重建區劏房增兩倍

市建局：耗時耗款俱增

文源來源︰明報  31-12-2011

市區重建局發現，重建區內舊樓的房愈來愈多，由2007年重建觀塘舊區時平均1單位出1.125房，大增至近年在收購九龍城和深水時，面對一劏三甚至劏四的情，劏房數目增逾兩倍，令市建局賠償和收購時間增加。市建局會與房委會協調，按需要提供更多公屋單位讓受影響戶上樓。

 平均一單位劏三至四戶

市建局行政總監羅義坤昨總結局方發展時稱，留意到近期推行重建項目時，房租戶明顯較以往增加，對安置成本和資源構成相當壓力。以2007年觀塘重建項目為例，1600個業權中，共有1800戶人家，比例為1比1.125；近期九龍城道、上鄉道項目中，39個物業卻有117個房，深水海壇街項目的91個住宅內更有388個房，全區平均一個單位作三戶甚至四戶，令重建步伐拖慢了至少數月。

執行董事（規劃及項目監督）譚小瑩補充，以往住宅單位多為自住，現時漸改由投資者擁有，再把單位房出租，市建局除要向業主賠償，尚要安置房戶，合資格人士可獲安置上公屋，其餘則獲賠償，一戶變多戶下加重了賠償和收購時間。

與房委協調增公屋安置

執行董事（規劃及項目監督）林志良預計，未來會有愈來愈多劏房出現，會與房委會協調，視乎需求預留更多公屋作安置用。

斥資11.9億元的九龍城道、上鄉道項目上月公布，市建局明年會再啟動一個重建項目，未來5年會投放200億元推行重建和樓宇復修。惟羅義坤大派定心丸，強調財政非常穩健，重建項目可帶來收入，不過為保持市建局在金融市場的曝光率，以備有需要集資時取得響應，仍會適時小規模發行債券。

除了市建局主導的重建項目，舊樓業主申請「需求主導」計劃亦大受歡迎，共有25組舊樓業主表示自願重建，爭取市建局當「白武士」。羅義坤稱稍後或會加碼再推計劃，惟市建局無意降低要集合三分之二業權的入場門檻。

同日新聞

未來 5年重建 280幢樓  集中於九龍城、油尖旺、深水埗

文章來源︰蘋果日報  31-12-2011  記者：梁德倫

市建局公佈新一份五年計劃，將預留 200億元推出一系列重建及復修計劃，展開 10個市建局主導的重建項目，涉及 280幢樓宇，地盤總面積合共 3萬平方米。市建局又指，未來五年會有 3,400個新落成單位推出市面，當中一半是實用面積低於 500平方呎的細單位。

市建局行政總監羅義坤表示，已訂下新一份五年計劃，其中 13億會用於樓宇復修。他指出，房協會逐漸退出市區樓宇復修的角色， 2013年開始市建局會擴大服務，預計 2015年起全港樓宇復修會交市建局負責。

劏房拖慢收樓步伐

市建局計劃在未來五年內修復 2,600幢樓宇，涉及 8.9萬個單位，羅稱由於強制驗樓及強制驗窗兩項新例將實施，可以預期市建局日後在復修方面工作量會大增，可能會增聘約 50多人，會考慮接收曾在房協相關部門工作的職員，「 01年至今我哋只係用咗 2億做樓宇復修，可以想像日後每年花 2、 3億嘅投放係幾大」。
羅又說，市建局會在未來五年主導 10個市區重建項目，全部都集中在舊樓區如九龍城、油尖旺及深水埗等，涉及 280幢樓宇約 3,500戶受影響。他透露，項目總地盤面積達 3萬平方米，最小地盤面積 1,000平方米，最大則達 7,000平方米。此外，今年初市建局推出需求主導計劃，由業主主動申請要求市建局重建大廈，至今已收到 25份申請，現正與政府商討可否增加每年 1至 2宗的上限。

市建局加碼收購協成工廈

相片來源︰星島日報  協成工廈　

原文題目︰市建局加碼收購協成工廈 圖破13年僵局 冀重建為住宅

編按︰這是市建局首次踏進工廈市場，開始幫地產界收集零散的業權，以政府之力開首例將工廈改為住宅，是重要的收購，所以才會提供150%的特惠津貼，尤其現在市中心的唐樓靚地已不多，市建局矛頭直指業權分散的工廈，繼續打爛大家的飯碗

文章來源︰經濟日報  20-12-2011　

市區重建局進行首個廠廈項目，重建西灣河街協成工廠大廈連比鄰已拆卸唐樓地段為住宅，為協成業主提供額外現金津貼作補償，希望突破項目拖拉13年沒進展的悶局。

協成工廈如「人球」般，被土地發展公司、市建局及房屋協會三度轉手，市建局今年從房協手上接回協成廠廈後重新估價，並於上周向業主開出收購金額，且看加碼之後能否打動業主。

市建局收購協成能否視為重建工廈的前哨？市建局消息人士指︰「工廈好難做！」

市建局最近向筲箕灣西灣河街9至11號發出收購信，但消息人士不願透露收購金額，理由是「想先看業主的反應。」市建局收工廈有別於收住宅，沒有相等7年樓齡的賠償標準。協成工廈14個業權人，有兩個月時間考慮是否接受收購。

房協2年前按地政總署一貫收購工廈的方式去收購協成，即樓殼價加特惠津貼，向業主開價每平方呎500元，被業主拒絕。市建局今年接手後，基於工廈價值可能受惠於政府推出活化工廈措施而出現調升，故重新估價，並給予特惠津貼外再加額外現金，計法是特惠津貼的50%。換言之，市建局給予協成的業主150%特惠津貼。

特惠津貼 高達150%

市建局早於今年9月已為收購協成作準備，首先在網頁內「收購物業準則」一欄，新增「工業樓宇」類別，但指明該準則只適用於H14，即西灣河街重建項目。

根據網頁所載，西灣河街工業樓宇重建項目的收購準則，是以工廈市值交吉價另加津貼。舉例說，若是自用業主，除可得到其物業市值交吉價之外，亦可得到現行地政總署於收地時所發放的特惠津貼（簡稱政府特惠津貼），另加相當於政府特惠津貼50%的額外現金津貼。如出租或空置，則可得到物業市值交吉價外，還有相當於政府特惠津貼50%的額外現金津貼。

至於何謂工廈市價，消息人士指︰「會以港島區協成附近的同類廠廈作參考。」

沒升降機 參考價難尋

永利行測量師有限公司董事蕭亮鴻指，協成工廈沒升降機，很難在附近找同類工廈作收購參考價。市建局會與同區或附近同類樓宇作比較，也會了解買賣雙方有否特殊關係。

協成工廈上一次的物業成交紀錄在2001年，即10年內均沒有成交。協成的4B室2,359平方呎廠房為最近的交易個案，買賣雙方於9月簽訂的協議價是520萬元，實用面積呎價為2,204元。蕭亮鴻指，永利行給該單位的銀行估價是每呎1,300至1,400元，總價值為320萬元，若以一個沒有升降機的工廠大廈而言，逾2,200元的呎價是偏高。他指最接近協成的工廈物業，主要在鰂魚涌及太古城，而那處的工廈全部有升降機，例如太古城的華都中心現時呎價約6,000元。

收購協成可否視為市建局涉足工廈的第一步？市建局消息人士認為很難，「收工廈不容易，市建局無準則，而且收住宅可改善住戶和社區環境，但收工廈會截斷廠戶生意，影響同理據不一樣。」

九龍麵粉廠揭秘

圖來來源︰明報

文章來源︰1-12-2011  壹週刊

駕車途經觀塘繞道，必看見屹立一旁的九龍麵粉廠，這廠運作四十五年，因上月被發展局局長林鄭月娥點名保育，才喚起大家關注。在如此簡樸的建築物背後，原來隱藏一段段豪門故事。九龍麵粉廠的創辦人並非香港人，而是泰國華僑林國長。他在泰國開金行發跡，後到台灣辦賓館及麵粉廠，六、七十年代身家已達十數億。但他生性慳儉，平日只以腐乳送粥，中年已患了營養不良！到七十一歲，他才來港創辦九龍麵粉廠。不過一生勞碌，死後只換來後代爭產。有七名妻妾的他，只有一子一女兩孫。先是妻妾和兒子爭產，再到孫兒狀告父親，進而兩名孫兒對決，鬥到七彩！現時九龍麵粉廠的大股東，是身在台灣的次孫林命嘉，其人一樣風流，曾搞婚外情令紅顏喪命，被對方家人在靈堂連摑多巴！這樣一個家族，較電視連續劇的劇情更精彩！

九龍麵粉廠再受關注，源於上月林鄭月娥在電台作出的「公開呼籲」。因應施政報告提出，要將九龍東發展成核心商業區，她認為該區工廈須重建外，部分有價值的應予保留，並點名指九龍麵粉廠可以保育活化。她稱得悉該廠已停止運作，現時只是貨倉；還帶點可惜表示，未能聯絡到該廠業主，故希望對方能主動接觸政府。

林鄭吹水

翻開九龍麵粉廠的公司註冊記錄，其股權非常分散，包括有同樣在泰國發跡、盤谷銀行老闆陳有慶家族等，但主要股權落在創辦人的次孫林命嘉手上。本刊遂到台灣替林鄭月娥尋人。林命嘉雖避而不見，但透過秘書回覆指，政府從來沒有派人聯絡他，「林先生也是看報紙才知，他不理解，也不知道發生什麼事！」其後本刊再聯絡麵粉廠在香港的負責人柯成和，他直指林鄭月娥「吹水」。「都無人搵過我哋！見報後陳有慶打電話來，問係咪要保育？同埋我哋仲運作緊，唔係貨倉，連鼎泰豐現時也是向我哋攞貨。呢排有好多客打來問係咪唔做，對我哋生意影響好大，我哋都想出信向政府澄清！」本刊本週二向林鄭月娥查詢，並向她透露麵粉廠仍運作，且因她的言論惹來麻煩。林鄭聽後先是臉色一沉，後微笑並迴避鏡頭離去。

廠內麵粉又吹又磨

姑勿論如何，九龍麵粉廠今時今日仍然運作，柯成和指雖然生意大不如前，但從未有結業打算。這棟香港碩果僅存的麵粉廠，外牆灰蒙蒙，樓高九層，西面設有多個足足六層樓高的大圓柱，其中向海的一個圓柱寫有「九龍麵粉廠」五個大字。在建築物二樓，有一條吊臂及輸送管道橋樑，橫跨對出的海濱道連接到碼頭。經過的途人對此都感到好奇，原來這些設備對經營麵粉廠來說大有學問。由六六年開廠便工作至今的老臣子柯成和指，該條打橫伸出來再垂直向下的管道，在當年是伸入海中的，方便將由躉船運來的小麥「吸」入管道。「六、七十年代觀塘仍未填海及建觀塘繞道，麵粉廠就剛好在海邊。後來填海我們創先河改裝貨櫃運送小麥，並向政府租下觀塘繞道下面的地皮，放置貨櫃，再將小麥泵進管道入廠。」柯成和憶述說。每次由美加運來的原材料小麥，往往上千噸以上，人力難為，故要先從貨櫃吸入管道，再橫向經輸送帶送入廠房二樓。這些小麥送入二樓，就傾倒入那些有數層樓高的大圓柱中備用，工人形容從洞口向下望會嚇得冒汗。小麥會先泵入廠房五樓經機器打磨成粉，再「吹」上七樓篩出雜質，這些麵粉會跌落六樓復再「吹」上七樓包裝。難怪廠內工人笑言：「啲麵粉又吹又磨又fing，好似跳舞咁！」廠內還有不少管道如滑梯般將麵粉滑來滑去。現時九龍麵粉廠仍每日生產過千包、每包五十磅的麵粉，供應鼎泰豐等本地著名菜館，甚至出口海外。員工二十多人，大多做了三，四十年，最年輕的一個已四十多歲。