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飛雁洞

既然有聖若翰小學(官塘宜安街那一間)的校友觀看這網站,不妨多講一些小學的舊/軼事來分享和懷緬一下,也讓非校友的朋友比較一下彼此當年的小學生活。
第一次走到聖若翰小學,是祖母帶同我去「面試」(投考一年級),那個年代的面試,著重於學生的資質,而不會查家宅。當時只是須要回答幾條簡單的問題,寫幾個英文字和中文字,辨認一些圖畫,我還記得當我回答其中一幅圖片的時候,見到圖片中有一部用來清洗街道的大型車輛,我便說那是一部「洗街車」,但那位嚴肅的老師卻說我的答案不正確,說那部車應該是衛生車,那麼換了是大家,會說是「衛生車」嗎!那位大慨是一位不食人間煙火,又或不懂靈活運用頭腦去用心聆聽小孩子的老師吧!
考取到入學資格,祖母和父母親都非常高興,我將與比我早一年進入聖若翰小學的姊姊一同就讀上午班。不知為何,當時有一個錯覺,總以為讀上午班的學生,是比下午班的同學們優勝的呢!
第一天上學(一年級),我並沒有多大的害怕,因為我是有「後台」的,那就是讀2A班的姊姊。我亦對那一間分為兩邊,又有個大天井,大操場和和大禮堂的校舍,感到非常好奇。但最後,在諸多無謂禁忌的約束下,我整整花了六年的時間,都未能將校園完全的探索。
由小一年級至六年級,共有五位不同的班主任,一年級時,我讀1B班,班主任是「李生」(是一位女教師,但當年女教師都是以先生作稱謂的),但「李生」的名字經已記不起來了,她給我唯一的印象,是肥胖,非常肥胖,比已故電影明星譚蘭馨女士還要肥胖,但她卻穿著超特大尺碼的長衫上學,徹底糟蹋了那本可以表現女性體態美的長衫,當然我在那個毛都未長出的年代,還末有懂得這樣去想),每當同學們在堂上做習作的時候,李老師都會托著頭睡覺,至於有沒有響起「鼻鼾」聲,或有液體從口水流出來,我卻沒有任何記憶。李先生是教中文科的,當年教數學科的是一位姓余的女教師,這位老師的妹妹,正是我讀中學「官瑪」時,教EPA的Miss YU。
我升讀二年級的時候,是讀2B班的,班主任便是那位周臭名遠播的「男」老師,亦可說是一位「乏善可陳」的老師。
電視教育也好像是在當年,初次引入香港的學校教育系統裡。但每星期,中、英、數及社會科,各只得二十分鐘的擴播(當時還未有錄影機的面世)。
那年教英文科的「陳生」,是她在課堂上提到大丈夫林彬在1967年的左派暴動中,被「左仔」燒死的,雖然當時我對那只不過是發生了四年的暴動一無所知,但老師的話,卻啟迪了我日後對「六七」暴動資料的興趣和研究。如今我正於工餘時間翻譯一本由一位外國記者約於1970年時撰寫,名為「Colony in Conflict」的書。香港左派當年的暴行,如南京大屠殺中「蘿蔔頭」的戰爭罪行,都是不容篡改的。不過,「陳生」責罰學生的方式並不文明,因為只要英文「默書」不及格,便會遭她當著其他同學面前,除低條褲或牽起條裙,露個「籮柚」出來,給她用「間尺」打。
那時候,一班有45個學生之多,幸好老師都能夠在學期沒的那天,將全班同學的名字和容貌辨清了。
埋藏在心底的一個秘密,今日要公開了,二年級那一年,有一次頑皮,親我「隔離位」的那位女同學站起來的時候,將她的座椅移開,當她坐下來的時候,便跌在地上,令她頭部撞向後面同學的角上,頭破血流,要由家長接回家去。但闖下了「離天大禍」的我,卻沒有受到懲罰,因為當李老師(一年班那位班主任)質問那位同學是罪魁禍首的時候,我一口否認了,由於坐在受傷女同學後面的,是一位生得高高大大,並不是可愛小妹妹型的女同學,正是老師心目中的頑劣學生,老師便不須要分「青紅皂白」,一口咬定是那位女同學的惡行所為,令她百辭莫辯,受屈至今。在此,我衷心對那兩位女同學至最深切的道歉。
我就讀3D班的那一年,不幸班主任又再是那位臭名遠播的老師,當時電視台正播映一齣名為「女校男生」的配音一本片集(當時還未稱這類片為日劇),劇中男女主角是亦是讀3D班的,但卻是「高中三」呢。當年教英文科的那為女教師,亦用「陳生」那除學生褲、揭學生裙底打「籮柚」的酷刑。因此每次英文「默書」,我都加把勁溫習,從沒有「不及格」。
此外,那位臭名遠播的老師,亦會用坐無影凳、抬著張課堂上用的凳等等刑罰,去懲罰學生(經常被他召喚的女同學除外),這間學校的體罰方式都相當變態和無良。
二年級時,令到同學受傷,卻因老師草率了事的態度,令我可以「瞞天過海」,但三年級那次闖的禍,卻因「天網恢恢」這個定理,而受到應得懲罰了。一次,在小息的時候,我偷偷和另一位同學(趙宏)逗留在課室內玩耍,將一把可接合的「較剪」拋來拋去,越拋越「過隱」,越拋越高,結果將天花上的一枝光管擊破,本以為可以班房裡只得我和那位同學,又可以「瞞天過海」,但卻遭班中的一位姓羅的「八掛」妹同學告發,最後還要「見家長」那麼「大鑊」。
三年級下學期的大考(上、下學期中,都分別有一次在學期中的小考,和學期沒的大考),我終於以全級四班(3A、3B、3C和3D四班)共180名同學中的第41名,可以在四年級,升讀4A班,不再讓姊姊專美。
由「非A班」升讀到A班,和大部份由都是由A班升讀上來的同學,相處上,並沒有甚麼問題和隔閡。然而。歧視卻原來是來至老師的,記得一次,有一位來自「非A班」同學,在中文默書時「出貓」,鄭慕召老師在責備他之餘,還「多送」了一句話,說:「你能升到A班,不知是否都靠「出貓」呢!」
提起鄭慕召老師,校友都會想起她經常將一句成語分開兩截來說,例如「聞名不如見面」,她會說成「聞…名…不,……如見面」這是她用心良苦教學生成語、詞語的方式。但作為她的學生,卻悶得很呢!從教學角度來看,鄭老師是一位敬業樂業的老師,她唯一的缺點,就是她經常在課堂上,詆毀和誣蔑其他宗教(無品)。
那年,我在上學期的大考中,考取到第15名,和之後的下學期小考裡,還考取到第二名,成績直逼鄭老師的愛徒梁瑞萍(班中一位由一年級開始便讀A班的女同學),為一眾「非A班」出身的同學洗脫了老師莫名其妙的歧視。
讀書成績好,並不是我這個頑皮仔最感到滿足,反而那一年,可以在聖誕節期間,佈置課室,才是令最高興的一件事情。
講到我的四年級,要一提教英文科的班主任黃惠蓮老師,她是一位從衣著,至生活方式都十分典型的老師,她居住在月華街的私樓,在那個年代,俗套一點形容,家境屬於「有米」一族,她的女兒,當年亦正在學內就讀一年級,據聞黃老師後來當上了聖若翰小學的校長。另一位姓「游」的老師,她的丈夫是一位高級警官,家境不俗,兩個女兒都一同在聖若翰小學讀小學,與其中一個,還與我是同一屆的同學。
那個年代,當老師的,給人的印象是「高薪厚職」,普遍過著較一眾學生們家境充裕的生活,但這亦非事實的全部,當老師的,如果是家庭中的唯一經濟支柱,生活也僅只是過得去而已。因此在1972年,香港的老師們組織了一次爭取合理薪酬的和平抗爭行動,還在學校內貼滿爭取的大字報。那次行動終於得到勝利,為一眾香港教師們取得更為可合理的待遇,發起當年行動,為教師們謀求福祉的其中一人,便是我敬仰的司徒華先生,「華叔」。
四年級時候的我,是讀書成績最好的一年,但也是一生中最肥胖的時候,在四年級的同學中,除了比我肥多兩個碼的鄺浩民同學外,我就同學們眼中的另一個死肥仔了。但那時候,卻還未醒覺自己的外型,原來是像電影中的「金剛」,是何等的醜怪。
但到我升讀5A班後,開始明白到肥胖的小子,是不會得到女同學的欣賞的。那時候,也開始對班中的吳美華同學很有好感。但偏偏吳同學是一位很cool的女同學,不大喜歡理睬男同學,可能當時她還正在「同性交遊期」(是指四、五歲至十來歲的孩童,只會對與同一性別的孩子往來感興趣,別與「同性戀」混淆),又或是我的死肥仔形象,在她心目中,經已「根深柢固」。記得吳同學有一個特點,是她的冬季校裙,是用絲絨逢製的,與其他女同學校裙用的「扯布」截然不同
從五年級開始,「猩猩王」般肥胖的我也開始長高了,看起來也沒那麼「肥膩」。那一年,家中經濟環境也改善,因為家父升了職,入息多了,他還在電視遊戲節目「精打細算」中,贏隨得數千圓的禮物,其中包括一部二十六吋「德律豐根」牌的彩色電視機,令一眾街坊羨慕不已。母親開始留在家中與祖母一起照料姊姊、我和兩個妹妹。母親十分注重我們的均衡營養,給我吃的,都是最適合這個快踏入發育時期的我的食物。令我更進一步擺脫「死肥仔」的身型和身影。
五年級那一年的班主任,是「何生」(又是一位女教師),她是教數學科的,是一位沒甚特別的老師,但一次,她卻語出驚人,不知為何因由,在課堂上對我們說上述提及過的那位「李生」,不單說她是痴肥,還說她的兩邊的乳房不均稱。幹嗎要對一班學生說那些話呢!真不知道兩位老師之間,有著甚麼恩怨情仇。
但五年級的時候,也遇到一位「良師」,是教數學科的黃乃成老師。他是一位典形「亞叔」外表的老師,但他不單對學生教授學術,還會在課堂上,教授同學們一些「活學活用」的生活常識,例如他教導我們要養成回家後,第一時間去清洗雙手的習慣,他會生動地列舉出在街上各處、在公眾地方裡暗藏的「邋遢」,甚至講解要養成大清早「排毒」的好處。他雖然不是班主任,卻在學校假期裡,帶一班同學去遠足,從中環步行到太平山頂,落山時,順道帶同學們到香港大學遊逛,藉以鼓勵同學們努力讀書,將來考進這香港第一學府的決心。
為了鼓勵我勤力讀書,他還在下學期中的時候,承諾若然我能順利升讀6A班,他便會請我姊姊和到茶樓飲茶。當然,他用這種方式去激勵我這個本來資質不差的學生,最後還是輸掉了那餐茶(但我心知他是預料到的)。
黃老師亦是校中的秩序主任(因此也被稱為黃主任),負責管理「風紀隊」,但那時候,只有讀四年級和五年級A班的同學,才可當風紀,對其他同學十分不公平。但學校的理念是A班學生的成積好,操行也就自然會好,因此適合當風紀。但可笑的是,我最經常在學校裡打架的年代,就是當風紀的時候,和我打架的,正是班中的風紀同學們。
當風紀的,要掛上一個臂章,上面寫著風紀兩個中文字和Prefect的英文字,那時候,還將Prefect誤以為是Perfect,還以為當風紀的我,是個完美Perfect的學生!
6A班,是校內最頂尖的一班,因為將要為學校在一年一度的升中試中爭「名聲」。因此6A班的班房,也設在學校最高的一層。那一層的校舍,除了6A班的課室,便只有音樂室、木工室、家政室和另一邊校監神父居住的那間大宅(那是學生的禁地,並飼養了兩頭類似「大丹犬」的惡狗,與神父平日擺出來的一副「善長人翁」的形象格格不入)。
教「精英」班三個主科的,分別是教中文科的班主任余百良老師、教數學科的訓導主任高艷鎏老師和教英文科的黃沾寶老師(若以上老師的名字有誤,敬請老師見諒)。
余百良老師,是同學們心目中的良師,教學時不單用心授課,亦鼓勵同學們思考和發問。此外,他亦會在社會科的課堂上,引導同學們去將課本上提及的事物,與日常社會上發生的事情聯想起來,並作出討論。有一次,在社會科的課堂上,講到「蘇聯」,書本中的相片,是莫斯科的「紅牆」,余老師便問,那建築物可與中國那作座建築物,當時梁瑞萍同學便說是「萬里長城」,我卻說是「天安門」,老師最後說我的答案比較正確。在那個中共時代封閉的年代,小學生如果不像我般喜歡看電視新聞,又或不閱讀報章,而只閱讀那些「益智」圖書,大都只會認識早經已失卻防衛作用的萬里長城,而對當時北京領導人經常現身的天安門陌生。
高艷鎏老師身為訓導主任,平日只會擺出一副威嚴的模樣,從來不會在課堂上為同學們帶來歡笑。黃沾寶老師則是個「潑婦型」的老師,動輒便罵、罵、罵、罵,有些時候,還會走到同學面前,捏他/她們的臉。
當年的六年級的小學生,大都為升中試努力準備,我於1976年考升中試。當年升中試的成績,是用來決定一個小學生可否升讀中學,以及升讀中學後,是可以升讀至中三或還是中五呢。能夠升讀到中五,便可以考中學會考,中學會考的成敗,又決定可否繼續升讀預科,甚至大學。
因此,升中試是莘莘學子,在學生生涯中要闖的第一關。而從四年級開始,便要面對不少為應付升中試的練習、補充作業(令偉泰書局獲益不少)。我還記得其中幾本英文作業的名字,如「270」、「303」和「505」。這些數字,都是代表作業內的單元數目。只要走進偉泰書局,講出上述數字和付款,便可以買到那些作業。對於A班的學生,學校的要求份外嚴格,例如平日的老師要考核同學對詞語的解識,A班的同學是要根據課本中對詞語的解識,隻字不漏的背頌出來。而非A班的同學,是由老師反過來,先將解識字句讀出來,由同學們猜猜估是那個詞語。也許是因為這個原因,我現時所寫的文章,除了白字/別字獻醜外,也可見人呢!
但升中試,並不是我這個貪玩的頑皮仔「在心」的。從五年級開始,我經已不用乘坐校巴往返學校,由祖母可帶著我和姊姊步行上學。升讀到六年級,我終於自由了,每朝早都可以獨自上學去。偶然,會在上學途中,遇上班中的同學,我最喜歡遇上的,是在課室裡,坐在我身旁的黃麗芬同學。每天早,她都是由母親帶著上學的,由於她住在我家附近的南僑大廈,上學路線也相近,因此不難在途經協和街和物華街一帶的時候遇上她和「伯母」。久而久之,我每朝早都會在特定的時間上學去,每天在路上,都會向「伯母」講聲早晨。
每年下學期大考之後數天,學期中要教授的課文、課題早已教畢,老師亦忙著改試券,因此幾乎每一堂都變為「自修堂」,同學們可以在課室內談天說地(但不許喧嘩),也可以下棋、編織毛衣,甚至玩模型玩具,各式其式。
對於六年級的學生,升中試過後,至放榜的一個多月裡,就是小學生活裡最快樂、最輕鬆、最無拘無束的日子(無課、無堂)。
我就讀六年級的那一年,學校亦首次為行將畢業的同學們,舉辦畢業宿營。早已期待的宿營,在六月上旬舉行,之前幾晚,興奮的心情,經已令我難以入眠了。而當年可容納百多二百名小學生及老師住宿五天的地方,就知有烏溪沙。第一次離家數天,心情自然興奮不已,我還特地帶同當時家裡新近購買的卡式錄音機和幾盒卡式錄音帶同去(當時我喜愛的,是溫拿樂隊和陳秋霞的歌)。我又帶同家裡唯一部的攝影機前去,那是一部用110裝菲林、無測光、無焦距調教的相機,在晚間使用,還得得要插上一個只可分四次使用的閃光燈。但那部相機,在日光下使用,效果卻十分良好(以當時六年級學生的標準)。
1976年的烏溪沙,附近一帶仍未有任何市區的蹤跡,當年的沙田,雖然經已在開山闢石,但也只有瀝源一個公共屋落成,衛星城市的托展,仍未波及烏溪沙。
從馬料水中文大學附近乘坐「街渡」,十餘分鐘便到達烏溪沙營地的碼頭,上了碼頭走進去,便是一個大球場,球場後面,就是一座大禮堂和隔鄰的大飯堂。其餘的地方,都是一間又一間的營屋,整齊地排列著,營屋與營屋之間,又是走不完的草地。
五日的宿營裡,日間通常會在球場上進行由老師和營地人員為我們安排的活動,“Where have all the flowers gone?”這首歌,就是在球場上,由老師教曉的。除了走走跳跳外,老師也曾經帶我們到附近的一個沙灘遊玩(現時很多廣告和電視節目拍攝的那個熱點沙灘),營裡職員也為男童學安排過一次要越過高高、低低,又要爬行、也要攀爬不同障礙物的賽跑。
認識多年的老師和同學們,在宿營期間,才第一次同食飯,蠻有趣呢!大部份同學們,也是第一次不是在家中沐浴呢!
晚上的活動,通常會在大禮堂舉行。其中一晚,是由每間營屋派出代表作表演。還記得鄧豪達同學當時用「小小姑娘」的曲,填上了我們幾個男同學對那次宿營的興奮心情的歌詞,讓我們幾個「百厭仔」在舞台上贏得掌聲,歌詞是這樣的:「我們齊來烏溪沙營,坐過巴士搭過船………」。糟糕,太久了,都遺忘得七七八八了。
另一件令我難忘的,就是那天空上密密麻麻的閃爍繁星,當年在市區,抬頭張望,只不過是寥寥數夥星星,幸運的話,也會看到一兩個星座和瑰麗的七姊妹星團(近一二十年,市區內的光害加劇,加上廣東省免費「省」我們特區的污濁空氣,甚麼再也看不見了,真令人想起電影「風之谷」裡的毒氣森林)。
宿營中,也有不少自由活動時間,尤其是黃昏晚飯前,猛烈的陽光,早已變得溫柔婉順。在球場上散步,也是賞心悅目的快事,尤其與黃麗芬同學散步談天的那一次,回想起來,仍感到十分浪漫。當時的她,頭上帶著一頂闊邊的帽,十分可愛。
五天的宿營在快樂中轉迅即誓,同學們都感到失落,但腦海裡,卻經已留下無數美好的回億。
回校之後的幾星期,學校為我們在校內舉行過不少活動,其中一次,更是由我們去協助組織低年級的同學們參加競選遊戲。
那個年齡,部份同學經已脫離了甚麼「同性交遊期」,與異性同學們交往也不再抗拒,我當然是其中的一個,有一位同學,聲線也明顯變厚、變粗了,開始了他的少男時代。對異性雖然未至感到很大的興趣,但對女同學一知半解的部份男同學,多少都會察覺都部份較為早發育的女同學身體上的變化。在6A班中,那一位姓氏非常特別的女同學,在她校服裙內穿的,早被頑皮好奇的男同學發現了,不再是「穿著」的背心內衣,而是要「穿戴」的……。
男女同學的活動範圍,早已不局限於學校裡,在牛頭角定安街的官塘圖書館,便是當時同學們喜歡相約在下午見面、聚會和借閱圖書的地方。到戲院裡看電影或到大會堂看展覽,也是三幾個男女同學的課餘聚會活動之一。然而,大家都不想被標籤成為誰跟誰在拍拖的主角,隨便嘲笑那兩位同學拍拖,是很容易「反面」收場的(反一兩天的面而已)。
臨別在即,同學們都會互相為對方在紀念冊上留言,老師們也會為個別同學贈言,但通常都是「共勉之」或「一吋光陰,一吋金……」之類的「格言」。令我最深印象的,反而是張惠豪同學的一句「我睇你都係唔好食甘多!」
同學們也互相留下電話號碼作日後聯絡,有些同學,更會用心地將全班同學的電話號碼抄寫多次(人肉影印機),送給其他同學(幸好當時的電話號碼只得六個字,一班45個同學,便少抄90個數目字,我家當時的電話號碼是413 323)。
畢業典禮上,學校當然只會揀選A班的同學朗讀畢業講詞,那一年,吳美華同學和梁瑞萍同學的成績一直「叮噹馬頭」,最高興的,最後還是由吳美華同學代表我,和百多名的畢業同學將演詞讀出來。
畢業後,便會變成了舊同學,之後也多次聚會過,但次數卻越來越少,直至大部份同學都失散……。最後一次與黃麗芬同學次見面,是我剛踏足社會工作之初,在一個星期六晚上,相約她到彌敦道一間早已結業,但當年尚有點名氣的餐廳食晚餐,之後還到新世界中心的一間disco跳舞,那間disco,當然也早結業了!
有時候,我會想,如果聖若翰小學有一個校友會,讓校友聚聚會,見見面,是多好的呢!但深想一層,數十年後,仍會出席的,大多都只會是那些當投資和保險經已的舊同學呢(有點怕)!
也曾在電視上見過幾位舊同學「出鏡」,其中一位姓馬,而名字很特別的女同學,她在五年級的時候,因為皮膚較為黑黝,頭髮也曲曲捲捲的,便被當年班主任笑她「粗線條」,那位老師亦就是在課堂上無端端說另一位老師的乳房一邊大、一邊細的「何生」。那位女同學,在一次電視訪問中見到她,當時她年約三十,但卻是一位令人注目的美人兒。
在七一遊行中,也曾重遇過另一位舊同學,世界原來真的那樣渺小呢,遊行也會有意外收穫。
我在不同場合,接受電子傳媒訪問的幾次片段,也曾在電視上播出過,不知道當時有沒有給舊同學們認得出來呢!我的職業,某程度上,與經營「長生店」生意相似,就是千萬不要「生意興隆」。
升中試放榜,我的成績只屬中上,只被派到第九志願的「官瑪」升讀中學,不能升讀伊利沙伯中學或King’s、Queen’s(但讀官瑪也不錯)。
到了畢業,聖若翰學校校舍裡,我仍未探朔過的處所,還多的是,例如天台、後樓梯地下與一樓中間的那間傳說是敗放棺木的房間、音樂室內的儲物室和地下食物部旁邊教會的辦公室等等的神秘鬼域。

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編按︰這將相片給市建局,洽如其份,圖為翠屏邨一燈柱,早前,本人和兩位台大的老師訪尋官塘社區染鴉的發現

致:全體立法會議員

重建聯區業主聯會是由港九受市區重建影響的業主所組成的。過去20個月,積極參與發展局每場《市區重建策略檢討》並發表意見。本會就此次《市區重建策略檢討》進入最後階段,《市區重建督導委員會》的提議中幾點的所謂「建立共識」(下面將稱為「共識」),在此表達立場及提出反建議:

「共識」中所謂「樓換樓」,是徹頭徹尾扭曲了廿多個月來重建居民所倡議的樓換樓訴求,充其量是一個加設重重關卡限制、苛刻的「優先『認購』」方法。本會認為此法一旦實行,將會製造更多的社會矛盾,嚴重影響社會和諧。

現時推行的自置居所津貼是根據《市區重建局條例》,賠償同區7年樓齡的價值,賠償額本應是足夠業主在同區購買同類地區、交通、地理位置相近的自置居所,但在實行中,卻往往有人操控測量師行,黑箱作業地作出不公平、不合理的評估,絕大部份都是訂出偏離的賠償價。

以觀塘為例,2009年12月30日評估出來的呎價,整個K7重建項目,業主均不能用賠償價來購回同區七年樓齡的居所,根據調查結果:全部重建業主只能購買30年或以上的物業。因為市建局聘用的測量師行是以慈雲山,新蒲崗為評估區域,利用其交通和地理位置完全不相近的樓宇來壓低呎價,導致七年樓價評估出現著極大的誤差。

若「共識」中提議的「新單位的價值」再次以七年樓齡為基準,在同日進行計算補償金,小業主將第二次被掠奪七年樓價的誤差,小業主為了避免再墮陷阱,唯有放棄應擁有「樓換樓」的權益。此乃俗稱「搵業主的笨」。

反建議(真正的樓換樓計劃)

建議仿照置地公司收購麗星樓及房屋協會收購駿發花園的成功個案先例︰

根據業主原有單位的層數、坐向及面積,購回相若的新單位,(前收購價全數退回,若呎數多過前單位補回新的差價)。(麗星樓的個案)

  1. 就單位的7折呎價發售給層數、坐向及面積相若的業主(面積多過前單位的,即補差價)倡3-5年不能轉售(駿發花園的個案)
  2. 凡是單一業主不超過三個物業者,均有權樓換樓,在“保障私產權”的法律面前人人平等。「共識」中所謂的「自住」業主才能購回在法律上完全沒有理據。
  3. 關於「舖換舖」,是檢驗市建局日日掛在嘴邊的「保存原有的社區網絡」的是否真正實行標準。現「共識」全盤否決定地舖業主的訴求,地舖業主因為重建而打爛飯碗,無法維持生計,無法延續多年的社區感情。地舖重建後最高利潤回報,《共識》找多藉口來否定「舖換舖」訴求,非公眾意見總結。本會認為《共識》目的原形畢露—是為市建局不必負社會責任度身訂造的!擇肥而噬,以錢為本,無須負社會責任「展望文件」。

本會代表居民,要求成立兩個獨立機構,可由政府有關人仕組織。同時亦要求增加公司財政高透明度

1. 成立「評審委員會」獨立機制

機構經費由市建局提供,主要是評審七年樓齡樓價的準確性,且必須由政府部門獨立執行,避免市建局有利益衝突,以防市建局左右數據:壓低七年樓齡的賠償價。

2. 成立監察市建局的獨立機制

2009年4月何秀蘭議員提議成立一個獨立監察市建局的機構,但後被某些功能組別議員及建制派議員所否決。現時成立監察市建局的獨立機構是當務之急,因為一個不受監察的公營機構,是可以做出很多無法無天的行為,令市民十分反感及憤怒。《共識》遺漏公眾訴求。

3. 要求立例強制市建局公開詳細財務數據,提高財政透明度

《共識》中完全沒有提及市建局成立十多年來的詳細財務數據公佈 (包括每個項目同地產、發展商合作的利潤分配)。絕對不能以「商業秘密」作為藉口來掩飾,應以前土地發展公司財政高透明度為榜樣。謹記權力使人腐化,市建局應盡快披露財務數據,政府亦需立例執行!

4. 社區服務隊

社工隊為受影響的居民提供協助是不可缺少的服務。但在財政上受制於市建局的資源及行政干預,有損社工隊獨立性。要求市建局撥款作社工隊服務的獨立基金,由成立一個監管機構監察,反對《共識》中“市建局由增設社工為重建團隊的一員……”加入市建局就是其員工,不能稱為社工,更加不能作為社工隊的財政支出。

結論:《市區重建策略》檢討-「建立共識」階段 公眾意見及展望文件令本會遺憾及失望。正確為未來的市區更新策略定位,真真正正回應市民對市區重建工作的期望,落實以人為本。

重建聯區業主聯會

2010年5月17日

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文章來源︰明報  12-5-2010

原文題目︰

市區重建擬原區樓換樓須補差價 上樓需時 成效惹質疑

發展局剛完成「市區重建策略」第3階段檢討,建議全新的「樓換樓」政策,讓居民可補回賠償金和新建樓宇的差價,待重建完成後搬回原區;但有負責檢討的督導委員會成員直言,因等候上樓需時,加上居民未必有錢補回差額,新政策保留社區網絡的成效存疑。

發展局﹕可維持社區網絡

發展局發言人表示,檢討計劃由發展局長林鄭月娥任主席的督導委員會決定,而加設「樓換樓」賠償方案,是令想留在原區的居民得以維持社區網絡。

現時市區重建受影響居民的賠償計算方法將維持不變,即自住業主可獲同區7年樓齡呎價計賠償和津貼;而自住業主更可參與「樓換樓」計劃。一般而言,居民要在市建局提出收購建議60日內,無條件出售物業予市建局,才有參加資格,屆時市建局會向參與計劃的業主,提供重建後的單位呎價資料(見表)供他作出決定,而業主須補回所領賠償金和將來新建物業價格之間的差額。合作發展商則須於重建項目預留適合居民回購的小型單位。

業主自承風險

發展局發言人直言,若日後樓價大升,則業主變相賺錢,但若樓價插水,交易金額亦不會下調,業主要承擔帳面蝕錢。

事實上,重建項目由收樓到落成往往經年,為防止變相炒樓,發展局指出,擬禁止居民途中轉讓購買權。至於居民未獲重購新物業前的安置安排,則仍在研究中。

防炒樓 禁中途讓購買權

根據市建局資料,市建局執行的項目未嘗「樓換樓」,只有在2008年於旺角「波鞋街」(花園街)提議過「自住業主認購安排」,讓居民簽訂協議日後優先訂購重建物業,但不會有呎價提供,結果有三成居民參與。

本港歷史上,只有西半山寶翠園、大坑上林兩個私人項目,曾試過在低層興建小型單位「樓換樓」重建,但市建局發言人解釋,今時今日市民關注樓宇密度,項目不可能再獲同等地積比加幅,難有條件同樣樓換樓。

有份撰寫檢討的督導委員會委員何喜華直言,相信很少人會參加「樓換樓」,一來補回差額需要大筆金額,二來等候重建物業落成,需要經年累月。他指出,要解決差價問題,政府就要檢討7年樓齡的賠償水平,超出今次檢討範圍。若當局的目標是保留社區網絡,則整個重建方法便需檢討,可能在早期已經要計劃,覓地重建物業安置居民。

除「樓換樓」外,重建方式將不再由市建局主導(見另稿),發展局將於本月25日把檢討文件提交立法會討論,預料今年內可完成修訂文件,明年開始實施新的市建政策。

同版新聞二則︰

居民﹕不應補差額 經紀﹕落成或逾10

港府推出市區重建「樓換樓」新賠償政策,原意為幫助居民維持社區網絡,但政策是否有效呢?有曾受重建影響的居民認為未必有效。

曾受重建影響的灣仔船街居民葉美容表示,2003年遷出時,獲每呎4200元的賠償金,原居地現已變成嘉薈軒。她說,08年初,嘉薈軒一落成她便往睇樓,當時物業每呎售近萬元。嘉薈軒面積較小,以一個實用面積260呎的單位計算,若以現時提議的「樓換樓」計劃,她也要補上百多萬元,才能留下。她認為,居民在搬遷時,已讓出物業的高空發展權,因此市建局應直接跟居民樓換樓,不應要求再補差額。

中原地產研究部聯席董事黃良昇則表示,現時「樓換樓」安排,要求發展商早幾年提供單位呎價,但要在幾年前估計樓市,本身極難準確;而且居民等候上樓經年,不少人等待不及,提早賣出權益,「當年大坑上林項目一樣樓換樓,但由收樓到落成逾10年」。

發展局不考慮舖換舖 繼續閱讀文章 »

呼籲全港市民,不再沉默,

5.16一齊投票,踢走班功能組別!

你若5.16不去投票,香港政府便會計算你是支持保留功能組別!

請參閱下面一群苦主的心聲︰

致功能組別

有了你哋

舊樓無危險竟要強制拍賣

任由地產商壓價強搶市民財產

業主要樓換樓舖換舖、公平參與

你哋就將市民聲音當成廢話

有了你哋

市區重建無王管

任由市建局無良圈地

壓迫業主及租客

呃盡市民財產與城市空間

有了你哋在議會做舉手機器

公平公正公義難爭取

立法會就更難為市民把關

強說$20工資不算剝削

669億起高鐵不算亂花公帑

市民對你哋已經忍無可忍

趣的便請你哋立即滾蛋!!!

強制樓宇拍賣苦主大聯盟 啟

聯絡電話:51352894

電郵:forcesalehk@gmail.com

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圖為某工廈上的天台屋,藝術家和街坊共同經營的社區

播放日期︰5-5-2010香港電台

政府於四月推出「活化工厦」政策,引起一眾以舊式工廠大厦為創作基地,文化藝術工作者的憂慮。當中有樂隊林立的觀塘,聚集了一群視覺藝術工作者的火炭,演藝團體進駐的新蒲崗。為何這些文藝部落會於當區形成?這些工厦使用者與社區的連結如何?而這種自然而生的群落正反映處於不同光譜的文化藝術工作者,在香港的生存空間。一個土地用途政策牽引出的問題,不單是個人對文化藝術探求的難度,更是社會對文化、本土創意、藝術的取態,是否包容與珍惜。

看片可見︰

http://programme.rthk.org.hk/rthk/tv/programme.php?name=tv/hkcc&d=2010-04-18&p=858&e=107246&m=episode

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圖為官塘工業區內的重建地盤
文章來源︰大公報  作者︰梁少儀

賠償方案一直是市區重建最大爭議的問題,發展局正進行的《市區重建策略檢討》,本周將拋出「市區更新」方向新建議。據了解,市區重建局除「七年樓齡」基準計算的現金賠償外,日後還要有「樓換樓」選擇。市建局二百個未開展重建項目「一筆勾銷」,日後由新成立的委員會,在地區由下而上諮詢同意後才可「上馬」,洗刷市區重建「強搶民產」之惡名。

進行近兩年的《市區重建策略檢討》已踏入建立共識的最後階段,當局將於本周六舉行「建立共識」工作坊,邀請公眾參與,討論市區重建策略檢討督導委員會經研究後提出的不同方案選擇和取向,以凝聚共識,並歸納出主流意見。

「舖換舖」不在建議之列

據了解,受重建影響人士要求多年的「樓換樓」賠償方案,將會是屆時拋出討論方案之一市建局日後推行重建項目時,除了按同區七年樓齡物業價值計算的現金賠償外,還會提供「樓換樓」的多一個選擇。至於「舖換舖」,由於實際執行有困難,不在建議方案之列

「樓換樓」方案不會是簡單地一呎換一呎,考慮到「舊樓換新樓,一呎換一呎,對業主太著數,社會也未必接受」。據悉,方案是將舊樓單位可獲賠償的價值,先行現金化,重建物業日後落成時,業主用已鎖定的金額換購新單位,若樓價上升,業主需支付樓價差額,或購買樓層較低的單位。

市建局對「樓換樓」賠償方案一直很抗拒,認為增添行政困難,影響項目吸引力。據悉,在檢討諮詢期間,更有聲音認為若讓舊樓居民可買回重建後的新樓,將拖低項目的價值,難以變身豪宅。

消息人士認為,市建局不同一般發展商,作為公營機構,要有社會使命,做得應該比一般發展商多;否則,根本毋須由市建局收地進行市區重建。

換新樓範圍有待討論

至於選擇「樓換樓」的業主,換購新樓的範圍,是否只限於重建原址項目,抑或考慮到重建落成需時,業主可選購其他項目的單位,例如土瓜灣十三街重建項目,是否可以利用在啟德發展的機會,在啟德興建物業讓業主認購,以及業主可否將「樓換樓」權利轉售出去,有待討論研究。

《市區重建策略檢討》的建立共識階段將在今年年中結束,當局將於下月初舉行總結會議,公布修訂的主要方向,讓公眾發表意見。當局將在考慮社會上的意見後,重新草擬《市區重建策略》策略文件,作為將來「市區更新」工作的指引。

同日新聞︰

市建局可當「促進者」

市區重建未來會有不同模式供業主選擇,市區重建局除了向業主收購業權收地重建外,也可扮演「促進者」角色,協助自行組織起來的小業主進行重建,或將整個項目賣給發展商,間接分享重建衍生的利潤。

市區重建推行多年,舊樓變身豪宅後,發展商可以十倍百倍價錢出售圖利,小業主賣樓卻只得「七年樓齡」賠償,無法分享重建成繼續閱讀文章 »

編按︰港鐵公司跟領滙不同,政府有極大影響力,跟完全私有化的領匯不同,主席是前政府委任的行政會議議員,董事局有三名的政府高官(鄭汝樺、陳家強和黃志光)。和市建局也不同,後者直接受命於發展局,但港鐵則被包括成商營的獨立公司,事實是官方勢力充管理層。港鐵善於享用政府部門的權力,公帑資助建鐵路(西鐵),又可囤積居奇,將土地待機而沽,像今天到了樓市的高峰,港鐵才施施然招標賣地,令賣樓目標全脫節,董事局的高管到了哪裏去呢?

高官做了甚麼的好事呢?港鐵賺錢卻加價,囤地善價待沽,供應欠奉,是官員無能為力、還是有心無力?

原文題目︰

10,000 flats fall behind schedule

MTR Corp urged to speed up tendering

文章來源︰SCMP Olga Wong  May 06, 2010

More than 10,000 flats that were supposed to be on the market by 2013 are behind schedule, thanks to slow tendering by the MTR Corporation (SEHK: 0066).

The flats, originally scheduled to have been completed from 2009, would have helped to alleviate pressure on the market by supplying it with more small and medium-sized homes.

An academic and lawmakers want explanations for the delay and have urged the government, as the biggest shareholder in the MTRC, to speed up implementation of the West Rail projects.

All 12 projects were transferred from the Kowloon-Canton Railway Corporation to the MTR Corp after the merger of their rail operations in December 2007. The MTR Corp does not own the sites but only acts as a government agent to implement the projects.

While the corporation shares lucrative profits with developers in other projects in core urban areas, such as Lohas Park at Tseung Kwan O station, Lake Silver at Wu Kai Sha and the newly tendered project at Austin station, it will get only 10 per cent of net profits accrued to West Rail subsidiaries after projects are awarded.

The corporation’s records show only two of the 12 West Rail projects – Tsuen Wan West and Nam Cheong – have been tendered by the corporation since the merger, providing about 5,000 flats by 2013 and 2015. The Tuen Mun project was tendered by the KCRC in 2006. Schedules of other projects are under review, the corporation’s annual report said.

But according to the original tendering and completion programme drawn up before the merger and obtained by the South China Morning Post (SEHK: 0583, announcements,news) , at least six projects – Tin Shui Wai, Long Ping South, Yuen Long, Kwai Fong and two other sites in Tsuen Wan West – were expected to be completed by 2013.

Given that an average of four years is required from tendering a project to its completion, the six projects, providing a total of 10,422 flats, will not be able to meet the original schedule even if they are tendered this year.

And even if the government tenders all the projects now, it will stifle the appetite of developers as such large projects, involving more than 1,500 flats, come with substantial land premiums.

Three projects – Long Ping North, Kam Sheung Road and Pat Heung Maintenance Centre – were expected to be completed by 2014 to 2016, under the original programme. They can still meet that target if the corporation tenders the projects shortly.

With the government under growing public pressure to supply cheaper flats and to reduce the risk of a property bubble, housing minister Eva Cheng said last month that 55,000 flats would be made available on the private market over the next three to four years.

That projection, having taken into account the two tendered West Rail projects Tuen Mun station and Tsuen Wan West station, means an annual supply of about 14,000 flats – way below the average annual demand of 20,000.

The West Rail projects will supply more than 29,000 flats but over 21,000 are still awaiting tenders.

Apart from easing the strain on the property market, flats along the West Rail are a big source of passengers for the railway, which has been suffering from a lack of patronage.

There was an average of 200,000 daily passenger trips on West Rail in 2006 and 2007. The KCRC had estimated a figure in excess of 800,000 by 2011. A West Rail spokesman refused to disclose figures since the merger.

An MTR Corp spokesman declined to explain why the projects had been delayed. He said the corporation was an agent of the government and the West Rail companies would work on the tendering.

Although Cheng is a board member of the MTR Corp, her spokeswoman said she only looked at transport issues in that capacity. The bureau said the secretary for financial services and the treasury, Professor Chan Ka-keung, also a board member, decides on the direction of property projects.

The Financial Services and the Treasury Bureau and the Development Bureau, which controls land supply, failed to reply to inquiries by the Post.

A professor of real estate at the University of Hong Kong, Chau Kwong-wing, said the early release of the West Rail projects, mostly in suburban areas, would provide more small to medium-sized flats and slow down the rise in property prices.

“It’s a trade-off. The government wants the MTRC to take over the projects to enhance efficiency. But now the corporation is a listed company, it cannot be forced to solely fulfil social needs," Chau said.

He said the corporation had little incentive to implement the West Rail projects as it only received small profits as an agent. “It has to consider the interests of small shareholders."

Lawmaker Lee Wing-tat of the Democratic Party said the government should explain the delay and speed up the projects.

“The government lacks a long-term housing strategy," he said. “The bureaus are evading their responsibilities. The Transport and Housing Bureau said the Development Bureau controls the land supply, while the Development Bureau said it is not given a clear housing target."

Chan Kam-lam of the Democratic Alliance for the Betterment and Progress of Hong Kong urged the government to release the projects as early as possible.

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