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市建魚目混珠製財困 倒果為因懶抗爭

不要豪宅還地於民  重新檢討市建角色

[聯署聲明]市建局昨天宣佈上半年虧蝕23億,為本月24日的立法會工作會議,收緊賠償和擴大重建地盤等賺盡建議造勢。局方諉過保育團體阻礙收地清場,實情是局方立場強硬,拒離與居民溝通,分別在上年10月和本月在觀塘仁信里和深水埗海壇街暴力清場,沒有解決安置,先後消滅香港唯一的賽鴿店及迫使海壇街黎生企圖跳樓控訴置,手法暴力與不公義。

局方年初才高價招標馬頭圍新山道項目,再花18億補貼地產商在觀塘市中心重建項目興建交通交滙處,再運用財技,製造收樓撥備,將觀塘超過180億的第二期發展留待下半年入帳,嚴如上市公司,魚目混珠,為達賺盡擴權收緊賠償。我們反對市建局擴大自主重建地盤至4-5萬呎,消滅街道和社區,換來豪宅商場,如︰觀塘市中心和海壇街重建將有5條及1條街道消失,趕絶基層生活,市建局只重賺錢,無視社區需要。局方亦指出虧蝕因建築成本上升,而每呎4000元成本,全因局方的豪宅化,而建築成本亦是合作的發展商負擔,局方只是收樓及坐等分紅,明顯有失實之嫌。

局方放風︰「業界指出,近年部分非重建區的社會團體對重建項目提出不同的意見,左右重建進度…」(信報, 18-6-2014),指控民間團體左右海壇街、觀塘收地。實屬漠視民情,盲目發展,無視自身賠償不公。「活在觀塘」等關注觀塘市中心重建的團體在早2007年已協助和紀錄觀塘重建,並在2013年獲深水埗邀請,協助海壇街街坊,並與衙前圍,深水埗等的重建組織保持良好關係,而局方只需信守在<市區重建策略>的誠諾,執行真正的「樓換樓」,並「受重建項目影響的住宅租戶必須獲得妥善的安置」,推行舖換舖及協助小販、商戶復業,聆聽市民意見,減少興建豪宅,保留社區網絡,市區更新必然順利無礙。

局方在市區收地,免去補地價達65億,轉變為逾萬呎豪宅,無視本地房屋需要。政府理應約束監管,而非開發東北等大白象項目,畫餅充飢,讓市建局式協助地產商收樓發展的重建,再次蔓延新界,滋長官商勾結。

局方倒果為因,將重建速度歸咎於劏房大增和重建戶熟悉賠償政策,實情是市區重建令舊樓日少,劏房供應大幅減少,租金大升,單是深水埗就有19個重建項目。而重建賠償不公,重建戶,要求10多年的「樓換樓,舖換舖」,至今未做到,熟悉政策,跟局方爭持合理安置,竟成詬病。局方「以錢為本」,才是重建效率不高的原因,按青山道項目的<社區影響評估>中,8成業主因出租被扣減3成賠償,而局方藉此可節省近3成的總賠償。

我們對政府和市建局訴求如下︰

  1. 重啟<市區重建策略>檢討,檢視市建局的角色、財政和權力前,不可讓局方擴大權力
  2. 完成檢討前,停止主動開展重建項目
  3. 公開財務和賠償數據,增加透加度和問責性,包括:樓換樓的成效,需求主導項目賠償

聯署︰土地正義聯盟、聯區重建街坊互助平台、深水埗海壇街重建關注組、觀塘仁信里關注組及活在觀塘

市建局在2014年6月12日海壇街項暴力抬人收樓,動用10多位黑人保安及40位職員,迫使黎生拿着「不要錢,樓換樓」橫額,企圖跳樓控訴市建局賠償不公。最後,局方和執達吏強行將黎生和2位兒子抬離家園,圍封單位,犠牲一家,為着市建局發展私人豪宅項目。

這次清場,被抬走的黎家多要求樓換樓,局方以「不符合在2011年後才適用的「樓換樓」安排」(13-6-2014, 文滙報),拒絶要求。實情是局方在觀塘這早期項目以有「樓換樓」安排,借此藉口只是掩飾局方辦事不力。

在2011年的<市區重建策略>中,主要是在重建安排內,加入參與發展(後來變成需求主導)及樓換樓,前者局方不停放風打退堂鼓,後者卻是無法達成,這才是局方死穴。觀塘項目在2007年開展,如同2006年開始的海壇街項目皆屬2011年檢討<市區重建策略>前的項目。

2013年11月時(27-11-13, 明報),觀塘項目中,市建局對外宣稱有「樓換樓」的選項,並安排受影響的業主去揀樓回遷,但結果大少所望,1600業主只有一人表示有意揀樓,其餘的業主連興趣也提不上。問題是樓換樓是假,觀塘的案子是賠償所有金額再補貼最少200萬元,才有可能回到市中心的新項目觀月樺峰居住,嘗問普通人又怎可負擔得這差額呢?所謂「樓換樓」無疑是大話?市建局無法向公眾承認這項事實呢?

「樓換樓」的好處在於簡單易明,局方多番抹黑業主為釘子戶,獅子開大口,如果用「樓換樓」則可免除金錢直接瓜葛,業主只會從局方取得新的居所,再上客觀七年樓齡的準則。而不用商討金額,這無疑是業主和公眾雙羸的政策,但局方卻利潤受損,所以才束之高閣。局方連需求主導賺取較少利潤也打退堂鼓,「樓換樓」當然更接受不來。「樓換樓」局方不做,說回現在7年樓齡賠償,局方說做不到,不停抹黑海壇街業主想購入10多年樓齡的港灣豪庭,呎價達1萬元,但無視<市區重建策略>定明的準則,市建局可以昭信其他舊區的街坊呢?

局方的搬龍門,解決不到賠償和安置,只有使用暴力抬人的策略。既不符合同區7年樓齡,又不再做樓換樓,究竟市建局是否按照<市區重建策略>去做事,還是只是聆聽局方銀包的需要呢?不停抹黑業主,不解決問題,難道市區重建真的變成流血收場呢?

市建擬撮合「小地盤業主」發展商

研按地盤面積設重建三級

編按︰李永達做市建局打手,提議政府俾錢市建局,讓局方再起更大更高的樓,送上未來鐵路沿線的社區︰土瓜灣、西營盤和紅磡。不反省市建局建豪宅、破壞社區的惡行,助紂為虐,重建模式不變,問題永遠存在,廢除以錢為先的市建局


文源來源︰ 黃俊鋒 3-6-2014

市建局上月設立專責委員會檢討需求主導重建計劃,據了解,市建局董事會將討論重建項目「三級制」,即重建地盤面積400至600平方米,市建局會透過「促進者」計劃,為申請者尋找發展商合作;600至1000平方米則採用需求主導計劃重建,1000平方米或以上則主動重建。而土地監察主席李永達建議,政府加大對市建局的財政支援,及賦予市建局更大權力,如在發展密度方面,讓市建局擁有優先發展地區的機會,以處理舊樓急劇老化的問題。

市建局上月稱現推行的8個需求主導重建項目,因地盤面積小,加上建築成本及收購費用高,料帳面虧損達30多億元。

李永達倡政府增財政支援

李永達以〈市區重建的十字路口〉為題在本報撰文,指目前市建局面對4個重建問題,當中包括現時市建局收購的樓宇大部分地積比率近用盡,令重建後可發展的額外空間小;以及市建局目前有260億元儲備,在面對未來5至10年樓市可能有大幅波動下,在收購重建上將面對很大風險等。

李永達認為,隨着舊樓急劇老化,市建局應訂立比現時更前瞻的5年業務計劃,如大幅增加重建目標,建議財政司長應與市建局簽定新的財政及業務協議,容許市建局得到政府更大財政支援;並建議隨着沙中線及西港島線落成,透過與規劃處和城規會商討,重新劃定區內樓宇發展情况,如在發展密度上,讓市建局擁有優先發展機會,令這些幹線通車的舊有市區地段發展潛能首先讓市建局得到安排。

市建局發言人表示,6月24日會到立法會就需求主導計劃檢討作匯報及聽取意見。

消息人士表示,董事會討論需求主導計劃的財務問題,初步認為因計劃重建的地盤面積小,重建後所產生的地區效益有限,沒足夠公眾利益以尋求政府額外支持;加上政府過去10年已豁免約50億元補地價,故決定不會向政府尋求額外注資,亦難以單就需求主導項目申請放寬地積比率;至於是否會更改7年樓齡賠償,市建局認為涉及的爭議大,暫時不再考慮。

同頁文章︰

李永達﹕市區重建的十字路口

2011年2月,政府宣布新的市區重建策略,市建局將採用「以人為先,地區為本,與民共議」的工作方針,推行新的市區更新。 繼續閱讀文章 »

編按︰這則差不多是明報的獨家新聞,又是專訪張震遠,明報社評出手幫市建局叫陣,爭取額外地積比,建更高、更大的樓宇,但如果看到市建局的財務報告和盈餘就知完全子虛烏有,明顯趁特首選舉,大開期票,大家齊來搶"着數"。

原文題目︰

申請超預期 自願重建擬加碼 

 25組舊樓爭逐 張震遠:倘有助規劃 收購不吝嗇

文章來源︰ 1-11-2011  明報

舊樓業主向市區重建局申請「需求主導」計劃昨截止申請,共有25組舊樓業主表達自願重建,爭取市建局當「白武士」,最大規模的一份申請更集合了區內21幢舊樓,一旦獲批,勢成媲美觀塘市中心的大型重建計劃。市建局主席張震遠表示反應超出預期,若合資格項目多,會由原訂只挑選1至2個項目,名額放寬增加,「只要符合申請資格及有規劃裨益,不會計算財務壓力」。

最大一組集合21幢

市建局會成立遴選小組,從「需求主導」計劃下眾多申請書中挑選合適的項目,交財政司長審批,最快下個財政年度展開重建,並按同區7年樓齡實用面積呎價賠償。

張震遠接受本報查詢時表示,「需求主導」計劃共吸引25份申請書,每份申請由聯合2至6幢舊樓,到最大集合21幢舊樓不等,項目有大有小,反應超出預期。他說﹕「以往市建局只會在重建時才公布地盤資料,引起業主反彈,今次由業主主導,反應明顯理想。」

他說,最大項目涉及21幢樓,地盤龐大,在考慮是否獲批重建時,規劃上一定有裨益和加分,但仍要視乎其申請是否符合計劃其他資格。他又指出,若審批後發現合格項目較多,局方會考慮加碼,由挑選1至2個項目,名額放寬增加,不會計算財務壓力。

最快下財政年度展開

據了解,提交申請的舊廈來自中西區、東區、油尖旺、深水、黃大仙和九龍城區,遞交申請的業主須證明已集合項目內達三分之二業權,以取得「入場券」,稍後評審小組會按失修情、規劃效益、有否逼遷紀錄(見表)等展開評審。獲批的業主可獲相當於同區7年樓齡金額賠償,租戶亦會一如其他重建項目般獲安置。

落選者可申重建中介服務

市建局發言人稱,落選者可考慮申請下一輪的計劃,或考慮申請局方轄下市區重建中介服務有限公司的服務,邀請私人發展商收購。

身兼市建局非執行董事的立法會議員黃國健認為申請反應不俗,目前只為先導計劃,相信稍後可擴大重建規模。黃表示,計劃交由業主自行議決,可減少爭議,計劃亦不涉市建局利益,局方毋須再被指只看重土地價值作收購、忽略其餘地段, 並可加快市區重建步伐。

議員:難解決「落釘」樓

九龍城區議員任國棟說,得悉紅磡區內不少舊樓業主有興趣申請,惟最終只有少數成功「入紙」,只因申請時間只有3個月太短,要先取得三分之二業權的門檻亦太高。他又擔心計劃無助解決舊樓被「落釘」,小業主因而未能擺脫收樓商主導重建問題,認為要同時檢討私人重建的《強拍》條例,同區尚有民建聯陳仲翔和獨立的黃志強參選今屆區議會

 文章來源︰明報 16-8-2011

由市區重建局注資5億元、以獨立形式運作的「市區更新基金有限公司」昨正式註冊成立,日後將獨立聘請社工隊,協助受市建局重建影響的家庭。獲委任為主席的港大學者梁祖彬接受專訪時表示,將資助成立地區諮詢平台,由市民、地區人士和專家透過評估制訂區內重建範圍,減低因重建與保育社區矛盾。

發展局昨公布10名「市區更新基金」公司董事會成員,包括法律、會計、規劃及測量界人士。擔任主席的港大社會工作及社會行政學系教授梁祖彬接表示,公司日後是基金信託人,獨立運作,資源將分配於不同重建項目,故會先將投資滾存,未來每年最少有1000萬元利息收入可供運用。

 3項方針 邀地區人士參與保育

梁指基金有3項方針,包括撥款成立各區重建諮詢平台、聘請社區服務隊及推動地區保育工作,其中九龍城將成立首個地區諮詢平台。梁說,期望日後邀請區內市民參與地區諮詢,表達自己對「遷與不遷」的看法,再由地區人士、專家為樓宇、地區評估,「避免每次也是由市建局直接與市民接觸,較易起衝突,地區人士最了解區內需要,是否要重建,即使是重置也有最合適的考慮和安排」。

梁祖彬又指出,未來社區服務隊將獨立於市建局運作,若居民遇到搬遷等困難,社工會為提供援助。他稱,過去社工由市建局聘請,被指有角色衝突,相信日後服務隊獨立性會加強。

梁又期望,5億元的基金,可將小部分用作區內保育項目和保育教育,「大項目一定唔參與,要不然一個景賢里已經用完5億,整小小空間應該還可以」。他指董事會稍後會再開會,並會在下月與九龍城區的地區平台委員開會,定出實際撥款項目和未來工作。

作者︰Loretta Ho 來源︰http://inmediahk.net/

編按:作者本文回應了發展局新近提出的「樓換樓」「新」措施,然本文提出三個例子,引證「樓換樓」早於七十年代已經出現,並非什麼新事物,對比今日與從前的「樓換樓」,更會發現在條件上相距甚遠,果然反映了今日地產霸權的時代特色。

民間一直倡議的「樓換樓,舖換舖」方案,市建局進行一年多的《市區重建策略檢討》後,雖然「舖換舖」的訴求被消音,最少「樓換樓」方案仍然進行!本文分成三個部份:(一)嘗試解讀市建局的「樓換樓」方案; (二)開啟讀者對「樓換樓」的想像,解釋早年三個香港成功實行的「樓換樓」項目;及(三)現在民間提出「樓換樓」的其他可能性。

第一部份:解讀市建局的「樓換樓」方案
解讀一:「補差價」就是事實!

發展局局長林鄭月娥指出業主在選擇「樓換樓」後,若換回同類型新樓單位,需繳付差價。市建局舉例,假設業主居住在一個樓齡五十年的五百呎單位,當局提出以$6,000/呎收購,即業主將獲得300萬現金賠償;若當時「樓換樓」單位的市場水平為$7,200/呎,業主換回相同面積的單位,便需繳付360萬元,即業主要補差價60萬元。

NOW新聞台評論節目中,地產業界人士尹志強反問市建局如果舊樓業主收$6000/呎,為何不可以起同樣$6000/呎的新樓給舊樓業主居住,那便不用補差價了。尹志強還抱怨市建局為何一定要以$7,200/呎做例子。尹氏的說法未免太脫離現實,不似一個專業的地產業界人士能作出的判斷,賠償金和新樓價跟本不可以相提並論。例如2005年灣仔利東街業主的賠償價只得$4038/呎(實用面積),雖然現址還在興建中,以同區最新重建樓盤Queen’s Cube作參考,2011年售價為23,000/呎至26,000/呎(實用面積),已是4倍之多,利東街幾年後建成,把通漲令原材料上升的基本因素計算在內,升值潛力又再翻一翻。這個例子正好闡釋「補差價」的必然性。

還有,賠償金只計同區七年樓齡的樓價,新落成的樓宇又怎會跟七年樓齡的樓宇相同?而且市建局公佈的細節中,未有講明「補差價」是補實用面積還是建築面積。如果市建局說的是補建築面積的差價,而行之以久的賠償只是賠實用面積,這個差價又多一大截了!

解讀二:業主「搬兩次」 安排閣下自理

張震遠說,業主在首次收到收購通知時,會同時收到「樓換樓」單位的實用面積呎價,業主需要在收到收樓通知的六十日內回覆是否選擇「樓換樓」,如果業主接受,需要簽署承諾書,市建局將會在業主應得的現金補償內,扣起相等於新樓價格的三成金額,作為預購新樓的保留金。

張震遠從頭到尾只講新樓的安排,但從舊樓換到新樓的過程中,動輒需要等候三五七年時間,市建局究竟基於「自由市場」,還是「闊佬懶理」的原則下,沒有把等待過程中成本計算在賠償價錢中,小業主得要自行多花銀彈作中轉住宿的安排,以作無止景的等候,在「應得的現金補償」內,被市建區七除八扣後又剩多少? 民間一早已提出其他可能性減少業主煩惱,詳情請看本文最後一部份。

第二部份:「樓換樓」實例逐個數
「樓換樓」實例一:油麻地六街(現址為駿發花園)

「樓換樓」並非新鮮事,多年前香港房屋協會(房協)在執行油麻地六街重建時,面對更大規模、更複雜的樓換樓的執行過程,也順利地完成了,而且不論居民或發展商都很滿意,傳為一時佳話。

1974年,香港房屋協會正式開展「市區改善計劃」 (Urban Improvement Scheme)。市區改善計劃的主要目標是透過重建舊樓,改善舊區的環境,以及提供公共遊憩用地、托兒所及老人日間護理中心等康樂及社會設施。房協會向舊區住戶提出收購,如最後當房協使用了所有辦法亦未能收購全部單位,政府會代為收購餘下單位。「市區改善計劃」屬自負盈虧性質,因而計劃和一般私人發展分別不大。該計劃中,大型綜合重建發展包括油麻地六街及馬頭角四街,即駿發花園及欣榮花園。

在履行其職責方面,房協一直樂於在其計劃中配合政府的目標,包括提供政府
/團體/社區用途用地。更重要的一點,以及有別於私人發展商的方面,就是房協會將所有在發展計劃中賺得的盈利再行投資,以資助其他公共房屋計劃,或為該等公共房屋計劃提供資金,令更多社會階層受惠。基於上述所有考慮因素,以及須繳付相當於十足市價的土地補價,房協在釐訂樓價時採用將價格訂於接近市價水平的政策。

可惜房協並沒有繼續執行早年的先鋒計劃,這個油麻地六街重建項目更沒有列入其網站(http://www.hkhs.com/chi/about/milestones.asp)的大事回顧中,最新的發展是把房協和市建局原有的五項舊樓維修保養計劃合併,成為新的「樓宇維修綜合支援計劃」。

「樓換樓」實例二:大坑麗星樓(現址為上林)

置地麗星樓「樓換樓」重建方案詳情:
每戶可獲取一個實用面積不少於767方呎的單位及一個有蓋車位,新樓會維持原有座數及座向,由於新樓基座建有會所停車場,每戶可獲賠償單位比原有單位高出約9層樓,景觀更為開揚,另外物業原先為露天車位,新樓則為有蓋車位。(市建局方案中,業主可選擇原區重建或啟德發展區新樓,日後單位分配可能需要抽籤)

每戶可獲現金賠償40萬元,頂層連天台單位現金賠償為120萬元。(相對於市建局未有現金賠償,由於新樓呎價將高於獲收購的舊樓呎價,業主需要支付差價。)每戶可獲60萬元搬遷貸款,息率為豐銀行最優惠利率(P)減2厘,貸款須於入伙前一次過償還。(市建局方案不存在搬遷貸款)

4. 業主可獲利潤分紅,日後項目利潤若高於成本35%,舊業主可獲利潤分成,最高分成為120萬元。(市建局方案不存在任何分紅)

新報特約評論員一嗚指出,市建局的方案「比起麗星樓的方案,說真一句可說是「差天同地」,市建局業主一般需要補價可換取新樓,相反麗星樓的業主不單可獲現金賠償,仲有分紅,再加上期間樓價急速上升,現時麗星樓的舊業主已成為千萬富翁。

可能大家會問,置地為何願意提供如此優厚的樓換樓方案,但最終仍然可以有錢賺,主要原因係昔日麗星樓重建前仍未用盡地積比率,加上當時有不少發展商,同置地爭奪發展權,經過一輪爭奪下,置地提出的方案最優厚,因而獲昔日的麗星樓業主立案法團揀選為合作重建伙伴,相比之下市建局的重建項目,無需競爭便可獲取發展權,自然無需提出較私人發展商優厚的方案。」

「樓換樓」實例三:西環寶翠園

1950年代,香港政府華員會向政府建議,興建華人公務員住宅。華員會向政府申請了土地,組織公務員建屋合作社,向政府申請土地,興建公務員住宅,寶翠園就是其中之一。1980年代,寶翠園開始舊,亦隨著移民潮,有不少人搬出;社會亦出現了重建潮,不少地產發展商開始向合作社提出收購或合作發展,最後由信德集團和合作社簽約,原業戶以「呎換呎」的方式回遷,而單位的位置則透過抽簽決定。由於公務員建屋合作社年代的寶翠園每個單位逾千呎,但新落成的寶翠園供回遷單位為約八百呎,故實際上發展商是給原業戶「一間半」單位,而多出來的呎數,則事先協議好一個呎價,來補這個差價。實際上,發展商亦是有賺的。

私人發展商「樓換樓」計劃或成絕唱

以上第二和第三個實例是私人發展商進行過的「樓換樓」計劃,但未來的例子或許不多。因為政府通過第545章《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(俗稱「強拍條例」),從前的「樓換樓」已成絕響。寶翠園能夠做到發展商與原業主合作發展的原因,是因為雙方處於一個較平等的平臺下商討。寶翠園合作發展計劃進行時,香港政府並未通過「強拍條例」。和寶翠園相類近的公務員建屋合作社亦包括在紅磡的漆咸大廈,當時有意發展的發展商同樣是信德集團。在2001年,當發展商收購足夠可以申請「強拍」的90%業權後,便不去和其他業主進行有誠意的協商,並向土地審裁處申請「強拍」。土地審裁處的成本高昂,需要聘請各方面的專家,包括估值專家、樓宇狀況評估專家、樓宇結構調查專家等,才有機會打贏官司,而這些專家的花費至少需要兩百萬,對發展商來說是一個小數目,但對小業主來說是一個很大的數目,導致雙方處於一個不平等的關係。換言之,在相類近模式的物業、相同的發展商下,一條導致雙方關係不對等的「強拍條例」已可以減低發展商和原業主商討的誘因,更何況市區重建局可動用的,是比「強拍條例」更大權力的第124章《收回土地條例》。故此,唯有使雙方處於一個較平等的平臺,發展商不能隨便動用可以更快、更低價收地的《土地(為重新發展而強制售賣)條例》、市區重建局不能隨便動用可以更快、更低價收地的《收回土地條例》,他們才會有一個去和小業主合作發展的意欲,做到真正的業主參與、樓換樓、原區回遷。

可惜,2010年政府放寬「強拍條例」,變成由需要取得90%業權改為80% 便可以強制收樓(俗稱「九轉八」)。現在的市區重建已由早前由半公盈機構市建局主導的年代,變成由地產商或收樓王(如田生集團)主導的年代,有很多舊樓結構良好但位處優質地段便要重建,為市民帶來極大困擾。新自由主義當道的香港,市區重建將史無前例加速,但任由沒有社會責任和社會承擔的私營機構進行重建,只會為社區帶來更多負面影響,所以市建局的「樓換樓」方案變得更重要。

第三部份:「樓換樓」可以更好 ──民間倡議的其他可能性

我們不可以忽視民間智慧!舊區聯區居民業主聯會提出其他「樓換樓」安排,可以建構一個更多元化和有文關懷的社會,減輕市區重建對市民造成的負面影響。可惜民間從不同渠道多次在《市區重建策略檢討》諮詢會表達意見,仍沒有對政府的政策造成明顯的影響。這些可能性包括:

可能性一:預備好同區七年樓,讓小業主馬上換樓
好處:受影響戶的社區網絡未置完全被打散;業主不用「搬兩次」,立刻解決居住煩惱。

可能性二:大地盤可分期重建,走的街坊可收賠償走,留的街方可暫搬往旁邊地盤,等待第一期重建完成後即可遷入
好處:受影響戶的社區網絡未置完全被打散;分段進行減少對社區的影響,例如服務當區的菜市場還有顧客,不會因重建嚴重影響客源,減少生計。

可能性三:市建局現已開展41個項目,可於自己(市建局)的同區樓中,提供樓盤讓人換樓
好處:市建局更掌握自己物業的資料,受影響戶可免建築期間租金

可能性四:市建局現時接收了土發公司遺留於九大重建區的物業,可供樓換樓的街坊先搬往暫住
好處:市建局更掌握自己物業的資料,受影響戶可免建築期間租金;2010年順寧道楊源柳抗爭的例子中,市建局已提出這個可能性給楊媽媽。

總結

現實生活中,我們沒有紙牌遊戲Monopoly Deal的「作出反對」咭,沒有能力抵消對手對你作出的行動,即使業主都會變成被剝削的一群。究竟甘心逆來順受嗎?我們還有什麼可抵抗地產霸權?

或者,經過一輪思考後,所有討論都要回歸起點,反問我們希望要一個怎樣的社區?市區重建的目的何在?政府的角色是什麼?受影響的市民的命運又如何?重建的大贏家是誰?

資料參考
短片:樓換樓,已爭取成功???
社區文化關注 (2010). “另類都市更新研究”. 香港:社區文化關注.
一嗚,「市建局樓換樓可以貨比貨」,《新報》,2011年3月23日,B13。

伸延閱讀
「樓換樓 發展商小業主雙贏」,《經濟日報》,2010年4月2日, P12。

「要求田生及新鴻基履行企業社會責任,為Ms. Singh提供『原區(堅道)樓換樓」!」

有關樓換樓 ﹣H15關注組早於去年7月回應

 

千呼萬喚始出來的[樓換樓], 是民間一直講的市區重建要樓換樓,舖換舖,呎換呎? 還是偷換概念? 且看舊區街坊may姐、地產業人士尹志強、市建局主席張震遠、市建局非執事董事吳家鎚, 分別有什麼講法?

文章來源︰明報 7-12-2010

文:伍錦超(H15 關注組成員,前利東街項目租戶)

本人收到發展局2010 年10 月份的《市區重建策略擬稿》。該份文件聲稱是經過兩年諮詢的結果,但本人作為曾受重建所累的舊區街坊,閱之深感文件粗疏空洞,讓我感到惘然若失。

文件中有許多部份都粗疏,但我在這裏只講其中幾點:盡善盡美不再檢討?

當中最引人氣憤難平之處,莫過於舊有策略(2001 年版)中明文規定每兩至三年,局方便應進行檢討工作,如今的新版本,竟不再提及經常對市建局的工作進行檢討!發展局可能感到今次這份《市區重建策略擬稿》已是盡善盡美,但試問怎能在未知將來配合運作之下,就已知不用再加檢討?如果這樣就落實執行,看來這兩年的《市區重建策略》,可能只造就了一套更差的新政策,可算是敷衍了事,每況愈下,令人大失所望。

欠缺監管市建局為所欲為

過去兩年在眾多官方諮詢會上,民間關心重建問題者眾,同時經常提出設立監察組織監管市建局,讓它不能像往常般為所欲為,例如:

1)面對街坊意見就自把自為、裝聾作啞(例如,以往由利東街街坊由下而上設計的民間規劃方案,多次詢問市建局意見,市建局各級代表人都只稱「好難做」,多番追問為什麼「好難做」?答案就仍是「好難做」);

2)處理街坊物業就巧立名目、克扣補償、巧取豪奪(例如:連兒子或兄長買了層樓讓父母或弟妹住,都會變成「非業主自用」而變成扣除補償約三份一的理由!);

3)利用《收回土地條例》強搶街坊物業後高價招標,唯利是圖市建局剛公布盈利69 億!大家可看看最近灣仔的Queen’s Cube 之賣價,便一清二楚。)

市建局種種作為,實在是欺人太甚,透明度又不足。他們的決定,我們的命運,但我們如何得知自己的命運?就只有市建局自己的閉門董事會之後,輕描淡寫的匯報。這樣的結果,舊區內的小業主、窮租戶,就遭遇顛沛流離的日子。所以當務之急,就是必須成立有公信力的監察督導小組,制衡市建局才是。否則,發展局與市建局之間,只會予人狼狽為奸之感而已。

新「諮詢平台」「由下而上」?

現時的《市區重建策略擬稿》中,彷彿設立了一些「由下而上」的機制如「諮詢平台」,但這個平台上全部委員都由政府委任,試問如何服眾?回望舊的《策略》,亦有一個「分區諮詢委員會」,這個委員會內,尚明文必須有一個業主及一個租客代表。現時新擬稿中,竟毫不提及受影響街坊,試問如何「由下而上」?過往並非沒有諮詢渠道,不過是意見照聽做法照舊,你有你講我有我做,街坊代表不過被當作花瓶,如有不聽話也馬上被趕走(如觀塘、深水埗皆有此經驗)。所以,要有所改進,就是應該改變這種當街坊是花瓶的做法,讓街坊真正參與決策,真正監管影響自己命運的機構,這才是民主社會應該做的。

真評估減貧富懸殊

制衡「無王管」的市建局,就是改善目前市區重建劣況的首要工作,發展局實責無旁貸。現時市建局的做法,就只肥了發展商,讓他們富可敵國,壟斷公共事業,視政府不見,為所欲為,導致貧富懸殊、公義不顯、關愛不聞、歸屬感喪失、分化市民。市建局過去帶來的一切一切,只會讓仇富者添, 亂世必現, 自稱「有責任有理性」的政府樂見如斯田地, 豈不怪哉!

相關資訊

1) 現行的《市區重建策略》原文:http://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/urban_renewal_strategy/

2)發展局之擬稿原文: http://www.ursreview.gov.hk/tch/draft_urs.html

3)民間對假諮詢曾出過的聲明:http://renewaltv.wordpress.com/2010/10/22/ursreview/

4)市區重建策略檢討–草根視點

http://peopleurs.wordpress.com/

5)H15關注組的民間檢討白皮書: http://ursreview2.wordpress.com/

6) 有關本文作者的舊文章: 李維怡:斷線風箏的自由倫理—一封致城規會的公開信 http://www.inmediahk.net/node/124803

請聆聽當年逼遷街坊的話

明報編按:「市區重建策略擬稿」來到諮詢期尾聲,城市規劃中民間參與的小門即將關上。年前因重建而被迫遷的灣仔喜帖街街坊大概最有「資格」向這份策略檢討提出質疑:他們的生命因重建遭逢重大轉折,而他們曾向政府提交發展方案,乃劃時代的民主規劃實踐。時至今天,部分利東街街坊依然積極關注市區重建中的公義、人本考量等問題。其中街坊甘太和超哥特地撰文回應,刊於今日世紀。

背景:

香港的公營重建是由市區重建局根據《市區重建局條例》而執行,該條例中規定了一個法定執行指引,即《市區重建策略》(下稱《策略》)。市建局並非政府部門,而是根據自負盈虧原則來執行重建的法定機構,所有補償安置政策,皆由其董事會設定。香港的公營重建,主要根據這三套文件來執行,當中,市民唯一還有一點參與可能的,就是寫明每隔幾年檢討一次的《策略》。然而,發展局於前年才首次檢討策略,並於今年10 月頒佈新的《市區重建策略擬稿》(下稱《擬稿》),整個諮詢將於本年12 月13 日結束。

同期間,雖然利東街(H15 重建項目)已被夷為平地,但H15 關注組仍持續關注城市規劃民主化的問題,並正進行民間的「市區重建策略檢討」。目前為止,全義工運作的關注組已進行了兩輪諮詢,收集了近二千人的意見。關注組認為《擬稿》的問題太多,難以盡書,故甘太和超哥重點選擇兩個主題向公眾闡述。

(H15 關注組民間策略檢討白皮書:ursreview2.wordpress.com)

社會影響評估做完就算

文:甘霍麗貞(H15 關注組成員)

根據《市區重建局條例》,市區重建局(下稱「市建局」)須按照《市區重建策略》去執行市區重建工作,當中列明市建局應全面評估某重建項目所可能引起之社會影響,以及受影響居民的社區連繫和安置需要。這份報告就是「社會影響評估」,亦即是市建局宣稱為街坊所做的安排的依據,因此,這是重建中對街坊影響非常重大的一份報告,但往往被忽略,故現作簡單敘述。

現行的重建模式中,社會影響評估分兩個階段進行。第一階段,市建局在公布某重建項目前先進行一次非公開的社會影響評估,內容包括建議重建項目範圍內的人口特點、社會經濟特點、居住環境、經濟活動特點、小商舖、街頭攤檔、人口擠迫程度、康樂社區福利設施、歷史背景、文化和地方特色及建議項目對社區的潛在影響的初步評估,與及所需要的紓緩措施的初步評估。第二階段的評估,就在重建項目公佈後進行,內容包括受影響居民的人口特點、社會經濟特點、安置需要、住屋意願、就業狀況、工作地點、社區網絡、子女教育需要、單親家庭子女、長者及弱能人士等的特殊需要,項目對社區的潛在影響所進行的詳細評估,同時必須包括所需舒緩措施的詳細評估

「社會影響評估」反公共引導

可惜,在現行的市區重建模式中,被評估的受影響街坊,沒有充份機會就上述問題深入探討和發表意見,唯一結果就只可以選擇金錢賠償(除了部分合資格租戶可獲原區公屋安置)。因此,以上有關的社會影響評估報告對這些原本在重建區內生活的街坊並不能提供確切的幫助。比方說,街坊的工作和年幼子女上學的安排,他們的意願是留在原區生活,可是相關的紓緩措施根本就不能針對這些需要而安排。同時,市建局的所謂的紓緩措施,經常都只是「會有重建社工隊跟進」而重建社工隊由於直接受聘於市建局及與市建局地區辦事處位於同一辦公室,做事處處受制肘,這問題也被社工業界詬病已久

另外,在第二階段的社會影響評估,在重建公佈後首數天內,與人口凍結調查一起急急進行。這種做法引導了很多街坊沒有意識到選擇留在原區的可能性。為什麼呢?因為凍結人口調查內就會問街坊,你想搬去哪裡之類的引導性問題。同時,現時的重建處理,是公佈當日早上九點開始,市建局人員開始在區內拍門調查及登記,街坊很大程度上還未弄清楚自己的權益,在短時間內便要回答連串問題,街坊往往被局限在問卷內所提供的選擇作出回答,而忽略其他可能性。

綜觀市建局過去多個項目的社會影響評估報告,都過於簡單,最近更把問卷內容篇幅刪減至兩頁紙,完全不能發揮社會影響評估的功能。國際公認的社會影響評估方法,是把社會影響評估視為規劃程序重要的一環,一方面藉著社會影響評估吸引和鼓勵公眾參與規劃,另方面亦能有效地搜集公眾(尤其受影響人士)對市區重建項目的意願。如社會影響評估的結論是發展項目對社區打擊太大,又沒法提供合理的紓緩措施,便不應強硬落實發展項目。如發展項目獲得通過,便應按照評估內容作為日後制訂發展藍圖的基礎。其實,現時有多個歐美國家均十分重視社會影響評估,更視之為環境評估中一項重要的指標,規定在建議某發展項目時,必須提交社會影響評估報告,以及建議減低發展項目對社區影響的方法。如此種種,實在值得香港借鏡。

純粹程序問責成謎

現時市區重建的程序還有一個嚴重的漏洞,就是沒有任何政府部門負責審閱及通過社會影響評估報告,即使完全不符民情,也可以照樣用來滿足各樣程序要求。至於市建局有否按照社會影響評估來規劃、安排和行動,亦無任何政府部門負責審核,於是評估做了與否也沒有分別,只淪為純粹的程序。

近兩年發展局在做《市區重建策略》檢討,更在本年十月出版了一份新策略的擬稿。在這份擬稿中,本人發現社會影響評估的處理全無改變,只是提及到一個又一個全由政府委任的新「諮詢平台」做社會影響評估。然而,這個似乎是兩個階段以外新加的社會影響評做,到底怎樣做?是否公開?向誰問責?則仍是一個謎……

(標題為編者擬)


相片來源︰煙廠街/廣華街~拆樓前拍攝~即百利達廣場前身http://www.flickr.com/photos/kkfung20462046/4265173451/

文章來源︰明報   By 李維怡     2010-12-08

明報編按:公營重建執行指引「市區重建策略擬稿」將完,上月市建局突發表重建政策對社區網絡的影響評估。多年參與本地重建抗爭運動的李維怡,仔細拆解政府、主流社會對社區網絡意義之誤導:懷舊溫暖不是主題,而是基於互信的積極生命情調,是基層或更廣大市民生活力量的依存,當中牽涉的實際互惠操作——若一切遭到瓦解,押上的不止是社會公義或生活質素,而是「人」。

發展局為期兩年的《市區重建策略》檢討即將於本年12 月13 日完結,新策略的擬稿已經頒布,新的遊戲規則出現,而市區的土地正義運動,又將面臨一個新階段。在這「埋門一腳」的時刻,市區重建局忽然在11 月22 日公佈一個早於3 月已完成的一份報告。該報告為市建局與香港大學合作,追縱研究有關深水埗海壇街重建項目街坊的搬後動向,評估重建對他們的影響。

這裏先不談香港大學那份報告做得如何,因為據資料顯示,似乎唯一獲廣泛報道也因而發生社會影響的,就只有市建局主席張震遠在11 月就相關內容所作的新聞簡佈。而這份簡佈讀起來,最簡單的效果似乎就是: 「遷居後的初期,他們的社區關係比較疏離,但過了3-6 個月,大部分居民都逐漸適應,心境平靜。」換言之,是否即是說「社區網絡都唔係你地講得咁重要啫」?也不知是否因為這個報告,發展局所頒佈之新《市區重建策略擬稿》中,竟將社區網絡的地位大降,變成「在切實可行的範圍內」才「保存社區網絡」──當然, 「切實可行」的解釋權從不在市民手裏。

在這裏我暫不想談張主席那份簡佈是否錯漏百出,也暫不想去追究為何市建局不選擇就著社區網絡問題怨聲載道的社區(如灣仔和深水埗其他重建項目)做追縱研究對象, 我想談的, 是一個重要的概念: 「社區網絡」

在近年有關土地正義的各種社會運動中,「社區網絡」是其中一個關鍵概念。談到「社區網絡」,似乎很多朋友都傾向認為是舊社區或鄉郊村落中「友好互助的鄰里關係」。這無疑是事實的重大部份,然而,這八年跟進製作舊區紀錄片和參與社區研究的經驗,卻令我深感,單是強調這點,是不足夠的。在政府方面開始想偷走「社區網絡」這個口號之時,鄙人實深感自責,故感必須盡綿力來把話說清楚。

共享空間:自發互惠、衝突復原的練習場建築師波特曼曾談及一個叫「共享空間」的概念:「共享空間的想法是基於人類希望從侷限中解放出來的觀點。在一個空間裏如果不只是一件事在進行,同時也進行著其他的活動,它就會給你精神上的自由感覺。」(1999:115)精神上的自由感覺,會讓人較為容易放鬆,防衛心隨之而降低,就較容易與人發生溝通和交流,這就是社區形成的根本。

在舊區裏,這樣的「共享空間」例子多如恆河之沙。篇幅所限,就以街道文化最主要的構成部份:小本經營店舖及露天市集為例吧。這些空間的性質,是半公半私的。當你坐檔口內或店舖門口,通常可以環視附近發生的事情。同時,由於身處街上,其視覺環境除了自家店或檔口,還會見到其他檔口、店舖、街道、旁邊的住宅樓宇和非住宅樓宇,以及街上的所有活動。這些小本經營業者和他們的僱員、家人,每天就這樣在一個半公半私的空間裏,面對、回應、處理著許多商業的以及商業以外不同性質的活動和事件。

這種共享空間會帶來什麼樣的社群生活呢?就我自己在不同區見過的就有:小朋友街上開張摺檯搞生日會宴街坊、舖前開枱打邊爐、熟客或同行暫存物件或小朋友、交換煮食心得、暫時幫隔離看檔甚至收錢、熟客不買東西而來閒話家常、在路邊長放櫈子讓認識或不認識的人過路累了可坐下……

那麼,大家是否童話地相親相愛從無齟齬呢?或生活中沒有了對方就會呼天搶地?絕對不是。然而,這種空間所蘊釀的生活模式又代表著一種安全感與熟悉感,一種雖然面對變化但又能自我掌握的感覺,而這種感覺會讓人較容易釋出善意(或較不傾向釋出惡意),因而令整個社區生活的普遍氣氛都較為輕鬆。 繼續閱讀文章 »

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