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市建局:耗時耗款俱增

文源來源︰明報  31-12-2011

市區重建局發現,重建區內舊樓的房愈來愈多,由2007年重建觀塘舊區時平均1單位出1.125房,大增至近年在收購九龍城和深水時,面對一劏三甚至劏四的情,劏房數目增逾兩倍,令市建局賠償和收購時間增加。市建局會與房委會協調,按需要提供更多公屋單位讓受影響戶上樓。

 平均一單位劏三至四戶

市建局行政總監羅義坤昨總結局方發展時稱,留意到近期推行重建項目時,房租戶明顯較以往增加,對安置成本和資源構成相當壓力。以2007年觀塘重建項目為例,1600個業權中,共有1800戶人家,比例為1比1.125;近期九龍城道、上鄉道項目中,39個物業卻有117個房,深水海壇街項目的91個住宅內更有388個房,全區平均一個單位作三戶甚至四戶,令重建步伐拖慢了至少數月。

執行董事(規劃及項目監督)譚小瑩補充,以往住宅單位多為自住,現時漸改由投資者擁有,再把單位房出租,市建局除要向業主賠償,尚要安置房戶,合資格人士可獲安置上公屋,其餘則獲賠償,一戶變多戶下加重了賠償和收購時間。

與房委協調增公屋安置

執行董事(規劃及項目監督)林志良預計,未來會有愈來愈多劏房出現,會與房委會協調,視乎需求預留更多公屋作安置用。

斥資11.9億元的九龍城道、上鄉道項目上月公布,市建局明年會再啟動一個重建項目,未來5年會投放200億元推行重建和樓宇復修。惟羅義坤大派定心丸,強調財政非常穩健,重建項目可帶來收入,不過為保持市建局在金融市場的曝光率,以備有需要集資時取得響應,仍會適時小規模發行債券。

除了市建局主導的重建項目,舊樓業主申請「需求主導」計劃亦大受歡迎,共有25組舊樓業主表示自願重建,爭取市建局當「白武士」。羅義坤稱稍後或會加碼再推計劃,惟市建局無意降低要集合三分之二業權的入場門檻。

同日新聞

未來 5年重建 280幢樓  集中於九龍城、油尖旺、深水埗

文章來源︰蘋果日報  31-12-2011  記者:梁德倫

市建局公佈新一份五年計劃,將預留 200億元推出一系列重建及復修計劃,展開 10個市建局主導的重建項目,涉及 280幢樓宇,地盤總面積合共 3萬平方米。市建局又指,未來五年會有 3,400個新落成單位推出市面,當中一半是實用面積低於 500平方呎的細單位。

市建局行政總監羅義坤表示,已訂下新一份五年計劃,其中 13億會用於樓宇復修。他指出,房協會逐漸退出市區樓宇復修的角色, 2013年開始市建局會擴大服務,預計 2015年起全港樓宇復修會交市建局負責。

劏房拖慢收樓步伐

市建局計劃在未來五年內修復 2,600幢樓宇,涉及 8.9萬個單位,羅稱由於強制驗樓及強制驗窗兩項新例將實施,可以預期市建局日後在復修方面工作量會大增,可能會增聘約 50多人,會考慮接收曾在房協相關部門工作的職員,「 01年至今我哋只係用咗 2億做樓宇復修,可以想像日後每年花 2、 3億嘅投放係幾大」。
羅又說,市建局會在未來五年主導 10個市區重建項目,全部都集中在舊樓區如九龍城、油尖旺及深水埗等,涉及 280幢樓宇約 3,500戶受影響。他透露,項目總地盤面積達 3萬平方米,最小地盤面積 1,000平方米,最大則達 7,000平方米。此外,今年初市建局推出需求主導計劃,由業主主動申請要求市建局重建大廈,至今已收到 25份申請,現正與政府商討可否增加每年 1至 2宗的上限。 繼續閱讀文章 »

相片來源︰星島日報  協成工廈 

原文題目︰市建局加碼收購協成工廈 圖破13年僵局 冀重建為住宅

編按︰這是市建局首次踏進工廈市場,開始幫地產界收集零散的業權,以政府之力開首例將工廈改為住宅,是重要的收購,所以才會提供150%的特惠津貼,尤其現在市中心的唐樓靚地已不多,市建局矛頭直指業權分散的工廈,繼續打爛大家的飯碗

文章來源︰經濟日報  20-12-2011 

市區重建局進行首個廠廈項目,重建西灣河街協成工廠大廈連比鄰已拆卸唐樓地段為住宅,為協成業主提供額外現金津貼作補償,希望突破項目拖拉13年沒進展的悶局。

協成工廈如「人球」般,被土地發展公司、市建局及房屋協會三度轉手,市建局今年從房協手上接回協成廠廈後重新估價,並於上周向業主開出收購金額,且看加碼之後能否打動業主。

市建局收購協成能否視為重建工廈的前哨?市建局消息人士指︰「工廈好難做!」

市建局最近向筲箕灣西灣河街9至11號發出收購信,但消息人士不願透露收購金額,理由是「想先看業主的反應。」市建局收工廈有別於收住宅,沒有相等7年樓齡的賠償標準。協成工廈14個業權人,有兩個月時間考慮是否接受收購。

房協2年前按地政總署一貫收購工廈的方式去收購協成,即樓殼價加特惠津貼,向業主開價每平方呎500元,被業主拒絕。市建局今年接手後,基於工廈價值可能受惠於政府推出活化工廈措施而出現調升,故重新估價,並給予特惠津貼外再加額外現金,計法是特惠津貼的50%。換言之,市建局給予協成的業主150%特惠津貼

特惠津貼 高達150%

市建局早於今年9月已為收購協成作準備,首先在網頁內「收購物業準則」一欄,新增「工業樓宇」類別,但指明該準則只適用於H14,即西灣河街重建項目。

根據網頁所載,西灣河街工業樓宇重建項目的收購準則,是以工廈市值交吉價另加津貼。舉例說,若是自用業主,除可得到其物業市值交吉價之外,亦可得到現行地政總署於收地時所發放的特惠津貼(簡稱政府特惠津貼),另加相當於政府特惠津貼50%的額外現金津貼。如出租或空置,則可得到物業市值交吉價外,還有相當於政府特惠津貼50%的額外現金津貼。

至於何謂工廈市價,消息人士指︰「會以港島區協成附近的同類廠廈作參考。」

沒升降機 參考價難尋

永利行測量師有限公司董事蕭亮鴻指,協成工廈沒升降機,很難在附近找同類工廈作收購參考價。市建局會與同區或附近同類樓宇作比較,也會了解買賣雙方有否特殊關係。

協成工廈上一次的物業成交紀錄在2001年,即10年內均沒有成交。協成的4B室2,359平方呎廠房為最近的交易個案,買賣雙方於9月簽訂的協議價是520萬元,實用面積呎價為2,204元。蕭亮鴻指,永利行給該單位的銀行估價是每呎1,300至1,400元,總價值為320萬元,若以一個沒有升降機的工廠大廈而言,逾2,200元的呎價是偏高。他指最接近協成的工廈物業,主要在鰂魚涌及太古城,而那處的工廈全部有升降機,例如太古城的華都中心現時呎價約6,000元。

收購協成可否視為市建局涉足工廈的第一步?市建局消息人士認為很難,「收工廈不容易,市建局無準則,而且收住宅可改善住戶和社區環境,但收工廈會截斷廠戶生意,影響同理據不一樣。」

圖來來源︰明報

文章來源︰1-12-2011  壹週刊

駕車途經觀塘繞道,必看見屹立一旁的九龍麵粉廠,這廠運作四十五年,因上月被發展局局長林鄭月娥點名保育,才喚起大家關注。在如此簡樸的建築物背後,原來隱藏一段段豪門故事。九龍麵粉廠的創辦人並非香港人,而是泰國華僑林國長。他在泰國開金行發跡,後到台灣辦賓館及麵粉廠,六、七十年代身家已達十數億。但他生性慳儉,平日只以腐乳送粥,中年已患了營養不良!到七十一歲,他才來港創辦九龍麵粉廠。不過一生勞碌,死後只換來後代爭產。有七名妻妾的他,只有一子一女兩孫。先是妻妾和兒子爭產,再到孫兒狀告父親,進而兩名孫兒對決,鬥到七彩!現時九龍麵粉廠的大股東,是身在台灣的次孫林命嘉,其人一樣風流,曾搞婚外情令紅顏喪命,被對方家人在靈堂連摑多巴!這樣一個家族,較電視連續劇的劇情更精彩!

九龍麵粉廠再受關注,源於上月林鄭月娥在電台作出的「公開呼籲」。因應施政報告提出,要將九龍東發展成核心商業區,她認為該區工廈須重建外,部分有價值的應予保留,並點名指九龍麵粉廠可以保育活化。她稱得悉該廠已停止運作,現時只是貨倉;還帶點可惜表示,未能聯絡到該廠業主,故希望對方能主動接觸政府。

林鄭吹水

翻開九龍麵粉廠的公司註冊記錄,其股權非常分散,包括有同樣在泰國發跡、盤谷銀行老闆陳有慶家族等,但主要股權落在創辦人的次孫林命嘉手上。本刊遂到台灣替林鄭月娥尋人。林命嘉雖避而不見,但透過秘書回覆指,政府從來沒有派人聯絡他,「林先生也是看報紙才知,他不理解,也不知道發生什麼事!」其後本刊再聯絡麵粉廠在香港的負責人柯成和,他直指林鄭月娥「吹水」。「都無人搵過我哋!見報後陳有慶打電話來,問係咪要保育?同埋我哋仲運作緊,唔係貨倉,連鼎泰豐現時也是向我哋攞貨。呢排有好多客打來問係咪唔做,對我哋生意影響好大,我哋都想出信向政府澄清!」本刊本週二向林鄭月娥查詢,並向她透露麵粉廠仍運作,且因她的言論惹來麻煩。林鄭聽後先是臉色一沉,後微笑並迴避鏡頭離去。

廠內麵粉又吹又磨

姑勿論如何,九龍麵粉廠今時今日仍然運作,柯成和指雖然生意大不如前,但從未有結業打算。這棟香港碩果僅存的麵粉廠,外牆灰蒙蒙,樓高九層,西面設有多個足足六層樓高的大圓柱,其中向海的一個圓柱寫有「九龍麵粉廠」五個大字。在建築物二樓,有一條吊臂及輸送管道橋樑,橫跨對出的海濱道連接到碼頭。經過的途人對此都感到好奇,原來這些設備對經營麵粉廠來說大有學問。由六六年開廠便工作至今的老臣子柯成和指,該條打橫伸出來再垂直向下的管道,在當年是伸入海中的,方便將由躉船運來的小麥「吸」入管道。「六、七十年代觀塘仍未填海及建觀塘繞道,麵粉廠就剛好在海邊。後來填海我們創先河改裝貨櫃運送小麥,並向政府租下觀塘繞道下面的地皮,放置貨櫃,再將小麥泵進管道入廠。」柯成和憶述說。每次由美加運來的原材料小麥,往往上千噸以上,人力難為,故要先從貨櫃吸入管道,再橫向經輸送帶送入廠房二樓。這些小麥送入二樓,就傾倒入那些有數層樓高的大圓柱中備用,工人形容從洞口向下望會嚇得冒汗。小麥會先泵入廠房五樓經機器打磨成粉,再「吹」上七樓篩出雜質,這些麵粉會跌落六樓復再「吹」上七樓包裝。難怪廠內工人笑言:「啲麵粉又吹又磨又fing,好似跳舞咁!」廠內還有不少管道如滑梯般將麵粉滑來滑去。現時九龍麵粉廠仍每日生產過千包、每包五十磅的麵粉,供應鼎泰豐等本地著名菜館,甚至出口海外。員工二十多人,大多做了三,四十年,最年輕的一個已四十多歲。 繼續閱讀文章 »

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