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編按︰這只是趣聞一則,讓筆者回想數年前,市建局主席張震遠,在灣仔街市的工作坊中,大談他對活化和昌大押的觀感,他也感歎「太貴吃不起」,一幅「何不食肉糜」的樣子。香港租金騰貴,市建局應記一功,大量消滅街道,清拆舊區,也趕絶小販和基層的生活,更多市建局的項目,更多像大坑賣雞蛋仔吳先生被壓迫的故事。市民的不幸,在乎不像局方有大量物業和資產,那邊加租,就可搬到另一楝所屬的大廈。誰說公務員不懂做生意,前行政總監林中麟就是好榜樣,低買高放,市建局財技凌厲,不如放棄官方的面具,早點上市,以慰全球的股民。

文章來源︰蘋果日報 15-4-2011

「忘掉種過的花 重新的出發 放棄理想吧 別再看 塵封的囍帖 你正在要搬家…」

謝安琪金曲《囍帖街》憑歌寄意,感慨市區重建局推土機殺入灣仔利東街,搞到街坊家不成家、舖不成舖,勢估唔到風水輪流轉,市建局都有俾人迫遷要搬嘅一日。
市建局 02年起租用上環新紀元廣場做總部,今年初台灣新業主瘋狂加租,由原本個位數嘅呎租,大幅加到幾十蚊一呎,即使市建局同發展商合作賣樓賺到盡,每年有幾十億元盈餘,都要大叫救命頂唔順,好似一般小租戶咁最終被迫搬走。同小市民唔同,市建局冇得攞特惠搬遷津貼或賠償, 80後、保育人士成日批評市建局勾結地產商逼迫小市民,原來市建局面對地產霸權都係咁無奈,主席張震遠可能都要嗌冇陰功。

  新業主狂加租
 有市建局中人透露,今年初各部門已陸續遷出,搬到隔籬嘅中遠大廈。原來市建局早年喺中遠買落三層樓面,一直做收租公,現在捱唔起貴租,順理成章收回自用,慳番大筆租金。據講中遠大廈新總部可用樓面面積同新紀元舊 office差唔多,因此唔算大屋搬細屋,不過景觀就差一截;新紀元視野比較開揚,中遠就望住對面新紀元廣場樓景,而設喺新紀元廣場嘅市建局教育中心堅持「不遷不拆」,因為市民去慣去熟,驚搬咗之後冇人參觀。

市建局 01年正式成立後,翌年租用新紀元廣場低座做總部。當年正值樓市低迷,前行政總監林中麟出名數口精因為唔想再租用中環中心,每年畀 2,000幾萬租金李超人賺,於是四出物色新 office,結果睇中咗市建局同新世界合作嘅重建項目新紀元廣場,以 70萬元超筍月租,一口氣租咗低座四層寫字樓共 5.5萬平方呎樓面,而隔籬中遠大廈嘅三層自置物業則以市價放租,賺埋租金差價,再次證明傳統智慧,最緊要有磚頭揸手。

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編按︰雖然立場跟筆者不相同,但這是一篇用心的回應,現將其全篇分享,讓大家討論。

回應刊登日期︰6-4-2011

觀塘重建是香港社運界最近的熱門題目。本來重建是都市發展自然不過的事﹐ 特別是自從啟德機場搬遷以後﹐東九龍樓宇的高度限制放寬﹐舊樓立林的觀塘市中心自然是理想的重建地段。尤其是觀塘的交通方便﹐地鐵沿線途經市中心﹐政府自然會想善用這片土地資源。觀塘重建計劃環繞俗民坊的幾個地塊﹐計劃把整個區域街道重新規劃整合﹐興建新型住宅商場和寫字樓。這個重建計劃對香港整體的利益是肯定的﹐可是社運界有股反對重建的聲音﹐他們美其名為基層弱勢社群﹐但細心檢視他們反對的理由﹐發現他們根本是無理取鬧沒有道理可言。雖然他們出於善心的原意是好的﹐但是不能為了不切實際的浪漫理念﹐影響香港其他市民的利益﹐俗點的說就是唔好阻住個地球轉。現在讓我們細心檢視他們反對的理由﹐並指出其中荒謬不理性之處。

1. 重建不符合環保

香港環污染日益嚴重﹐保護環境自然關係每個市民健康。觀塘建重不單不會帶來污染﹐甚至可以減少香港的污染程度。重建後的綠化設計故然比舊樓優勝﹐但最主要位於市區交通方便的因素。觀塘重建在市區帶來數萬個住宅單位﹐若不重建那些人口就要安置在新界﹐要開發新土地自然影響環境﹐更重是住在新界每天的交通需求大幅增加﹐單單數萬人每天多十五分程車程﹐就已經排放多幾多污染物了。

高樓可能會影響區內空氣流動做成熱島效應﹐這點倒是值得關注。我相信以高科技和電腦模疑計算﹐該應可以設計出最小風阻的大廈。只要政府和發展商小心注意﹐這個問題應該不大。

2. 重建後沒有街道

我們先要反問為什麼要迷戀街道。人車走動的街道只是城市的一種設計﹐不是唯一也不是最好的設計 ﹐不過戰後因應香港的地理環境發展出來。有人會說歐洲的城市的街道帶來生氣﹐但是他們忘記了天氣這個重要因素。以街道為主的設計的先決條件﹐就是要市民可以並願意在街道上活動。香港夏天的酷熱人所共知﹐在沒有冷氣的街道上行走是件苦差﹐購物消閒還是去商場舒適﹐再者商場店舖集中﹐購物也方便些。我在加拿大生活﹐這兒的冬天零下十幾度﹐在街上像死城一般。這兒生活的人習慣去商場﹐街道只為市中心作些點綴增加文化氣息﹐是一般人平常不會去的地方。為什麼香港不可以參考北美的城市發展模式呢﹖

3. 重建摧毀歷史

首先我們要問什麼是歷史值價。不是舊的東西就必然有歷史價值。歷史價值是在於其獨特性﹐因為年代久遠而變成無可取代的標誌。不過戰後舊樓香港多的是 ﹐折掉觀塘那幾棟起新樓沒有什麼損失。再者那些舊樓早已過了使用年期﹐日久失修帶來安全問題﹐應該早日拆掉。認為任何舊事物也不可取代的人﹐患上歷史情意結﹐是心理病來的。

4. 重建摧毀地區文化和地區網絡。

們又要先問什麼是地區文化。香港已經是彈丸之地﹐全城擁有相同文化﹐我們看的電視報紙雜誌也相同﹐還怎可能再細分為地區文化呢﹖就算要吹毛求疵細分 ﹐觀塘舊區的文化﹐同其他舊區如油尖旺也大同小異。若有居民因為重建要而搬遷﹐畢竟還是在香港境內﹐又不是移居海外﹐不會有什麼文化衡擊﹐也不應該有不適應的問題。同樣的香港交通發達﹐加上現代先進的通訊科技﹐搬了家後要和舊街坊保持連絡也不是難事﹐只在乎有沒有心去維繫。

5. 重建後原居民不能原區安置﹐趕走基層居民。

香港市區的土地供應有限﹐若果不把舊區清拆重建發展住宅樓宇﹐中產市民沒有可能負擔市區房屋。寶貴的土地資源用價高者得的方法分配﹐不單合理亦合乎政府成本效益。讓觀塘這片升值潛力高的土地﹐淪為貧民區實在太過浪費了。當然重建不是要原居民無家可歸﹐這不單不合人道原則﹐亦會產生社會問題。給與他們市價的合理賠償﹐幫助他們遷住其他低價的地區是政府的責任。當有賠償方案是否足夠﹐這一個藉得我們關注的問題﹐不可以讓地產商欺窄小市民。在基於合理賠償和生活模式沒有影響的前題下﹐還是有些人反對搬遷。他們用種種非理性的藉口﹐要懶死在觀塘不肯走。有些人有鄉土情意結﹐認為生在觀塘要死在觀塘﹐儘管新居離觀塘只是半小時車程。有些人有搬家恐懼症﹐無論如何也不肯適應新地區﹐還會有心理生理問題。這些人是十分需要幫助的﹐但不是縱容他們非理性的精神情緒病 ﹐而是要給他們適當的輔導﹐讓他們走出封閉的心靈。政府有責任撥出部份資源﹐請社工或興建社區中心去解決他們的問題。

田生、田生、田生,終於正登陸官塘,跟據朋友twitter所言,他們在協和街設立辦公室,點名收購目標為月華街, 康寧道、協和街、宏漢街等舊樓。

市建局是先行者,用法例護航,收購難度最高、最有價值的地皮,「活化」舊區街坊的家園,提升地段的發展潛力,這類收購商就亦步亦趨,僅隨其後,收拾餅碎。市建局、到收購商,最後都是發展商錢袋,上萬呎的豪宅,輾碎不少家園、拆毀舊區的網絡、消滅本土文化(可見7-4-2011的<時事追擊>討論本地瀕危的「非物質文化遺產」),整個土地輸送帶運作方式昭然若揭。筆者亦曾聽過市建局說不會強行收回收購商已入一定份數的舊樓作重建,香港並不是「法不外乎人情」,而是「法不外乎發達」,阻礙行家發達,市建局也絶不為之。

田生可怕在乎赤裸裸,在社區中製造恐懼和不信任,昔日收購舊樓都低調行事,田生一反常態,語不驚人誓不休,於社區注入無日無止的不和和沖突。

同類收購商行事的手法,可見筆者的文章︰

揭開舊樓收賣佬內外夾擊的收購手法

編按︰市建局是士紳化/高級化的推手。筆者剛從台北回來,走過市中心(西門町一帶),驚見有一公頃的廢墟,跟周遭的台北建築物不甚相同,有點像樂富的何家園般的石屋,較有日式風格,頹門敗瓦,木,狀甚有趣,一旁掛着龍華公園,應該不是。台北友人說這是昔日日治的神社和日人住宅,保育,只是小量復修,作為公園空放給市民,不會像市區大費周張,大響鑼鼓,好大喜功。

政府眼中的活化與保育,萬變不離自負盈虧的想法,不論作多少諮詢、參與、討論,結果只是從財務中考慮。他們每次跟市民說都標榜用多少個億作比復修,對比他們那上百億的資產,只是九牛一毛。那九牛一毛的市建局,也是一毛不拔,跟舊區居民算盡,計盡,刻薄苛索。中環街市跟和昌大押一樣都地標項目(landmark project),借高級的項目,提供誘因,提升地段的價值,文化和保育,跟過去不同,這也是資本炒作的手段,市建局眼中只是吸引誠品到中環開店,幫平民化的街市洗底,植入中產的生活模式,消費昔日遮民回憶。同樣手法,新鴻基和太古地產都運用在官塘工建區和太古船塢,只是他們以建商廈和商場為主,但舊日的工業痕跡(包括︰工業職位)都消失了,現在來到文化作為手段推進重建和高級化。

有人會說︰"這不就是市場威力嗎?"對,這是市場,但不止市場,而是政府加上市場/地產商,沒有城規會、規劃署的首肯,這類改迼不可能成功。跟建商場不同,用文化作為起動,風險更高,只有信和置業在火碳淺嘗轍止,沒有市建局,公營力量作推手,很難獲得官塘和太古的成功。

原文題目︰

市建局:中環街市活化設計非「4揀1」

文章來源︰信報   2-4-2010

市區重建局就中環街市「城中綠洲」活化工程進行一個月的設計概念巡迴展覽,透過局方委聘的四家建築師行各自作出的設計,收集市民對項目設計的意見;市建局強調,是次並非「4 揀1」的做法,徵集意見後須再就設計和營運進行招標,預料年底前可完成項目的設計。

市建局委聘4 家本港和國際知名建築師行設計而成的4 個項目,分別以「破繭都市.蝶舞重生」、「漂浮綠洲.新市集」、「城中綠門」和「保育回憶,活化中區」為主題。

首兩個設計在原有的建築物上,設有較多的改動,在現有的建築上,需要進行加建或拆除部分結構,以加入如蝴蝶屋及泳池等結構;餘下的兩個設計,相對在結構上的改動較少,主要以改動地下中庭、垂直綠化和玻璃窗設計等,達致盡量保育的同時加入現代元素等。

雖然4 個設計方案各有特色,各方案均依隨以往公眾參與時所得的意見,加大中環街市綠化的比例,地下的中庭部分亦成為設計的焦點,以增加行人的消閒空間。據現場所見,暫時以「破繭都市」和「漂浮綠洲」概念較受參觀者歡迎。

冀年底前完成設計

4 個方案將以巡迴展覽的方式,在中環、大角咀、尖沙咀、荃灣和將軍澳多個地區展出,市建局並將在現場進行問卷調查,以收集市民對日後最終設計方案的要求。城中綠洲社區諮詢委員會主席龍炳頤強調,由於中環街市屬於貴重地皮,現在不建商廈,市建局不會以「4 個選1 個就算呢」的做法決定日後設計方法,惟選出最終設計的原則,則仍未完成討論。

市區重建局行政總監羅義坤表示,4 個方案部分保存較多現有建築物,部分則較多創意,展覽至4 月底結束後,市建局將研究所接獲的意見,在5 月至6 月就營運者等進行招標,營運者須與日後的設計師進行溝通,期望在今年年底完成設計。

他指出,由於加建等需要向屋宇署提交建築圖則或向城規會提出規劃申請等,預料有需要提交城規會審議。

負責「破繭都市」設計的建築師何周禮認為,本港保育在近年方逐漸成熟,惟部分項目只是「為舊而舊」,將建築物「木乃伊化」,結果令好建築埋葬,是次希望將保育「升呢」。

「漂浮綠洲」設計師吳永順表示,保育不一定要將所有建築「急凍」,一如羅浮宮的金字塔建築等,其中環街市的設計亦刻意讓人知道哪些是新元素。

 

 

編按︰政府市區重建的3R,重建、保育和維修,後者常常缺席,政府總愛大鑼大鼓宣傳重建計劃,哪裏有新的保育項目。實情,維修最重要,市建局努力霸佔市區靚地皮,絲豪沒有幫助大量住在舊樓中的街坊。港府解決問題的方法,只本着不沾衣的態度,不停把負任外判,找不同的顧問,成立無數的基金,經過無數審查,得到只是有限的資助,有時甚至只是貸款。現在整合計劃,只是把我們纒上官僚架構的死結,跟市建局進行重建的力度對比,只是九牛一毛。

最可怕還有"強制驗樓",這概念跟強制拍賣條列一樣,原意是想改善大家生活,但結果為地產商大開方便之門,收賺負擔不起驗樓費的單位。

原文題目︰樓宇復修計劃整合部分條款放寬

文源來源︰信報  1-4-2011

以往市場上存在多個樓宇復修計劃,業主往往需時研究釋除疑問和簡化程序,目前由市區重建局、房協和屋宇署負責的7 個支援計劃,即日起將由市建局和房協一站式處理申請,五個房協和市建局旗下的計劃並將整合為樓宇維修綜合支援計劃,從而放寬一些條款,如容許未成立法團的樓宇亦可申請等。兩機構預計,每年可協助600 幢樓宇,涉及的貸款和津貼開支約2.5 億元。

市區重建局工程及合約總監林偉能表示,新的支援計劃將把籌組業主立案法團的資助、大廈公用地方維修的津貼或貸款,以及家居維修貸款等透過單一接觸點,申請人可填寫統一的申請表格提出申請。

市建局將負責旗下7 個重建區,其餘區域由房協負責,目前20 年樓齡以上的物業約2.6 萬至2.8萬幢,4 成位於市建局轄下區域。至於屋宇署推出的計劃,則由2 機構負責推廣和接受申請。

新計劃下,符合申請條件的樓宇可申請公用地方維修津貼或免息貸款,津貼額為工程總額二成或每伙3000 元,貸款則為每伙10 萬元,另可申請家居維修貸款,每伙為5 萬元。計劃將向合資者的長者、低收入人士或殘疾人士,提供全數核准工程費用、上限為1 萬元的補助金。

實際上,在新計劃下,作出多項放寬措施,除毋須成立法團方可申請外,香港房屋協會總經理(物業管理)潘源舫指出,以往房協旗下資助和貸款計劃對殘疾人士等的補助金只為工程費用等的50%、上限1 萬元,新計劃下上限雖不變,但可達工程費用的100%。另外,家居維修貸款計劃的還款期,則由36 個月延長至60 個月。

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