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原文刊於2014年11月17日信報 圖︰筆者落區訪問恒安街街坊
作者︰袁智仁 徐卓華 (建築師)
本月初，市建局公布觀塘恒安街展開需求主導重建項目，如有八成或以上業主贊成便開始收購，涉及12 億元，可提供115個單位；現時的舊樓有90 個住宅業權，新規劃的住宅單位只比現時的增加25 個，即每個新增單位的成本高達5000萬元。5000萬元買回一個豪宅單位，是否真的符合「以人為本」和公眾利益？
按照測量師學會建議每戶的維修費為54,000元，一棟九層高、一梯兩伙的單位，維修成本為100 萬元，12 億元便可維修1200棟唐樓。香港逾50年樓齡的樓宇逾4000 幢，單一個項目的資金就足夠解決全港三成舊樓的問題，造福近十萬居民。為何局方放棄維修而選擇推土機式的重建呢？政府必須檢討重建豪宅的思維，以舊區居民福祉為先，重建收購和發展曠持日久，維修才是即時解決舊區居住環境不佳的最佳方法。
一個項目需要十二億，估算如何得來呢？為何需要這麼多資金呢？局方多番放風，表示新的重建項目剩餘地積比不多，十個「需求主導」的項目，有五個增加地積比不足三成(明報, 14-11-2014)，暗示增加地積比才可重建有賺，但問題局方估算充斥水份。
市建局的估算藝術
恆安街的重建項目中(有關項目成本詳情可見市建局恆安街項目成本估算) ，以現時地積比例6.3 計算，八成的實用面積，四成為劏房業主，會被扣減約三分一的賠償額，估計局方收購成本呎價為9500 元，收購成本不超過4.5 億元，發展為類似觀塘市中心重建項目觀月樺峰的豪宅，建築成本加上通脹為3.4億元（由中標發展商負擔），兩者成本相加為8億元，如何計算至局方的12 億元？局方與民間的估算有着明顯差別，相差達4 億元，超過三成。局方一向有錯估項目成本的「傳統」，對外公布虧蝕，最後卻大賺收場，像灣仔利東街項目發展前，宣布將蝕3.5 億元，結果是大賺34億元。現時恒安街項目會否是「估算藝術」，實質大賺，公眾不得而知。
局方有必要公開財務估算，讓民間參與和監察，解釋為何不少建一棟豪宅，讓住在1200 棟逾50 年樓齡的唐樓，近10萬居民免受「破爛」唐樓之苦呢？局方持續投放巨資興建豪宅，像觀塘市中心重建項目，涉資達500億元，足夠解決全港唐樓的維修問題。
居民的角色何在
筆者亦落區跟恆安街業主交談，當中參與業主立案法團的居民只知悉賠償的部份，對於規劃的情況卻不大清楚，將來興建的豪宅如何？他們能否受惠於重建全不知情。需求主導的原意，本來是業主參與，業主了解重建的細節，避免重現觀塘、利東街等爭議，但現時局方做法使居民參與無門，居民只能單方面接受賠償。
香港的市區重建理念是先規劃後重建，本來讓居民認識重建後的社區模樣，才考慮重建去馬與否，但賠償政策卻使受重建影響的居民卻無法回遷原居地。雖然局方已預留「樓換樓」的單位，但現時實況用所有賠償再補回新樓的差額才可換到單位，觀塘的例子就要補上200萬，結果四年只有八單的成功個案。局方從無花心思安置居民，而在觀塘重建項目中，更只得三分鐘時間讓回遷戶揀樓，被消委會責難，地產建設商會還振振有辭辯稱合理，回遷戶的合法權益竟然有異於一般買家。
這種規劃與賠償割裂的情況，居民在沒有專業人士協助下，便很難參與其中。結果局方一意孤行，無視社區聲音，一方面大喊「蝕錢」，另一方面仍不斷興建豪宅，呎價高聳入雲，屢創新高，9月利東街項目囍滙二期的呎價便超過5.2 萬元，折實賣價達高1.3 億元，創灣仔新高。市建局作為公營機構，免補地價，至2013 年已令納稅人少收65 億元； 政府也注資100億元，可動用《土地收回條例》要求執達吏武力收地清場，為何可大破慳囊興建豪宅？居民無法回遷，無誘因參與計劃規劃，而局方則多次「報大數」，製造蝕錢假象，創造豪宅化的藉口。
解決重建「無得賺」的問題，不是增加地積比，而是停止豪宅式重建，政府應該主動計算重建和維修的成本，把投放在重建的資金資助維修。現時每年市建局和發展商重建的唐樓不足100棟，須要花上40 年才能完成所有唐樓重建，現時模式無法趕上樓宇老化，要令舊樓不再是「問題」，不是重建，而是更有效的維修。不但居民不用再面對迫遷，也可保留社區網絡，保存社區特色。
影子長策會成員
供大家參考，歡迎評論，有關項目的評論請見信報(17-11-2014)文章<一棟豪宅萬樓枯>
落區訪問常碰到驚喜，香港也可以好平。基層社區有基層生活，麵店老闆開業四年，從不加價，家庭經營，辛苦也值得。記得去宜安街街市走一倘，一定要試小店<為食貓>
編按︰恭喜，活在觀塘的朋友高祈用心拍下紀綠片奪得「網絡公民大獎」，讓我們看看他的專訪
城日步伐之快，當發現舊有的好像失去了，又有新的挑戰要適應。留低當下美好，對於獨立記錄片導演高景祈（朋友叫他「高祈」）來說，是一股使命感。當初拿起攝錄機，正是希望守護將被推土機毀掉的昔日美好。
城日步伐之快，當發現舊有的好像失去了，又有新的挑戰要適應。留低當下美好，對於獨立記錄片導演高景祈（朋友叫他「高祈」）來說，是一股使命感。當初拿起攝錄機，正是希望守護將被推土機毀掉的昔日美好。
長大於藍田的高祈，少時候曾經歷一次大型重建。當時，政府因為藍田邨不少大廈石屎強度不達標而要清拆重建。當時高祈年紀還小，只知道有地方要拆，「没有可惜不可惜的想法。到了長大後，才發現藍田邨很多東西，與往時有差別」。童年的回憶，只能靠浮沉的記憶去追溯。但世事來得也快，抹得亦快，「要找一個方法讓舊有的留下，但自己文字不靈，所以想用影像留住將要消失的。」
三十有二的高祈，現職婚禮攝影師，上班時紀錄著人生得意一刻。「世界好多野其實都好灰暗」，鏡頭背後，高祈其實這樣看世界。他之前當過前線社工，看盡人生百態，他說做社工梗係想幫人，但看到的現實偏偏卻是有人「呃公屋，生細路但完全唔理啲細路」，當社工的正義感頓然消散。之後高祈決定去讀一年知專設計學院，學習運用鏡頭去實踐自己的信念。
高祈所講的正義感並不是什麼大道理，他說純粹是讓更多人「知道」，「我拍過一套關於衙前圍村的紀錄片，事後發現朋友之間好少人知道有呢個地方，遑論知道裡面發生何事」。讓這些悄然逝去的聲音保留，逐漸成為己任。雖有遠大目標，但拍攝從可入手？高祈說，拍衙前圍村時正好面對這個問題。當時有滿腔熱誠的「社運朋友」打算一去就拍，但高祈對這種做法另有意見，「我覺得紀錄片主角是人，何不與主角先溝通下？何況我地唔係拍要即時出街的新聞片。要拍得出感情，要先了解村的情況，了解村民的想法和需要」。這套衙前圍村的紀錄片，結果為高祈帶來一個M21媒體空間頒發的金獎。片中的主角不是何路「風雲人物」，只是衙前圍村內一個收廿蚊剪髮的郭先生，為了體驗逐漸消失的人情味與街坊情懷，高祈更充當郭生顧客。雖然高祈一再講得很灰，但從高祈的紀錄片中總可找到「人間溫暖」。
論悲情，觀塘重建可謂大悲。高祈說，小時候觀塘就像他的「小旺角」，是每個星期六日的「蒲點」，所以對這個地方滿載情懷。誰不知，有四十年歷史的物華街巿集，在一年多前，突然收到政府通知要搬遷，注定時代的巨輪要輾過觀塘。高祈印象最深的，是梁錦洪的國際鴿舍。高祈一面嚴肅說：「我們在電視新聞看到的梁生十幾秒的soundbite，可能已經是這些星斗巿民的唯一呼喊….」高祈也老實向筆者講，雖然多次碰面但未與梁生說話，「因為看得出梁生面如死灰，每一次『扑完咪』後，梁生都不發一言離去」
「假如有一日政府突然同你講，做記者唔岩架，係害到人架，然後没收你的記者證，抹殺你的一切功勞，你會點？」
翻回一些舊日剪報，看到鴿舍獲獎無數，為梁生帶來的榮耀，一切都從那相片笑容表露無遺。多年榮譽，到最後換來的是一封「不獲續牌」的通知書，不免有點悲涼。「好多物華街街坊可能係人生第一次面對鏡頭，俾佢有得揀，可能佢都唔想出鏡，但係實在太嬲太多冤鬱」，高祈這樣形容這班街坊。憤怒的，當然是政府出義反義，那句「無縫交接只是概念」更令人欲哭無淚，盡現政府的謊言。
今次獲得公民報導獎的紀錄片，主題正正是觀塘，但高祈坦言「拍了很多，但没有將他們輯成一段長紀錄片」。原因簡單，没有人手，而一手包辦一套長紀錄片，除非全職投入否則不可能做到。高祈又回到灰色的現實殘酷，「只有比賽才可以draw到一班固定的人手，先有得搞」。在香港，做一個背負社會責任的公民，注定嚴峻。高祈義務拍攝紀錄片的事，他從來没有告訴家人，因為深知他們不會理解，很可能會反問一句「咁白痴既事你都去做？」
我負責今次公民獎的工作，老實說收集參賽作品十居其九都是遊行示威的「紀錄」，不是說没有紀錄價值，而是這些聲音很「硬」，比較口號，只有表像。高景祈選擇了「少數聲音」，主題不吸睛，主角或者隨時消失於社會中我們都不會察覺。但真因為此，才更要有人為這些悄然消失的人和事作紀錄。大概也是一種抗命。
高景祈的得獎作品：《買不到的街坊情》
「三安一明通大道，五湖四海共繁榮」
拿着煙槍，82歲的香生題下這對聯，聯中，「三安」是恆安街、聯安街和宜安街，「明「是通明大廈，朋友都稱他為「三安皇帝」。香生的香是「香港的香」，禍居在恆安街後巷40多年，默默為香港貢獻一生。
市建局宣佈觀塘恆安街納入需求主導的重建，50年歷史的唐樓換成豪宅，禍福難料。重建巨輪，香生沒有身份，不是住客、不是租戶，孤家寡人何處容身？
62年從東莞逃難來港，捱過日本仔和戰爭，想在香港尋找片瓦遮雨。想不到落戶在恆安街的後巷，1971年，他已睡在滿地積水的樓梯底，偶有老鼠跑過，香生故態自如，用收拾回來的柴枝煮飯做菜。年輕再苦也嘗過，在工廠和地盤工作貢獻觀塘，說道︰「聯安大樓、仁安大廈，我有份起，不過無份住。60年代，觀塘是荒山野嶺」眼中不無感嘆，為何落街後巷呢？原來當時充當樓宇經紀，「這幾楝樓都是我賣，當時一萬元才收一百回禮，怎樣夠錢買樓。那時施永清都未出道，不過我無經紀牌，無法做下去」。晚年，收拾紙皮維生，自認環保人仕，「廢物本身是貨物」，人棄我取，不拿綜援，活得簡單，盡見骨氣。安窮樂道，遍安一角，一枝紅雙囍香煙，可分成八份，放在煙槍的小孔上，吸一口竹筒的水，慢慢呼出吹，「慳錢又健康」。
小時候在大陸讀卜卜齋(私塾)，寫得一手好字，愛好舞文弄墨，高談時政。身邊朋友說他常去旺角佔中，香生對政治另有看法，「學生北上見官，不對，習近平連安倍晉三都未見，學生未夠班」
重建來臨， 後巷的悠閒安在？離去前，送橙子給香生，他推說不要，只說︰「記得回來談天！」他幽幽眼神烙印我心上。天漸黑，巷子差不多全黑，有點可怖，巷上滿是積水，差點跌倒，40年的光景如何的過呢？
攝影by Ivan Wong
創意改變城市，深水埗老區有不少青年藝術家落腳︰22 Degrees North，城市太昂貴唯有走向舊區尋夢。同場還有我們評論深水埗老故事、葉問、新亞歷史，還有台北剝皮寮活化的故事
Creative young entrepreneurs help revitalise ageing Sham Shui Po district
文章來源︰SCMP 3-11-2014
For a run-down, working-class neighbourhood, Sham Shui Po attracts more people than you’d expect because of its specialised market streets devoted to items ranging from haberdashery and cheap bric-a-brac to toys and electronics. A cool vibe was never part of its appeal. But the district has acquired a patina of hipster chic after a clutch of trendy entrepreneurs moved in over the past year.
Leading this revitalisation in the old district are designers Rex Yam Wing-cheong and Joey Ku Cho-yiu. Renting a three-storey tong lau on Nam Cheong Street, the pair have turned it into a stylish haunt called 22 Degrees North. A boutique showcasing independent designers, local and overseas, occupies the ground floor; the middle level is used for DIY workshops and wine tastings, and the top floor is rented out to pop-up stores.
They initially eyed premises in the PMQ compound in Central or on Star Street in Wan Chai, but the rents were too expensive, Yam says.
By contrast, the threshold for setting up shop in Sham Shui Po is low. Moreover, creative types come all the time to buy raw materials, including fabric, leather and accessories, so they thought it would be a good place to showcase their products, Yam says.
Yam and Ku view their venture as a cultural as well as a business enterprise, and have held jazz parties, photo exhibitions, movie nights, fashion shows and even tango workshops at the premises.
編按︰35年咖哩馳名的華漢餐廰、書卷味濃的文采書店…將面無情的重建，湮沒在推土機下。恆安街被市建局看中，打破多年的寧靜。局方如慣例，不斷宣稱蝕錢，倒頭來盈利屢創新高，利字當頭，以錢為本，豪宅將降落牛頭角一帶。恆安街重建，又扮蝕錢。假樓換樓，欺騙市民，觀塘市中心，要付上所有賠償，加200萬才可換到樓。重建另一苦主是店主，無舖換舖，強迫退休。
市建局斥12億 重建觀塘協利大樓
文章來源︰8-11-2014 蘋果
市區重建局昨日宣佈斥資12億元啟動觀塘恒安街協利大樓的「需求主導」重建項目，約160個家庭受影響。居民指大廈有約三至四成單位改成劏房及套房，加上日久失修，漏水、石屎剝落及鋼筋外露情況嚴重，料重建後可提供約115個中小型單位，最快2021年落成。地產業界預計，重建項目實用面積收購價可高達1.1萬元。
擬明年初發收購建議
市建局昨宣佈啟動第10個由業主主動提出的「需求主導」重建項目，項目位於恒安街12至30號（雙號）協利大樓，共10幢、樓高九層，地盤總面積約865平方米，涉及90個業權。市建局規劃及設計助理總經理區俊豪指大樓多處有石屎剝落、牆身出現裂紋，更有僭建物及劏房等。其中一個單位劏成10個床位，供南亞裔人士居住。
市建局收購及遷置總監黃偉權表示，項目總發展成本約12億元，但由於地盤地積比幾乎用盡、建築成本高昂及發展商投標意欲不高，料有虧蝕。市建局將按同區七年樓齡呎價向自住業主發收購建議，業主也可選擇樓換樓，其他租客及商舖的賠償也會按一貫標準，最快明年1月底發收購建議。局方提出收購價後，若75天內未能成功獲得八成業權接納收購，重建計劃將會告吹。過往需求主導重建項目曾因地舖業主反對而告吹，據了解，今次地舖的業權合共不足兩成。地下文具店業主林先生經營了40多年，一直都是租客，但五、六年前購入舖位，他反對重建，「如果呢度冇咗，出面租金咁貴，我只可以被迫退休」。
下雨漏水「浸到小腿」
黃女士居於8樓一個約500多方呎的單位，她是協利大樓業主立案法團主席兼今次重建發起人，92年以約50萬元購入該單位，雖然多年來曾經花10多萬元維修，但屋內外牆剝落嚴重、鋼筋外露，及經常漏水，當中以廁所失修最嚴重，牆壁石屎搖搖欲墜，「一掂就冧」。她又稱，下雨時漏水「可以浸到去小腿」，四年前更有大幅石屎由睡房的天花板塌下。她透露，目前已集合約82%業權，包括部份地舖，有信心可順利重建，又指收購呎價逾萬元才能於同區置業。
編按︰觀塘區議會花5000萬建音樂噴泉做地標，浪費公帑，收回！地標從來不是政府打造，需要街坊約定俗成，例如︰銅鑼灣大丸，就算消失了，依然大家心中的地標。這種地標思維不單落伍，也是貪腐溫牀，有工程，有招標，自然有肥缺。689收賣區議會，不停用市民名義付鈔，卻從不加強地區權力，如︰小販牌、規劃權、文娛設施管理下放社區，漠視社區聲音，區議會只會淪為腐敗機構，蛇齋餅糉，無法反映民意。
觀塘建音樂噴泉 南區打造築地
文章來源︰3-11-2014 明報
特首梁振英去年在施政報告宣布為全港18區每區預留1億元，推行社區重點項目計劃，各區議會爭拗一年多後，民政事務局終於今年9月完成各區的計劃名單，並開始進入撥款程序。當中觀塘區擬花費約5000萬元，於觀塘海濱興建音樂噴泉，打造該處為東九龍地標；南區則落實於香港仔魚類批發市場附近發展海鮮食肆，長遠打造為「香港築地」，希望吸引旅客。亦有地區的工程遠超1億元，有區議員憂慮工程項目隨時超支收場（見另稿）。
18區共交27項工程
民政事務總署回覆表示，18區合共提交27項建議，當中葵青區提出加強社區健康服務的項目，今年7月已獲立法會批准撥款，將於明年1月起落實；黃大仙區提出擴闊及改善黃大仙廣場的工程，亦計劃於今年11月向立法會申請撥款。其餘25個項目會待完成技術可行性研究、地質勘察及詳細設計等前期工作後，陸續於明年第二季起提交立法會審議。
社區重點項目計劃是政府歷年撥予區議會的最大一筆過公帑，涉及18億元；各區亦已正式落實重點項目（見圖），多個地區計劃運用1億元興建社區及康樂設施，但亦有地區選擇興建旅遊設施。當中觀塘區計劃花費約5000萬元，於觀塘海濱花園興建音樂噴泉，噴泉會有雷射激光、動畫燈光及音響等效果。按政府計劃，工程暫定於明年第四季展開，於2017年第二季落成。
觀塘區議員：冀噴泉成地標
提出構思的民建聯觀塘區議員潘進源稱，本港缺少音樂噴泉，認為隨着政府銳意發展九龍東，觀塘區有需要增加特色，冀音樂噴泉能夠打造為區內地標。他稱，噴泉平日將每小時表演，節日期間可加入特色音樂及燈光效果，相信能吸引市民及遊客觀賞。
南區擬發展海鮮食肆
中西區同樣計劃活化西區副食品批發市場的海濱地段，興建遊樂場、草坪及釣魚碼頭等，吸引市民前來休憩。南區則擬於香港仔魚類批發市場附近，發展中式海鮮食肆。南區區議員羅健熙表示，現已有1間集團投標，但他相信1億元撥款難以大規模發展批發市場，區議會將視乎計劃成效，長遠再考慮研究打造為「香港築地」。
旅遊業議會主席胡兆英表示，除了大型旅遊景點外，業界一直倡議18區能夠各具特色；他支持觀塘興建音樂噴泉，認為可增加觀塘海濱的吸引力，又指澳門葡京的音樂噴泉成功吸引人流，相信落成後旅客會有興趣前往參觀及拍照。
黎廣德：1億元應用於最有需要地方
不過，公共專業聯盟政策召集人黎廣德認為，每區1億元撥款應是用於區內最有需要地方，如扶持弱勢社群，興建音樂噴泉只屬「錦上添花」式設施，對於促進地區經濟未必有幫助，「區議會應該善用撥款，並非只興建硬件設施，亦要看興建後是否能夠幫助到社區，否則只會浪費公帑。」
活在觀塘 
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