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原載︰8-4-2013 成報

觀塘區重建後,整個社區將有一番新面貌,但不少居民則對懷念舊區的種種,有攝影團體則希望以照片,去展現這個已進入了重建倒數階段社區面 ,以光影記錄即將消失的社區,現正於九龍石硤尾白田街賽馬會創意藝術中心,舉辦名為《官.觀 Gun.Gun—Group PhotographyExhibition》的攝影展覽,開放予公眾人士參觀。

光影作坊主辦的「觀塘社區重建攝影探索計劃」,今年已踏入第五年,而本月2至下周日(14日)期間,於賽馬會創意藝術中心呈獻「坊塘拾異」小組成員的作品聯展,展示有關觀塘面的攝影作品,而這個小組表示,裕民坊正面臨巨變,「是去是留,小商販正面臨一個重大的抉擇,但作為旁觀者的我們,就只能以照片去展示這個已進入了重建倒數階段社區的種種景象,和希望他們那種在逆境中自強的精神不會在重建中消失殆盡」。

觀塘影展時間

展覽名稱《官.觀 Gun.Gun—Group Photography Exhibition》

展出日期︰2013年4月2日至14日

時間︰星期二至六,上午11時至下午6時 (星期一休館)

地點︰光影作坊—九龍石硤尾白田街30號賽馬會創意藝術中心2樓10

http://www.lumenvisum.org/site/tc/exhibition/2013/0402/exhibition_detail.html

追縱調查很難做?雖然市建局方不斷以做不到、連絡不上為藉口,該局在社會、立法會和街坊力迫下,重建後對受影響的居民的追縱調查終於有眉目,除了深水埗海壇街外,觀塘亦有同類的調查。
根據報章的報導,「市建局跟進130名自住物業業主獲賠償後的置業去向,調查發現,40%業主在觀塘重置物業、於將軍澳、九龍東置業的則分別佔15%,其餘30%人士則在其他地區置業」(24-6-09文滙報)
2005年,觀塘區議會出版的「居民對觀塘重建區的憂慮及期望報告書」指出有64.5%希望原區安置(22.6%則無所謂,10.5%不希望回遷觀塘),現在只有40%業主在在觀塘重置物業。對比兩項數據,起碼24.5%的街坊不能滿意地或被迫離開觀塘,現金賠償的「安置」機制,沒有「樓換樓」的選擇,變相降低重建居民的生活質素。
市建局説賠贘要七年樓齡,但觀塘有這七年樓齡的樓嗎?唯一較接近的是海天苑(1998年落成),其餘裕民中心、麗港城都是十多年樓齡,市建局真得能滿足賠償等於七年嗎?樓齡這個問題,市建局為何不公開呢?
期次,現行重建中被人詬病,就是趕走街坊,將他們趕離市中心以外。現時觀塘市中心是近港鐵、診所等社區設施和處九龍東中心位置,就是安置於觀塘區四成居民,沒有機很大機會遠離市中心,竟然街坊搬到哪裏去呢?
最後,一些特殊社群的安置問題。老人、少數族裔等弱勢社區又怎樣安置呢?如觀塘為數甚眾的印尼、南亞裔人仕呢?42%(見Social Impact Assessment II)的居民為租客、二房、三房客,他們都是非業主,他們的安置又怎樣呢?
追縱調查可以不淪為公關工段,但必須要有誠意,誠意就是問責性,這建基於透明度和公開,現時這種「自己查自己」的做法,只是宣傳方法,不是解決重建的問題。

追縱調查很難做?雖然市建局方不斷以做不到、連絡不上為藉口,該局在社會、立法會和街坊力迫下,重建後對受影響的居民的追縱調查終於有眉目,除了深水埗海壇街外,觀塘亦有同類的調查。

根據報章的報導,「市建局跟進130名自住物業業主獲賠償後的置業去向,調查發現,40%業主在觀塘重置物業、於將軍澳、九龍東置業的則分別佔15%,其餘30%人士則在其他地區置業」(24-6-09文滙報)

2005年,觀塘區議會出版的「居民對觀塘重建區的憂慮及期望報告書」指出有64.5%希望原區安置(22.6%則無所謂,10.5%不希望回遷觀塘),現在只有40%業主在在觀塘重置物業。對比兩項數據,起碼24.5%的街坊不能滿意地或被迫離開觀塘,現金賠償的「安置」機制,沒有「樓換樓」的選擇,變相降低重建居民的生活質素。

市建局説賠贘要七年樓齡,但觀塘有這七年樓齡的樓嗎?唯一較接近的是海天苑(1998年落成),其餘裕民中心、麗港城都是十多年樓齡,市建局真得能滿足賠償等於七年嗎?樓齡這個問題,市建局為何不公開呢?

期次,現行重建中被人詬病,就是趕走街坊,將他們趕離市中心以外。現時觀塘市中心是近港鐵、診所等社區設施和處九龍東中心位置,就是安置於觀塘區四成居民,沒有機很大機會遠離市中心,竟然街坊搬到哪裏去呢?

最後,一些特殊社群的安置問題。老人、少數族裔等弱勢社區又怎樣安置呢?如觀塘為數甚眾的印尼、南亞裔人仕呢?42%(見Social Impact Assessment II)的居民為租客、二房、三房客,他們都是非業主,他們的安置又怎樣呢?

追縱調查可以不淪為公關工段,但必須要有誠意,誠意就是問責性,這建基於透明度和公開,現時這種「自己查自己」的做法,只是宣傳方法,不是解決重建的問題。

資料來源︰rthk 23-6-2009

市 建 局 表 示 , 觀 塘 市 中 心 重 建 項 目 , 有 可 能 比 原 定 計 劃 早 一 至 兩 年 完 成 。 主 席 張 震 遠 說 , 收 購 進 展 順 利 , 已 有 八 成 業 主 願 意 接 受 市 建 局 提 出 的 收 購 方 案 , 而 在 1600 多 個 業 權 中 , 自 住 業 權 的 比 例 , 更 有 九 成 七 已 經 接 受 方 案 。
張 震 遠 又 說 , 福 塘 道 巴 士 站 的 建 築 項 目 進 展 良 好 , 預 計 7 月 中 可 以 完 成 工 程 並 進 行 試 車 。 而 觀 塘 市 中 心 的 首 個 重 建 項 目 月 華 街 巴 士 站 , 今 年 內 可 以 進 行 搬 遷 。
觀 塘 市 中 心 的 整 個 重 建 項 目 會 分 5 個 階 段 進 行 , 歷 時 約 13 年 , 如 果 收 購 順 利 , 第 2 及 第 3 階 段 會 合 併 進 行 。

市 建 局 表 示 , 觀 塘 市 中 心 重 建 項 目 , 有 可 能 比 原 定 計 劃 早 一 至 兩 年 完 成 。 主 席 張 震 遠 說 , 收 購 進 展 順 利 , 已 有 八 成 業 主 願 意 接 受 市 建 局 提 出 的 收 購 方 案 , 而 在 1600 多 個 業 權 中 , 自 住 業 權 的 比 例 , 更 有 九 成 七 已 經 接 受 方 案 。

張 震 遠 又 說 , 福 塘 道 巴 士 站 的 建 築 項 目 進 展 良 好 , 預 計 7 月 中 可 以 完 成 工 程 並 進 行 試 車 。 而 觀 塘 市 中 心 的 首 個 重 建 項 目 月 華 街 巴 士 站 , 今 年 內 可 以 進 行 搬 遷 。

觀 塘 市 中 心 的 整 個 重 建 項 目 會 分 5 個 階 段 進 行 , 歷 時 約 13 年 , 如 果 收 購 順 利 , 第 2 及 第 3 階 段 會 合 併 進 行 。

同頁新聞︰

市 建 局 今 年 底 將 發 債

市 建 局 表 示 , 在 今 年 年 底 將 會 發 債 。主 席 張 震 遠 表 示 , 上 年 度 市 建 局 錄 得 45 億 元 虧 損 , 其 中 大 部 份 為 觀 塘 項 目 收 購 作 撥 備 。 他 說 , 由 於 需 要 有 充 足 流 動 資 金 作 收 購 項 目 , 所 以 要 作 一 定 規 模 發 債 。 由 於 發 債 要 由 政 府 審 批 , 所 以 未 能 透 露 發 債 規 模 。 另 外 , 由 於 較 早 前 市 建 局 已 取 得 AA+ 信 貸 評 級 , 所 以 他 認 為 發 債 可 順 利 進 行 。

編按︰智經是現時曾蔭權政府御用的智庫,她們談及城市保育和創意產業的關係,絶對是有進步的做法。活化再利用(adaptive reuse)在外國甚流行,如︰紐約的loft living 則是期中的表表者,但要注意現時法例在消防及規劃的問題上必須與時並進,才可促進創意工業在舊工業區的發展。

原文題目︰釋放公共空間讓創意萌芽

文源來源︰13-6-2009  智經研究中心理事 伍穎梅

創意的覆蓋面無遠弗屆,不單限於最常見的產品創新,而是擴展到服務、管理、營運以至用家為本的創新意念,亦都包括表演、藝術、歷史保育等文化創意領域。智經研究中心的「創意都在香港」研究指出,創意對提升整體經濟競爭力的貢獻,不僅在於某些特定行業或某個經濟領域,並與社會、文化及城市持續發展息息相關。

發展文化為本城市

香港躋身國際城市之列,全憑多年來不斷努力求變。然而,在經濟發展過程中,未有對社會、文化環境及城市空間加以重視,引致在創新環境、生活質素及教育的競爭優勢仍有不足,長遠將影響香港競爭力。智經認為,經濟發展固然重要,但香港需要更重視創意思維、人力資源、優質生活等議題,為本地創意生態環境注入活力。

有優質的創意種子,還需要在良好的生態環境下孕育,創意才會茁壯成長及擁有更長的生命周期。公共空間就是創意人才一顯身手的舞台,讓他們將創意發揮,藉互動交流激發更多新靈感、新點子,從而達到釋放創意的目標。香港的問題是忽略公共空間的規劃,公共空間在城市發展中不斷萎縮,令人有創新意念亦無處發揮,久而久之,創意思維便被埋沒。所以說,釋放港人創意潛質便先要釋放公共空間。

智經提出,要藉活化公共空間滋潤創意生態土壤,應引入「文化為本」的城市發展模式,並採用市╱區本位的保育政策發展「文化區」,以配合城市多元文化的發展需要。重點是將歷史建築與周邊的建築群、街道一併保育發展,保留富歷史和文化價值的創意空間,堵塞現時保存建築與社區環境不協調的流弊。

保育「文化區」以締造城市的文化氛圍,只是釋放創意的第一步,仍不足以形成有創意的生態環境,但可以此為基礎發展創意群體,為創意生態注入「人」的活力,這才是發展「文化區」的深層意義。以中區警署為例,可結合鄰近的藝穗會及蘭桂芳作整體規劃,發展成文化、旅遊集群。

為提供有利創意發展的合適環境,政府近年的確花了不少努力,例如將前中央警署發展成文化藝術中心、石硤尾工廠大廈改建為創意藝術中心,以及將前馬頭角牲畜檢疫站變身牛棚藝術村等。不過,香港現在仍有不少舊工廈長期空置,因受法例所限未能改變用途,只要加以轉化便可為創意人才提供更多發揮空間,營造社區的創意氛圍。

智經建議利用舊工廈發展創意集群,通過政策法規上調整配合,將荒廢工廈改建為創意工業的生產及培訓場地,促成創意集群的形成。至於五、六十年代的政府工廈,可改建為文化、創意中心,以可負擔的租金水平為小規模的創意企業提供工作地方,為香港建立更多孕育創意人才的基地。

成功例子值得延伸

日本的六本木現在有將部分空間撥作文化活動場地,令商業環境更具文化氣息;香港的滙豐銀行總行及銅鑼灣時代廣場,亦有提供空間讓公眾作藝術或表演用途。由此說明城市潛藏的文化創意感染力,是借助空間得以釋放,這些活化公共空間的成功例子,值得延伸到其他地區,讓公眾更易進入商業建築物的公共空間,鼓勵創意發揮。

商業建築物需要活化空間,現有的公共空間更加需要作出改變,強化其啟發創意的功能。根據智經研究,可考慮在修頓公園、港灣道花園及文化中心廣場進行「開放公園計劃」,邀請私營機構、藝術團體及非政府組織在公園引入新管理模式,讓不同人士進行創意活動。另建議在尖沙咀、中區及灣仔等海旁引入多元化的文化活動,作為活化海濱長廊的試點,藉釋放公共空間讓創意萌芽。

編按︰常言市建局生意好做,利東街項目樓還未建,已淨袋8億,他們出標價為最少28億,重建賠償只需要20億(見商報2007-12-29市建局主席林中麟的訪問)。重建又會不賺錢,誰信呢??千萬別忘記,還未計算他們在賣樓的分紅呢?售樓收益溢62億後,地產商的住宅部份需五五分賬,商業部份則市建局佔四,地產商佔六。住宅部份(731,400呎),如以同區新樓盤嘉薈軒、尚翹峰和York Place(由8千至1.4萬)平均呎價1萬,售樓利潤已有 73.14億收入;商業部份(103,700呎),以會展中心辦公大樓最近的成交作估價,呎價達11,000元,收入達11.14億,兩者相加為84.28億,分紅中市建局淨袋10.026億,加上原來8億,最後市建局共得18.026億。錢不是不可以賺,但90%回報率又是否「食水太深」呢?現在銀行利率是近乎0%,這90%的盈利近乎生金蛋,這是公平嗎?

市建局賺18億,地產商又賺多少呢?如果根據報章上的呎價為8000元一呎(星島15-6-2009),他們需付66.8億,加上2億的建築成本(信報15-6-2009),合共68.8億,利潤最粗略計算為74.28(減去市建局分紅的10.026億),他們所得是5.454億。這盈利和投資略是粗略計算,不得不提,所有成本和風險皆是地產商承擔,但他們回報率只有8.16%,雖比銀行利率高很多,相比市建局小得可憐。市建局在收樓完成後就可以坐享其成,對市民,甚至地產界也應該是匪疑所思。

誰說市建局重建蝕錢?他們每次重建都說會蝕錢不做,但又不公佈項目的財務資料。原因當然是不見人,錢賺得太多了,怎可向公眾交待,一個項目賺18億,難以想像樓面面積大5倍的觀塘市中心項目,又會賺多少呢? 相關新聞︰ 繼續閱讀文章 »

圖片來源︰http://farm4.static.flickr.com/3632/3482891591_0772d4b1b1.jpg?v=0

H1N1、旺角淋漒水、青年濫藥、「綠壩-花季護航」,六四後的香港和國內社會滲透着「恐懼」。

我們每人都成為政府保護的對象,由老人、婦女、青年人到街道的路人,用金錢和科技堆砌官僚的強政勵治,就是管治救命草。冠冕堂皇的原因,如︰過濾色情、身體健康等等,合法政府的規管,亦成為新的一輪利民「紓困」措施。政府的短視,不只沒有社會發展長遠的規劃,只重管治人的思想和身體。

先製造「恐懼」,再以金錢和科技的「處理」,用科學的語言來轉移社會的「問題」。

H1N1的事件,使香港再次登上BBC NEWS 的主頁,網頁上圖片是小女孩載上口罩。香港市面很難找到載口罩的人,卻被國外傳媒捕捉到,圖中的口罩和小孩正符合我們和外國記者對「恐懼」的想像。「恐懼」來自專業壟斷的知識,如︰醫學、保安、財務,對不確定性的計算和評估,就如根據醫家專家鍾南山所言H1N1死亡率跟普通流感相約,卻產生極大的「恐懼」,也基於對民市民不信任,專業和官僚(有時加上財閥)決定取代社會理性討論。

官僚指揮着專業,製造更大的「恐懼」,一種個人無法處理的「恐懼」,使人不得向政府求助,政府成為家家的家長。就如香港政府的流感督導委員會,主席是曾蔭權,成員全是10多位的高官。記者招待會上發言的醫生,地位怎樣我們不得已知,但從政府架構上已是官僚主導。透過保安、醫療的言語,緩減集體不滿和行動對政府的沖擊,不能直接宣之於口,官僚借專業用語,作政治表態和反擊,小如因淋漒水事件,官方建議旺角行人專用區縮短開放時間,大如周一嶽的七一遊行勸阻。

專業和公共性

台灣漢寶德的文章<<委員誤國之論>>曾批評台式的政治酬傭,大眾性(公共性)和專業性混為一談,修橋補路的應該由專業委員處理,相反,社會性的議題,如︰土地發展,不應用專業決定代替大眾作決定。專業性要求正確,大眾性需要公正。他提出解開委員問題的方法之一是公開,公開會議,才可防止不當的決定產生,使委員對公眾必須付上負青,如︰2007年3月香港的古物諮詢委員會唯一一次的公開會議中,以投票方式將皇后碼頭評為一級歷史建築,受社會和公眾稱道,平衡專業和社會的公共性,可惜之後無而為繼,繼續如城規會般閉門造車。

資料來源︰漢寶德 <<委員誤國之論>>

他的文章不止可談委員會的政治,也可引申到議題的處理。我們技術項目包裝成公共議題,琳琳種種的建築比賽,從西九到中區警署,不同的「三揀一」,不同設計款式推到市民前,給我們MC選擇。此外,民間要求政府資料,如︰市建局的未進行重建項目清單、每個項目財政安排,財務安排高於公眾利業

民間提出的另類方案,官方回應多以「做不到」等技術為借口拒絶,背後的文化和社會的討論,只回應「我聽到你/妳的意見」。

打破官僚和專業的同盟

問題過後,多了幾套的守則,專業解決不了問題,每次遇到問題政府都會遣生一套的新的指引,指引說話的對象是官僚,他們害怕新環境,解決新問題,必須以官僚方式重解讀。

官僚不會自行改革,必要民間的壓力。

香港,土地依舊是重要的矛盾。

我們的生活、菜園村、舊區,都在抗衡官僚的力量和他們背後的資本。官方版本的解決問題,疏導「恐懼」,就是把事件納入他們的計算中。對中產是,門禁社區(gated communities)、閉路電視、工人電梯,每天的隔間;基層,則是領匯商場和連鎖超市給予的生活。

皇后碼頭後,政府學會挪用「社區參與」一詞,「參與」淪為化妝工具,多幾幅漂亮的模擬圖,多印幾本虛假的宣傳品,藍天綠樹,誰也不想?多一點的綠化,少一點的密度,提供就業,又發展經濟,那又何需問呢?

我們要的是「社區主導」,一套可以給社會容得下的價值,鐵路之外,農民的耕作,商業中心外,小店舖的生計。這是官僚和商家主導以外的生活,拜讀早前曹仁超在milk雜誌的訪問「曹仁超另類對話」,他稱「我們一代人搵了你們四代人的錢嘛!(M:呀~Orz…)做乜你們這代人咁蠢,仲被我們呃!一出身便整個龜殼你孭,爬下爬下,你做乜孭個龜殼(買樓)呢?」第四代焉能不反呢?反抗那借專業和行政為名,財閥主導的社會。

「恐懼」的出現,是緣於單方控制,資訊不平等,我們需要的不是聆聽者,而是社區的民主決定權。

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編按︰這篇短文的作者來自地產界,可見重建的代價就是令炒高附近的樓價,對,正如作者所言,要找回原區開商店或租房子,成本大幅提高。這都是市建局介入後的結果,但代價又應是誰付呢?

文章來源︰星島 作者︰伍忠榮 薄頓行營業董事
原文題目︰重點購物區有價無盤
薄頓行營業董事伍忠榮表示,舖位市況之熾熱,從放盤情況可見一斑,最明顯是兩個市政局重建區。觀塘是市政局重建之重點之項目,由於部分業主已接受市建局之收購條件,日後將交舖給市建局,形成該區商舖盤源買少見少,而許多現有商號亦急於找尋新址繼續營業,故預期觀塘重建區之買賣及租價均可大幅上揚。
其二是旺角波鞋街地段亦與觀塘看齊,而且幾乎接近無盤放售,租金更加可能升破歷史上之高位。除此之外上述兩個重建區亦帶動了外區之商舖交易,由於已接受市建局收購條件的業主,開始陸續收到收購代價,但兩區盤源欠缺,部分業主已轉移向其他區分覓購商舖,形成了一股強勁之購買力,使其他區分得以獲益。

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編按︰測量師學會與市建局不斷鼓催將強制收樓的門檻由九成業權降至八成,聲稱土地審裁處可保障小業主,但事實上從來沒有案例小業主能在土審上阻止收樓,所有的都是地產商或收樓公司取得勝利。要更多小市民在法例中面對大財團,就是市建局和測量師的想法嗎?<<市區重建策略>>的檢討只是簡單將外地,如︰台灣、日本的經驗,簡化為收樓、賠償、發展、保育和財政的模式,取其有利的作自用,如︰誇大香港收樓的難度,推低重建門檻,但卻沒有討論下而上規劃中,「下」之中的組織方法,之停留在「上」,如︰財政可行性、收樓門檻、更大規模的區域規劃。

原文題目︰重建顧問研究建議 業權門檻降至八成

文章和上圖來源︰18-5-2009  明報

政府委託香港大學做亞洲城市重建顧問研究,協助檢討市區重建策略,以便作第二輪諮詢。港大的報告提倡政府探討劃出個別優先重建地區,並將向法庭提出降低收購業權的重建門檻,由須收購到九成業權降至最低八成,並提供財政誘因予小業主加速重建。
市區重建局多年來被批評採取「推土式重建」,缺乏「樓換樓、舖換舖」和鼓勵小業主自發重建等策略。發展局正進行長達兩年的市區重建策略檢討,於去年8月委託香港大學社會工作及社會行政學系擔任政策顧問,前往亞洲六大城市(見表)考察,探討香港未來重建方向。
顧問於本月初完成報告,顯示除廣州和上海由政府主導重建規劃外,其餘城市均有為小業主提供低息貸款或額外地積比等誘因,以私人重建作主導,而台北更容許小業主成立股份公司,為重建項目發股或債券分擔財務風險。
籲提供財政誘因予小業主
此外,東京六本木山重建項目雖然歷時17年,但成功聚集區內400名業主組織「重建協會」自發重建,佔總業主比例八成。報告指出,重建協會負責為原有居民和商戶安排臨時住所及商舖,至項目竣工後遷回新發展地段;其中5幢新建住宅中,預留2幢予原業主作「樓換樓」,但重建增加的額外樓面,小業主與發展商均可攤分利潤。
報告又指出,香港私營重建門檻是眾城市中最高,須發展商持有九成業權,才可強制餘下小業主出售餘下業權,以統一地段發展。新加坡業主只需有八成支持重建,便可強制發展,東京和首爾的門檻更低至三分之二。
倡劃出優先重建地區
顧問認為,政府展開市區重建策略檢討時,可探討透過一個具透明度的過程,劃出指定優先重建區,區內重建業權門檻可由九成降至八成至九成間。過程中政府須加強業主的參與社區意識,並透過貸款和稅務優惠協助小業主籌集資金。
發展局發言人表示,顧問報告主要是引發公眾討論。報告內容將於論壇和展覽等公開,期望在為期三階段的公眾參與中凝聚共識。

政府委託香港大學做亞洲城市重建顧問研究,協助檢討市區重建策略,以便作第二輪諮詢。港大的報告提倡政府探討劃出個別優先重建地區,並將向法庭提出降低收購業權的重建門檻,由須收購到九成業權降至最低八成,並提供財政誘因予小業主加速重建。

市區重建局多年來被批評採取「推土式重建」,缺乏「樓換樓、舖換舖」和鼓勵小業主自發重建等策略。發展局正進行長達兩年的市區重建策略檢討,於去年8月委託香港大學社會工作及社會行政學系擔任政策顧問,前往亞洲六大城市(見表)考察,探討香港未來重建方向。

顧問於本月初完成報告,顯示除廣州和上海由政府主導重建規劃外,其餘城市均有為小業主提供低息貸款或額外地積比等誘因,以私人重建作主導,而台北更容許小業主成立股份公司,為重建項目發股或債券分擔財務風險。

籲提供財政誘因予小業主

此外,東京六本木山重建項目雖然歷時17年,但成功聚集區內400名業主組織「重建協會」自發重建,佔總業主比例八成。報告指出,重建協會負責為原有居民和商戶安排臨時住所及商舖,至項目竣工後遷回新發展地段;其中5幢新建住宅中,預留2幢予原業主作「樓換樓」,但重建增加的額外樓面,小業主與發展商均可攤分利潤。

報告又指出,香港私營重建門檻是眾城市中最高,須發展商持有九成業權,才可強制餘下小業主出售餘下業權,以統一地段發展。新加坡業主只需有八成支持重建,便可強制發展,東京和首爾的門檻更低至三分之二。

倡劃出優先重建地區

顧問認為,政府展開市區重建策略檢討時,可探討透過一個具透明度的過程,劃出指定優先重建區,區內重建業權門檻可由九成降至八成至九成間。過程中政府須加強業主的參與社區意識,並透過貸款和稅務優惠協助小業主籌集資金。

發展局發言人表示,顧問報告主要是引發公眾討論。報告內容將於論壇和展覽等公開,期望在為期三階段的公眾參與中凝聚共識。

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為免遭到投機者「落釘」(購入物業等候被高價收購),本港的市區重建計畫均列為高度機密,發展局早前委託研究小組,比較亞洲六個城市的重建經驗後,認為應設立「指定重建地區」,給巿場及業主清晰訊息,提升重建透明度,藉此鼓勵他們自行參與重建,發展局稍後將就《巿區重建策略檢討》進行更廣泛的公眾諮詢。
由港大社會工作及社會行政學系副教授羅致光領導的研究小組,早前受政府委託先後走訪南韓首爾、日本東京、新加坡、台北、上海及廣州等六個城市,最近完成報告,提出多項建議或議題,供稍後討論或再進一步研究。
重建計畫保密防投機
該份研究報告指出,巿建局現時推行項目涉及不少財務利益,賠償金額很多時較巿價為高,令投機者有利可圖,亦令該局在目標地區內的具體計畫,一直被界定為敏感及高度機密,但此舉卻成為業主參與及啟動重建的主要障礙。
研究小組留意到,首爾、東京及台北的共通之處,是城市內設有「指定重建地區」,政府透過規劃過程,指定不同地區、不同重建的優次;由於規劃過程透明度較高,亦給予巿場及業主清晰訊息,認為本港值得考慮效發。
小組指出,海外城市的政府會同時設立法制、政策、程序及機構,推動及協助業主參與,建議本港參考台北經驗,透過成立股份公司,為業主提供啟動重建的財務資助;重建的門檻,即獲得業主同意的百分比,香港定為九成業權,較其餘六個研究城市高,建議本港考慮調校有關百分比。
研究隊伍強調,是次研究目的是從所選亞洲城巿的巿區更新政策與措施,找出可供學習的地方,而非指出甚麼政策應在香港實施,應透過稍後的公眾參與及建立共識過程而決定。記者歐志軍

資源來源︰13-5-2009 星島  記者歐志軍

為免遭到投機者「落釘」(購入物業等候被高價收購),本港的市區重建計畫均列為高度機密,發展局早前委託研究小組,比較亞洲六個城市的重建經驗後,認為應設立「指定重建地區」,給巿場及業主清晰訊息,提升重建透明度,藉此鼓勵他們自行參與重建,發展局稍後將就《巿區重建策略檢討》進行更廣泛的公眾諮詢。

由港大社會工作及社會行政學系副教授羅致光領導的研究小組,早前受政府委託先後走訪南韓首爾、日本東京、新加坡、台北、上海及廣州等六個城市,最近完成報告,提出多項建議或議題,供稍後討論或再進一步研究。

重建計畫保密防投機

該份研究報告指出,巿建局現時推行項目涉及不少財務利益,賠償金額很多時較巿價為高,令投機者有利可圖,亦令該局在目標地區內的具體計畫,一直被界定為敏感及高度機密,但此舉卻成為業主參與及啟動重建的主要障礙。

研究小組留意到,首爾、東京及台北的共通之處,是城市內設有「指定重建地區」,政府透過規劃過程,指定不同地區、不同重建的優次;由於規劃過程透明度較高,亦給予巿場及業主清晰訊息,認為本港值得考慮效發。

小組指出,海外城市的政府會同時設立法制、政策、程序及機構,推動及協助業主參與,建議本港參考台北經驗,透過成立股份公司,為業主提供啟動重建的財務資助;重建的門檻,即獲得業主同意的百分比,香港定為九成業權,較其餘六個研究城市高,建議本港考慮調校有關百分比。

研究隊伍強調,是次研究目的是從所選亞洲城巿的巿區更新政策與措施,找出可供學習的地方,而非指出甚麼政策應在香港實施,應透過稍後的公眾參與及建立共識過程而決定。

 

 

文章來源︰星島   2-5-2009  作者︰吳永順
市區重建局在二○○一年成立以來,採用四大業務策略(又稱4R),即「重建發展」(Redevelopment)、「樓宇復修」(Rehabilitation)、「舊區活化」(Revitalisation)和「文物保育」(Preservation),以更新本港市區。這四個R之中,後三者相信沒有太多人會反對;最具爭議的,還是第一個R的「重建發展」。
「推土機式」的重建,不論是市建局或從前的土地發展公司的項目,都惹來不少批評。「罪名」如恒河沙數,包括消滅地區特色,拆散社區網絡,摧毀本土經濟和建築密度過高等。就是如此,我們失去了喜帖街、花布街、雀仔街等充滿本土文化特色的街道,換來超級豪宅、甲級商廈和連鎖店充斥的大商場。
不過,話說回頭,事實上,沒有市建局的市區更新,卻是每天都在發生。
私人發展商把舊區老房子逐戶收購,把地盤合併並拆卸舊樓,再發展成密度更高的高樓大廈,在市場出售賺取利益。這是商業社會的正常行為,似乎又沒有太多人有意見。
北角舊區有機地轉變
像北角舊區,沒有市建局的項目,過去數十年的重建都是以小地盤式的。今天走到街上,可見由二十世紀五十年代的三、四層高唐樓,到六、七十年代的洋樓,以至新近落成的豪華單幢樓和商業大廈組成的社區。街道網絡沒改變,大街小巷一條也沒有少。地面還有茶餐廳、粥麵店、生果檔,文具店、五金店和雜貨店等傳統商鋪;也有深受居民和遊客歡迎的露天市集。重建是逐漸地進行,城市是有機地轉變。更新之餘,原有特色亦不會在頃刻間徹底消失。
在這自由買賣的情況下,若然小業主不肯賣,發展商也拿他沒法,一是放棄收購,一是「加碼」利誘。往後舊樓小業主是否在原區居住?租戶遷徙到哪裏去?地鋪檔主又是否在原區做生意?誰也管不了。
發展商以賺錢為本,推動重建的誘因就是重建後可增加的地積比率。換句話說,重建後的地積比率與舊樓的地積比率相差愈大,發展商的金錢回報便愈高。因此發展商對原有業主自然有更大的優惠空間。舉個例,近年在港島西區的一個私人重建項目,發展商不僅以舊樓換新樓方法收購,還在建築期間給予小業主租樓津貼。這樣的安排,皆大歡喜,誰會反對?
不過,由於政府至今仍未有完善的保育政策,私人重建「以錢為本」,不但老舊破落的房子得到「更新」,連本來完好無缺或是歷史建築都無奈地一一消失。保育舊建築,保存社區網絡,發展商沒有責任。
高樓變舊復修不容忽視
因此,完全交由私人擔當市區重建,仍然未能解決當前公眾關注的一些問題。
更大的問題仍未發生。因為重建,樓宇建築密度愈來愈高;假以時日,當高樓大廈變成舊樓,當土地不再有剩餘的發展潛力時,再重建的成本增加而回報減少了,重建的誘因便相應降低。到時又怎辦?市民亦不會接受無止境地增加地積比率。這無疑是一個隱憂。隨之而來的問題是:解決樓宇老化,是誰的責任?納稅人是否願意付鈔去幫補其他業主的樓宇更新呢?全部倚靠政府又是否實際?因此「樓宇復修」,似乎又是一個不容忽視的課題。
歸根究柢,樓宇殘破大部分源於疏於保養。既然未必每一幢樓宇都會以重建方式更新,因此做好保養延續樓宇的生命,是小業主們應有的責任。
吳永順註冊建築師城市設計聯盟成員http://hk.myblog.yahoo.com/avincentn

文章來源︰星島   2-5-2009  作者︰吳永順   註冊建築師   城市設計聯盟成員http://hk.myblog.yahoo.com/avincentn

市區重建局在二○○一年成立以來,採用四大業務策略(又稱4R),即「重建發展」(Redevelopment)、「樓宇復修」(Rehabilitation)、「舊區活化」(Revitalisation)和「文物保育」(Preservation),以更新本港市區。這四個R之中,後三者相信沒有太多人會反對;最具爭議的,還是第一個R的「重建發展」。

「推土機式」的重建,不論是市建局或從前的土地發展公司的項目,都惹來不少批評。「罪名」如恒河沙數,包括消滅地區特色,拆散社區網絡,摧毀本土經濟和建築密度過高等。就是如此,我們失去了喜帖街、花布街、雀仔街等充滿本土文化特色的街道,換來超級豪宅、甲級商廈和連鎖店充斥的大商場。

不過,話說回頭,事實上,沒有市建局的市區更新,卻是每天都在發生。

私人發展商把舊區老房子逐戶收購,把地盤合併並拆卸舊樓,再發展成密度更高的高樓大廈,在市場出售賺取利益。這是商業社會的正常行為,似乎又沒有太多人有意見。

北角舊區有機地轉變

像北角舊區,沒有市建局的項目,過去數十年的重建都是以小地盤式的。今天走到街上,可見由二十世紀五十年代的三、四層高唐樓,到六、七十年代的洋樓,以至新近落成的豪華單幢樓和商業大廈組成的社區。街道網絡沒改變,大街小巷一條也沒有少。地面還有茶餐廳、粥麵店、生果檔,文具店、五金店和雜貨店等傳統商鋪;也有深受居民和遊客歡迎的露天市集。重建是逐漸地進行,城市是有機地轉變。更新之餘,原有特色亦不會在頃刻間徹底消失。

在這自由買賣的情況下,若然小業主不肯賣,發展商也拿他沒法,一是放棄收購,一是「加碼」利誘。往後舊樓小業主是否在原區居住?租戶遷徙到哪裏去?地鋪檔主又是否在原區做生意?誰也管不了。

發展商以賺錢為本,推動重建的誘因就是重建後可增加的地積比率。換句話說,重建後的地積比率與舊樓的地積比率相差愈大,發展商的金錢回報便愈高。因此發展商對原有業主自然有更大的優惠空間。舉個例,近年在港島西區的一個私人重建項目,發展商不僅以舊樓換新樓方法收購,還在建築期間給予小業主租樓津貼。這樣的安排,皆大歡喜,誰會反對?

不過,由於政府至今仍未有完善的保育政策,私人重建「以錢為本」,不但老舊破落的房子得到「更新」,連本來完好無缺或是歷史建築都無奈地一一消失。保育舊建築,保存社區網絡,發展商沒有責任。

高樓變舊復修不容忽視

因此,完全交由私人擔當市區重建,仍然未能解決當前公眾關注的一些問題。

更大的問題仍未發生。因為重建,樓宇建築密度愈來愈高;假以時日,當高樓大廈變成舊樓,當土地不再有剩餘的發展潛力時,再重建的成本增加而回報減少了,重建的誘因便相應降低。到時又怎辦?市民亦不會接受無止境地增加地積比率。這無疑是一個隱憂。隨之而來的問題是:解決樓宇老化,是誰的責任?納稅人是否願意付鈔去幫補其他業主的樓宇更新呢?全部倚靠政府又是否實際?因此「樓宇復修」,似乎又是一個不容忽視的課題。

歸根究柢,樓宇殘破大部分源於疏於保養。既然未必每一幢樓宇都會以重建方式更新,因此做好保養延續樓宇的生命,是小業主們應有的責任。

 

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