有一筆現金津貼,以協助他們在鄰近地區購買較新的單位居住。市建局並特別向業主支付樓價三成的訂金,讓業主在資金運用上更靈活。
他強調,在規劃重建項目和執行實際重建工作的過程中,須顧及社會整體利益,也要盡量顧及個別人士的需要和訴求。
市建局須兼顧重建範圍內住宅及非住宅租戶的需要,並提供調遷協助,向租客提供特惠金,又或安排合資格者申請公共房屋。
信報5-12-2016

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圖︰高祈

689的2015年施政報告是社區的惡耗,用建屋之名資助市建局,重建拆散社區。

市建局踏上搶地的便車,上年提供2700個豪宅單位,新一年繼續可肆無忌憚開展重建新項目,拆樓強遷街坊,破壞社區,興建豪宅。神奇是689口中的檢討市建局的角色,不是減少重建,反而增局方權力,由政府資助,「參與供應資助出售房屋」。首先市建局已跟房協和房委會架床疊屋,收地、建築房屋職能重覆,浪費公帑;更無恥是居然合理化用公帑收地拆樓,抬人封舖,借提供資助房屋之名,送錢給市建局拆樓為實。

未解決劏房的問題前,加大市建局的權力,強行清拆舊樓,舊區租盤供應更緊張,而無能力付擔局方口中興築的「資助房屋」的基層,如何走入689眼中的「置業階梯」呢?基層無處容身,被趕盡殺絶。將啟德的約三百個「樓換樓」單位作資助房屋出售,更揭示見2011年至今的「樓換樓」計劃形同虛設。

而九龍東所謂的「聰明城市」,卻沒有工廈的藝術家、小商戶的份兒,在689管治下,駐定要面對迫遷、加租。689宣佈在九東提供五百萬平方米的商用樓宇面積,現時觀塘、九龍灣只有一百四十萬平方米的商用面積,而加上啟德的一百平方米,即是將會拆掉重建三百萬平方米的工廈,相等於一百四十楝的工廈,即是現時一半工廈將會消失。九東佔全港四成的工廈藝術家,亦提供廿二萬就業,當中以出入口業佔五成。早前,民間社會提出租金管制或補貼,透過規劃協助的藝術及小商戶,689卻拒絶回應,一味發展商業中心,無視現時的行業。

香港的問題不是土地供應問題,而是土地規劃的問題,強迫市民進入「置業階梯」,盡剷舊區。利用「活化工廈」之名,行重建工廈之實,無視政府傾斜,倒行逆施,香港只會雪上加霜。

輔仁街路已封,仁愛圍的天光墟搬往新巴士總站附近,大家多點幫襯。


【仁愛圍市集被消失】

34年歷史的仁愛圍市集風雨不改,每天早上6時至下午12時半,在仁愛圍恭候街坊,提供多元化和廉價的貨物,包括︰玉石、手袋、童裝。12月19日,政府為協助市建局圖利,將觀塘重建成豪宅,以<道路條例>,封路驅趕18檔的小販,消滅仁愛圍市集。以往市建局動用<土地收回條例>收地,而今次使用<道路條例>,完全沒有提及仁愛圍市集,沒有給予小販分毫賠償,所謂的臨時小販安置區,缺乏透明度,公眾被蒙在鼓裏,亦有小販反映不知其事,將來生計成疑。本年初,物華街市集搬遷,怨聲載道,現在局方又勢將重蹈覆切,重建破壞基層生計。

活在觀塘將為大家陸續送上仁愛圍市集的10個故事

編按︰可恥的市建局,建豪宅,未賺夠,不停放風,要求加地積比,繼100億後,政府再注資,送公園、街道免費地皮。每年賺大錢,就話蝕錢,實情市建局推土機建豪宅模式有問題,與其用公帑補貼,不如解散市建局,成立復修和保育為主的社區發展局,摒棄利字先行,豪宅為先的思維。

<市建局或修改收購計劃>
1-12-2014 信報

重建步伐慢,市建局的角色雖然不及地產商,但市建局重建對社區的效益卻較大。政府或有三個方法可考慮協助市建局,提高財務可行性以加快重建,一是政府再注資,二是增加發展地段的地積比率,三是給項目連繫地盤封蝕本門。消息人士表示:「觀塘市中心重建成功,全靠政府向市建局注入多幅官地,可惜馬頭角十三街附近沒有官地,就算政府有意也無地可注。」至於增加地積比率的風險更大,因為這會吸引同區其他發展地盤的發展商,爭相申請提高地積比率。

消息人士亦稱,市建局近年推出的「需求主導」計劃,因舊樓業主主動集合業權人支持重建,令收購過程暢順,惟因項目規模細,每個項目平均要蝕3億元,一度令市建局為難,考慮「斬纜」,不過,由於業主反應踴躍而得以保留。據悉,市建局將於短期內公布需求主導計劃檢討結果,可能修改需求主導計劃的入場門檻,曾有地區人士建議擴大可接受地盤面積,由現時400呎,擴大至600至800呎,未知最終如何落墨;另外,要求集合的業權份數亦可能有調整。

發展商方面則建議政府取消辣招,市區重建才有出路。大鴻輝集團主席梁紹鴻認為,除非當局取消BSD,發展商的收購賣樓意欲才會重燃。他笑言,最終可能要待本港樓價回落,港府取消「雙辣招」才能解決問題。

他又建議政府考慮由民政事務署等部門,協助舊樓業主組織起來,「當收集業權達八至九成,就拿出去問發展商有冇興趣,簡化了發展商的手續,可能大家就興趣大一點。」 繼續閱讀文章 »

重建街坊- 仁愛圍的偉利模型,店主陳建忠暫時退下,但女兒為承繼父親多年心血,在區內重開模型店,名為「智高模型閣」(請like fb page)(很難租番地舖,也是樓上舖)。大家記住去逛吓啦!  (地址: 觀塘輔仁街10-12號輔成樓閣樓C室) (即英發茶冰廳上面)

//模型店砌出父女兩代情

文章來源︰新報  2014年6月15日

屹立觀塘30年的一間模型舖,在巿區重建的推土機前結業,東主女兒不管嚴父反對,先斬後奏開店重操舊業,傳承父親多年心血。嚴父雖出言斥責,心中滋味卻是酸中帶甜。

觀塘輔仁街輔成樓閣樓開業近半年的智高模型閣,很多人都不知道其前身是觀塘重建區仁愛圍的偉利模型公司。店東陳建忠與市建局多次交涉後,終在去年年尾達成協議,交出仁愛圍的地舖,舖中價值逾200萬元的模型,頓失棲身之所。陳本欲以兩成的成本價忍痛拍賣,但女兒Elva不忍父親多年心血一朝化為烏有,遂偷偷找舖位,預備接手父親的模型生意。

一家之主口硬心軟

舊店結業要處理餘貨,女兒才告訴父親已租用現時的樓上舖。事隔近半年,陳先生仍氣忿難平,瞪大眼對記者說:「我當時好嬲,完全接受唔到!」因為模型零售生意在港接近式微,如今搬到樓上舖,客源肯定銳減,經營更見困難。「明知蝕錢,勉強點捱落去呢?而且做生意全年無休,我唔想個女咁辛苦。」女兒何嘗不知父親對數十年心血難以捨棄?忍父親的責怪,仍要堅持新舖開業,父親氣不過,索性不管女兒的生意。
雖然曾出言斥責女兒行為任性,心裏卻暗暗為其生意着急。Elva形容爸爸是個傳統的嚴父,不容易流露對家人的關愛。她試過小學插班試的數學題做錯了,捱過父親的「木尺炆豬肉」。亦試過新年前與父親吵架,被罰通宵跪地反思,父親後來還是心疼女兒,半夜從睡房走到客廳,問女兒是否知錯,再着她回房休息。口硬心軟,可能是一家之主的本色。甚至連買禮物給女兒,也不習慣開口直接表達。「爸爸雖然係開玩具舖,但從來無買過玩具畀我。」
直至Elva畢業後搵工,陳先生帶她到電話店,要女兒為他挑一部手提電話,「點知畀咗錢後,爸爸話我返工需要電話,塞咗部電話過嚟,我先知道其實係買畀我!」說到這裏,Elva忍不住眼泛淚光。
當着陌生的記者面前,長相如餅印的兩父女,仍不忘「互窒」,可見感情要好。父親先說女兒三餐不定時,身形變胖了,回家要「戒食肉」。女兒反咬一口父親也膽固醇高,要陪她一起食素。嘻嘻哈哈,十分溫馨。

最想承傳父親孝心

觀塘重建計劃2007年公布後,陳建忠一直為了模型舖生意和去向煩惱,最後更累倒入院,Elva的感覺像是「巨人倒下了」,想無可想,唯有放下辦公室正職,瞞着父親自資開舖接替模型舖。「佢為家庭努力咗大半生,我唔想佢再咁辛苦,想佢安心放手生意,追尋番佢自己夢想。」夢想二字,對陳先生可能有點遙遠,但父親卻在女兒身上,仿彿找到當年自己尋夢的影子。「我後生時都試過唔理老婆反對,花咗大筆本錢買器材做生意。」他笑瞇瞇地說,這次女兒的倔強,不遜自己當年的固執。也許父親當年的夢想,今天藉着一間模型舖,由女兒傳承完成。
不過,最能打動Elva的,是父親的孝心,這也是Elva最想承傳到下一代的特質。「爸爸好孝順鄉下嘅嫲嫲,成日打長途電話關心近況,又寄啲生活用品返去。」身教遠勝一切,Elva不時也送些小禮物給父母。父親總責怪她破費,但問起最喜愛的禮物時,他甜絲絲地說是3年前女兒送的鬚刨。

(Pic by Christina To)

  

 

 

被清場的嫦姐︰「拖喼唔知去邊到,我可以住係邊?」

今早,深水埗海壇街重建區最後留守的街坊嫦姐(上圖右二)被武力威迫離場,失去家園。早上8時,局方已佈置大量保安,包圍街道阻止公眾和傳媒進入,局方更用旅遊大巴(見下圖)擋住街口,令到傳媒無法拍攝抬人的情況。

40多位市建局和執達吏的保安封鎖海壇街外,更有數十南亞裔孔武有力的保安與局方的經理衝上嫦姐所住的單位門前,威嚇抬人,「俾一分鐘時間,唔肯走,就搵執達吏抬走妳」,多番暴力壓迫,嫦姐被迫離開單位,接受市建局的賠償,卻無法兌現局方對公眾的誠諾,「原區安置買回7年樓齡的單位」,而30年樓齡的單位也成疑問。

「拖喼唔知去邊到,今晚我可以住係邊?」嫦姐帶同細軟離開家園後的第一句話。海壇街項目自2006年宣佈重建,市建局無答應嫦組的「樓換樓」要求,只是行拖字訣,多番威迫暴力清場。現在,嫦姐的單位被強行收回,有家歸不得,無路可走。

自2014年6月市建局宣佈運用<土地收回條例>收回嫦姐的物業,曾動用過百保安嘗試抬走嫦姐一家,引致另一街坊黎太被迫跳樓控訴「無理抬人」。言而,局方抬走嫦姐一家的行動失敗後,令她飽受驚嚇,精神開始轉差,早前更曾在葵涌醫院 精神科留院三天,最後由家人擔保出醫,今天早上再受暴力清場之威脅。她說︰「3個月樓上不敢出街,唔要賠償,要樓住」,而局方的社工屢次阻止嫦姐接觸外界的朋友,迴絕傳媒訪問。

市建重建美其名「以人為本」,實情是「以錢為本」,將來海壇街的項目變成5楝的豪宅。局方盈利屢創新高,上年達44億,附近最新在醫局街的重建項目,長實的丰滙2014年初開賣呎價達$11,776,遠超深水埗居民的負擔,拆唐樓建豪宅,殘民自肥。

嫦姐現身說法,重建之苦片段

新聞來源︰am730  31-7-2014

海壇街現時尚有5戶人家尚未遷出,若市建局與業主最終無法達成協議,當局可能再要求地政總署收樓。地政總署回覆稱,在過去8年的市區重建項目中,共有290個私人物業因市建局未能成功收購,須由地政總署根據《收回土地條例》強制收回。而市建局發言人指,當局會以私人協商方式,收購受重建發展影響的業權,一般以同區七年樓齡單位作為特惠賠償津貼,較政府優厚。對於最終無法收購的物業,當局會向政府申請收回。

呎價舊樓較相宜

本報發現,深水埗區內約10年樓齡的新樓,近月成交實用面積呎價普遍逾萬元。中原喜雅分行經理雷澤麟舉例,樓齡15年的「長盛豪苑」低層單位,實用面積452方呎,早前以460萬元成交,實用呎價10,177元。他指出,若要在同區物色實用面積約400方呎,而呎價9,800元以下的單位,只能選擇較舊的物業。資料顯示,區內樓齡23年的麗寶花園,近期實用面積平均呎價約9,600元,惟交投疏落。而成交較活躍的黃金大廈,樓齡34年,近期平均呎價則約8,800元。

文章來源︰30-7-2014  記者:黃嘉銘  

1,700單位供應凍過水 市建局首次出現 料降門檻再招標

市建局首度有項目流標!由前主席兼頭號梁粉張震遠帶領上馬,當局歷來最大型的市區重建項目──觀塘第二、三發展區(前裕民坊),宣佈未能批出而告流標,局方將修訂該項目部份招標條款及項目要求,並重新邀請10家發展商再次提交建議書,9月底前再就項目批標作決定,意味1,700伙供應隨時「凍過水」。

市建局昨日下午發新聞稿指,董事會在昨天開會經詳細考慮後,決定將觀塘市中心計劃第二、三發展區項目,暫緩至9月底就項目批標作決定,並修訂該項目部份招標條款及項目要求,重新邀請早前獲邀入標的10家發展商,再次提交建議書,同時維持原定於2019/2020年度提供約1,700個住宅單位。

項目未能成功批出,即是代表發展商以低價「博懵」,與市建局預期有較大落差,促使市建局首度有項目流標。不過,通告中並未解釋暫緩批標的原因,局方亦表示再沒有補充回應。

 會德豐稱會積極研究

事實上,項目於本月中截標時,確認只收到四份標書,發展商參與率只有四成,最多有達六個財團「甩底」。其中有份入標的會德豐(020),集團副主席梁志堅接受本報記者電話訪問時表示,對項目仍然有興趣,會積極研究投標,但要視乎修訂之招標條款再「計過條數」。

然而,他表明暫未有收到局方修訂之招標條款詳情,認為項目涉及該區龐大供應,相信局方會急於重推,亦相信會降低門檻。至於有獲邀但未有於月中入標的太古地產(1972),發言人回應指,會再研究項目標書。

今次流標的地盤,面積合共達23.41萬方呎,總可建樓面面積達185萬方呎。市建局原先要求發展商出價最少達80億元(住宅成本呎價約5,348元),分紅比例由發展商建議,建成後需要將商場及公共設施交予局方,涉35萬方呎,局方會給予發展商約18億元,近150萬方呎住宅樓面則由發展商擁有。預算總投資額約達180億元,每呎總投資成本近9,000元。即使扣除該局提供最多約18億元,發展商也要負擔逾160億元投資額。

 區內二手業主無反應

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為,項目有四份標書入標已經不算差,即使獲市建局修訂條款,降低入場門檻,投資額仍超過百億元,有力參戰的發展商不會太多。張聖典續表示,加上政府及港鐵(066)接連有土地供應,住宅後市氣氛又不太明朗,相信發展商會傾向作分散投資,沒有必要一次過押注於一個大型項目之上,估計再次投標的反應,不會跟之前有太大分別。

項目流標消息公佈後,區內二手業主未有即時反應。代理指,屋內二手樓呎價早已攀升,業主見市況熾熱,亦不願賤賣。

遭逼遷商販轟欠交代

市建局年初以急於發展為由,要將植根觀塘數十年的商販趕走,也無視當初「無縫交接」的承諾。「活在觀塘」成員袁智仁怒轟市建局欠所有被逼遷的商販一個交代,「佢應該好好反思係咪要繼續呢種發展模式」。有遷走商販就坦言,搬至新建臨時小販大樓後近乎零生意,但市建局卻不聽訴求。 繼續閱讀文章 »

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文章來源︰29-6-2014 明報

市建局錄得5年來首度虧損,達23億元,主席蘇慶和認為是結構性的虧損,因市建局不能像地產商一樣擁有土地儲備,重建的地盤亦有使用限制,當發展成本不斷上升便會虧損。蘇指出,當局檢討需求主導計劃外,會加強中介人角色,即協助舊樓業主集合業權作私人拍賣,引入發展商進場,有別由市建局以「7年樓」原則作賠償和重建。

蘇慶和:現模式致結構虧損

蘇慶和昨日出席無綫節目《講清講楚》時說,虧損與7年樓齡賠償金額要求、地舖賠償金額高有關,而現時項目建築費較前主席張震遠在任時上升兩倍,地產市道又在未來幾年轉趨保守,地價持續下調,市建局長遠會面對財政壓力;加上項目重建後,可新增樓面面積愈來愈小,加上建築成本上漲,令市建局面對財政壓力,形容虧損是結構性,正檢討「需求主導計劃」的條件,但任內不打算尋求政府注資。

他指出,市建局在法定機構說明,財政上要自給自足,注資會變相令市建局變成資助機構,「在這裏(重建)蝕錢不是很大問題,但起碼我們要能計數」,但他亦指出,若發展項目對社會有很大效益,歡迎政府以任何形式注資。

蘇慶和說,需求主導計劃開始時,名為先導計劃,即在若干時間,如做了三輪,再從經驗上作總結。他形容,現時需求主導的項目若太小,會如報章和坊間說是「舊樓重建」而非「市區重建」,令社區沒得益,得益的只會是舊樓業主,故正探討可否加大市建局作中介人角色的力度,又強調做中介人服務不會影響市建局以重建為主的方針。

蘇續指出,即使是需求主導,也可以有不同方法處理,若業主同意,可把他們80%業權作私人拍賣,拍賣後由私人發展商進場。他說,仍然認同以需求主導作市區重建的策略,但強調同時要符合法例要求他們長遠要財政自給自足的要求。局方已設立專責小組檢討需求主導策略,預料年底會有結果。

市建局中介服務和需求主導重建,都需要由業主主動申請,惟前者由中標發展商以市價收購賠償,市建局不用承擔風險(見表)。

學者憂與發展商合作惹爭議

理大社會政策研究中心主任鍾劍華形容,市建局搞中介服務可能引起爭議,關鍵是市建局定位是代表業戶向發展商爭取更高賠償,還是會在過程中與發展商合作,若是後者,則當收購價是低於市建局以同區7年樓齡市價的收購標準,市建局將會面對很大質疑。他認為,市建局做中介人服務時,可以單純只作估價等安排,並替業戶爭取高賠償。

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