如何令「需求主導」重建變得四不像？

市建局剛推出「需求主導」計劃的新方案，「需求主導」是由業主集齊六成七的支持簽名，再向局方申請重建收樓，新計劃將業權的支持份數由上調至八成，增加地盤面積上限由400增至700平方米，無疑是將「以人為本」的原則抛諸後。日前局方已放風(1-12-2014信報)，大吐苦水，賺不夠，要求政府將重建項目旁近的公園和巴士站等政府土地免費撥入重建範圍、另外，繼100億後，再資注及增加地積比，獅子開大口。為賺盡，局方奇謀盡出，宣稱「需求主導」蝕錢30億，但筆者在早前就指出，單是最新的恆安街項目成本多估達三成，收緊「需求主導」計劃，無疑令只有8%的申請「需求主導」成功率進一步降低，使計劃束之高閣。

上調業權的支持度  不如強拍

新方案需集齊八成的業權才能入申請，與私人發展商使用的強制拍賣條例無分別，而賣給市建局不能讓業主分享利潤，不少業主更因出租被扣1/3至1/2的賠償。方案有違「需求主導」原意，協助業主重建，而不是留難業主，業主沒有足夠的規劃、法律和發展知識，市建局介入，再達成重建。未來只收集已經可以重建的地盤，局方角色何在呢？為何不交給私人發展商呢？讓田生、大鴻輝「幫助」居民收集業權。

增加地盤面積，益市建有違社區發展

民主黨兼局方非董行董事胡志偉議員指︰「地盤規模細，可能會造成太多「牙籤樓」，未能符合成本效益，對社區規劃未必是好事。」(5-12-2014, 港台)，胡議員的說法令人氣憤，有違規劃的常識。建築師學會候任會長及前市區重建策略檢討督導委員會委員吳永順撰文支持「牙籤樓」，反對大型地盤，他認為「相對於大範圍推土機式的市區重建﹐在這裡(混合式的牙籤樓)﹐重建是漸進式地進行﹐城市是有機地轉變。市區更新之餘﹐原有的地區特式和社區生態亦不會在一夜之間徹底消失。」增加地盤面積只方便局方「食街」，強行挪用及吞併街道及公園等公共空間作發展，如現時最大的重建項目觀塘使5條街道消失，而另一大項目位於深水埗海壇街亦令一段北河街變為商場，胡議員無疑是站在市建局發話。地盤面積較少，可創造新舊並置的街景，由於地盤較少，不適合計劃商場，也較大機會保留街舖，維持街道生態。

如何檢討「需求主導」計劃

「需求主導」計劃問題是清拆舊樓建豪宅，在恆安街項目，只新増25個單位，就投放12億，值得嗎？為何不用12億復修1200楝舊樓，讓近十萬人受惠。現時局方起豪宅的地產模式跟本沒有可持續性，不斷尋找5層或以下的舊樓重建，而「需求主導」的「蝕本」問題，源於舊樓不少是5層以上，甚至9樓，沒有足夠剩餘地積比讓局方賺大錢，2012至14年2年內，舊樓增加2000楝，局方無能力亦無意識解決舊樓的維修問題，現時最迫切是談論市建局的存廢，根本溯源成立維修和社區保育為主的社區發展局。

pic by Ivan Wong@恆安街

一棟豪宅萬樓枯

原文刊於2014年11月17日信報    圖︰筆者落區訪問恒安街街坊

作者︰袁智仁  徐卓華 (建築師)

本月初，市建局公布觀塘恒安街展開需求主導重建項目，如有八成或以上業主贊成便開始收購，涉及12 億元，可提供115個單位；現時的舊樓有90 個住宅業權，新規劃的住宅單位只比現時的增加25 個，即每個新增單位的成本高達5000萬元。5000萬元買回一個豪宅單位，是否真的符合「以人為本」和公眾利益？

按照測量師學會建議每戶的維修費為54,000元，一棟九層高、一梯兩伙的單位，維修成本為100 萬元，12 億元便可維修1200棟唐樓。香港逾50年樓齡的樓宇逾4000 幢，單一個項目的資金就足夠解決全港三成舊樓的問題，造福近十萬居民。為何局方放棄維修而選擇推土機式的重建呢？政府必須檢討重建豪宅的思維，以舊區居民福祉為先，重建收購和發展曠持日久，維修才是即時解決舊區居住環境不佳的最佳方法。

一個項目需要十二億，估算如何得來呢？為何需要這麼多資金呢？局方多番放風，表示新的重建項目剩餘地積比不多，十個「需求主導」的項目，有五個增加地積比不足三成(明報, 14-11-2014)，暗示增加地積比才可重建有賺，但問題局方估算充斥水份。

市建局的估算藝術

恆安街的重建項目中(有關項目成本詳情可見市建局恆安街項目成本估算) ，以現時地積比例6.3 計算，八成的實用面積，四成為劏房業主，會被扣減約三分一的賠償額，估計局方收購成本呎價為9500 元，收購成本不超過4.5 億元，發展為類似觀塘市中心重建項目觀月樺峰的豪宅，建築成本加上通脹為3.4億元（由中標發展商負擔），兩者成本相加為8億元，如何計算至局方的12 億元？局方與民間的估算有着明顯差別，相差達4 億元，超過三成。局方一向有錯估項目成本的「傳統」，對外公布虧蝕，最後卻大賺收場，像灣仔利東街項目發展前，宣布將蝕3.5 億元，結果是大賺34億元。現時恒安街項目會否是「估算藝術」，實質大賺，公眾不得而知。

局方有必要公開財務估算，讓民間參與和監察，解釋為何不少建一棟豪宅，讓住在1200 棟逾50 年樓齡的唐樓，近10萬居民免受「破爛」唐樓之苦呢？局方持續投放巨資興建豪宅，像觀塘市中心重建項目，涉資達500億元，足夠解決全港唐樓的維修問題。

居民的角色何在

筆者亦落區跟恆安街業主交談，當中參與業主立案法團的居民只知悉賠償的部份，對於規劃的情況卻不大清楚，將來興建的豪宅如何？他們能否受惠於重建全不知情。需求主導的原意，本來是業主參與，業主了解重建的細節，避免重現觀塘、利東街等爭議，但現時局方做法使居民參與無門，居民只能單方面接受賠償。

香港的市區重建理念是先規劃後重建，本來讓居民認識重建後的社區模樣，才考慮重建去馬與否，但賠償政策卻使受重建影響的居民卻無法回遷原居地。雖然局方已預留「樓換樓」的單位，但現時實況用所有賠償再補回新樓的差額才可換到單位，觀塘的例子就要補上200萬，結果四年只有八單的成功個案。局方從無花心思安置居民，而在觀塘重建項目中，更只得三分鐘時間讓回遷戶揀樓，被消委會責難，地產建設商會還振振有辭辯稱合理，回遷戶的合法權益竟然有異於一般買家。

這種規劃與賠償割裂的情況，居民在沒有專業人士協助下，便很難參與其中。結果局方一意孤行，無視社區聲音，一方面大喊「蝕錢」，另一方面仍不斷興建豪宅，呎價高聳入雲，屢創新高，9月利東街項目囍滙二期的呎價便超過5.2 萬元，折實賣價達高1.3 億元，創灣仔新高。市建局作為公營機構，免補地價，至2013 年已令納稅人少收65 億元； 政府也注資100億元，可動用《土地收回條例》要求執達吏武力收地清場，為何可大破慳囊興建豪宅？居民無法回遷，無誘因參與計劃規劃，而局方則多次「報大數」，製造蝕錢假象，創造豪宅化的藉口。

解決重建「無得賺」的問題，不是增加地積比，而是停止豪宅式重建，政府應該主動計算重建和維修的成本，把投放在重建的資金資助維修。現時每年市建局和發展商重建的唐樓不足100棟，須要花上40 年才能完成所有唐樓重建，現時模式無法趕上樓宇老化，要令舊樓不再是「問題」，不是重建，而是更有效的維修。不但居民不用再面對迫遷，也可保留社區網絡，保存社區特色。

影子長策會成員

 

 

市建局恆安街項目成本估算

供大家參考，歡迎評論，有關項目的評論請見信報(17-11-2014)文章<一棟豪宅萬樓枯>

市建研加強中介角色邀私人重建

文章來源︰29-6-2014 明報

市建局錄得5年來首度虧損，達23億元，主席蘇慶和認為是結構性的虧損，因市建局不能像地產商一樣擁有土地儲備，重建的地盤亦有使用限制，當發展成本不斷上升便會虧損。蘇指出，當局檢討需求主導計劃外，會加強中介人角色，即協助舊樓業主集合業權作私人拍賣，引入發展商進場，有別由市建局以「7年樓」原則作賠償和重建。

蘇慶和：現模式致結構虧損

蘇慶和昨日出席無綫節目《講清講楚》時說，虧損與7年樓齡賠償金額要求、地舖賠償金額高有關，而現時項目建築費較前主席張震遠在任時上升兩倍，地產市道又在未來幾年轉趨保守，地價持續下調，市建局長遠會面對財政壓力；加上項目重建後，可新增樓面面積愈來愈小，加上建築成本上漲，令市建局面對財政壓力，形容虧損是結構性，正檢討「需求主導計劃」的條件，但任內不打算尋求政府注資。

他指出，市建局在法定機構說明，財政上要自給自足，注資會變相令市建局變成資助機構，「在這裏（重建）蝕錢不是很大問題，但起碼我們要能計數」，但他亦指出，若發展項目對社會有很大效益，歡迎政府以任何形式注資。

蘇慶和說，需求主導計劃開始時，名為先導計劃，即在若干時間，如做了三輪，再從經驗上作總結。他形容，現時需求主導的項目若太小，會如報章和坊間說是「舊樓重建」而非「市區重建」，令社區沒得益，得益的只會是舊樓業主，故正探討可否加大市建局作中介人角色的力度，又強調做中介人服務不會影響市建局以重建為主的方針。

蘇續指出，即使是需求主導，也可以有不同方法處理，若業主同意，可把他們80%業權作私人拍賣，拍賣後由私人發展商進場。他說，仍然認同以需求主導作市區重建的策略，但強調同時要符合法例要求他們長遠要財政自給自足的要求。局方已設立專責小組檢討需求主導策略，預料年底會有結果。

市建局中介服務和需求主導重建，都需要由業主主動申請，惟前者由中標發展商以市價收購賠償，市建局不用承擔風險（見表）。

學者憂與發展商合作惹爭議

理大社會政策研究中心主任鍾劍華形容，市建局搞中介服務可能引起爭議，關鍵是市建局定位是代表業戶向發展商爭取更高賠償，還是會在過程中與發展商合作，若是後者，則當收購價是低於市建局以同區7年樓齡市價的收購標準，市建局將會面對很大質疑。他認為，市建局做中介人服務時，可以單純只作估價等安排，並替業戶爭取高賠償。