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文章來源︰29-6-2014 明報
市建局錄得5年來首度虧損，達23億元，主席蘇慶和認為是結構性的虧損，因市建局不能像地產商一樣擁有土地儲備，重建的地盤亦有使用限制，當發展成本不斷上升便會虧損。蘇指出，當局檢討需求主導計劃外，會加強中介人角色，即協助舊樓業主集合業權作私人拍賣，引入發展商進場，有別由市建局以「7年樓」原則作賠償和重建。
蘇慶和：現模式致結構虧損
蘇慶和昨日出席無綫節目《講清講楚》時說，虧損與7年樓齡賠償金額要求、地舖賠償金額高有關，而現時項目建築費較前主席張震遠在任時上升兩倍，地產市道又在未來幾年轉趨保守，地價持續下調，市建局長遠會面對財政壓力；加上項目重建後，可新增樓面面積愈來愈小，加上建築成本上漲，令市建局面對財政壓力，形容虧損是結構性，正檢討「需求主導計劃」的條件，但任內不打算尋求政府注資。
他指出，市建局在法定機構說明，財政上要自給自足，注資會變相令市建局變成資助機構，「在這裏（重建）蝕錢不是很大問題，但起碼我們要能計數」，但他亦指出，若發展項目對社會有很大效益，歡迎政府以任何形式注資。
蘇慶和說，需求主導計劃開始時，名為先導計劃，即在若干時間，如做了三輪，再從經驗上作總結。他形容，現時需求主導的項目若太小，會如報章和坊間說是「舊樓重建」而非「市區重建」，令社區沒得益，得益的只會是舊樓業主，故正探討可否加大市建局作中介人角色的力度，又強調做中介人服務不會影響市建局以重建為主的方針。
蘇續指出，即使是需求主導，也可以有不同方法處理，若業主同意，可把他們80%業權作私人拍賣，拍賣後由私人發展商進場。他說，仍然認同以需求主導作市區重建的策略，但強調同時要符合法例要求他們長遠要財政自給自足的要求。局方已設立專責小組檢討需求主導策略，預料年底會有結果。
市建局中介服務和需求主導重建，都需要由業主主動申請，惟前者由中標發展商以市價收購賠償，市建局不用承擔風險（見表）。
學者憂與發展商合作惹爭議
理大社會政策研究中心主任鍾劍華形容，市建局搞中介服務可能引起爭議，關鍵是市建局定位是代表業戶向發展商爭取更高賠償，還是會在過程中與發展商合作，若是後者，則當收購價是低於市建局以同區7年樓齡市價的收購標準，市建局將會面對很大質疑。他認為，市建局做中介人服務時，可以單純只作估價等安排，並替業戶爭取高賠償。
作者︰吳永順 28-6-2014
上周提到﹐市區重建項目愈來愈「無肉食」﹐市建局正考慮放棄「牙籤樓」式重建﹐轉而以「綜合發展區」模式作較大範圍重建﹐更提出把納入地盤範圍的街道計算地積比率﹐以增加重建後樓宇的樓面面積。相關建議正在內部檢討中。
究竟﹐「綜合發展區」是怎樣的一回事﹖
城市規劃﹐往往是因地區的需要﹐把土地劃成不同的用途。例如住宅、商業、工業、社區設施、休憩用地、綠化帶和街道等。「綜合發展區」(Comprehensive Development Area, 簡稱CDA)亦是土地用途的一種﹐多適用於大型地盤﹐例如鐵路上蓋物業和市區重建的項目。規劃署會先設定發展參數(例如建築密度、樓宇高限﹐公共設施和公共休憩空間的面積等)。業主要發展﹐設計要先經城規會批準。
其實﹐「綜合發展區」並非新事物。過去的市區重建項目﹐不少都是採用「綜合發展區」式規劃﹐例如觀塘市中心﹐灣仔利東街﹐旺角朗豪坊﹐上環中環中心﹐荃灣七街﹐尖沙咀K11等。
舊區樓宇破舊﹐街道狹窄﹐社區設施和休憩用地不足﹔透過「綜合發展區」規劃﹐市建局擔當規劃者的角色﹐為舊區用地重組﹐並提供當區欠缺的公共空間和社區設施﹐改善社區環境。這個概念﹐本應是件好事。
不過實踐下來又是另一回事。從上述例子可見﹐大範圍重建的結果是﹕小街小巷小舖小販統統消失﹐具本地特色的傳統行業、舊區風情和社區網絡連根拔起﹔取而代之的是有如龐然大物般的摩天巨廈和一幢幢高聳入雲的屏風豪宅。
就是如此﹐我們失去了喜帖街、花布街、雀仔街等充滿地區特色的街道﹐換來原居民住不起的天價豪宅、甲級商廈和充斥著連鎖店的大商場。
亦是如此﹐消滅地區特色、拆散社區網絡、摧毀本土經濟、建築密度過高等等「罪狀」﹐都算在市建局(或前土發公司)的頭上。於是﹐更新者搖身一變成為破壞者。
這種推土機式的重建﹐不但備受批評﹐更成為近年連串社會爭端的源頭。市建局執行這類型的重建計劃﹐亦見荊棘滿途﹐舉步為艱。
另一個令人詬病的地方﹐就是發展密度。過去﹐該等市區重建能夠令發展密度大增的「秘訣」﹐就是以整個發展區作地盤﹐把當中本來沒有發展潛力的街道統統計入地盤面積﹐再計算地積比率﹐以增加總樓面面積﹐令項目在財政上更具吸引力。
最終﹐與原區格格不入的摩天巨廈屏風高樓拔地而起﹐更連人帶街都吃掉了。那個時期﹐私人發展商不能做到的「吃街」﹐土發公司和市建局卻做得到。
到了近年﹐市建局和政府規劃師便順應民意﹐為免造成城市密度過高﹐一改過往做法﹐重建區內街道保留之餘﹐亦不再計算地積比率。例子包括中環卑利街嘉咸街、深水埗荔枝角道和醫局街、上環士丹頓街項目等。筆者認為﹐這是一項進步﹐值得嘉許。
不過﹐從近日市建局的言論發現﹐鐘擺似乎又正在搖向另一邊。為了增加收入﹐令項目「有肉食」﹐市建局建議以「新思維」做重建﹐目的就是增加發展密度。筆者不禁要問︰「這究竟是『新思維』﹐還是倒退﹖」
要知道﹐城市規劃的目的﹐是「塑造優質生活和工作環境﹐推動經濟發展﹐並促進社區的健康、安全、便利和一般福祉。」發展商賺錢不賺錢﹐從來不應是城市規劃的考慮因素。
作者︰吳永順 22-6-2014
市區重建﹐一直以來充滿爭議。近日市建局表示﹐今年錄得二十三億元赤字﹐是五年來首次虧蝕。主席更建議﹐長遠而言要以「新思維」做重建﹐例如重建較大的地盤﹐和擴大市建局作為「促進者」協助小業主聯合出售物業予發展商作重建等。
早前筆者曾在本欄提及﹐「有水位」的市區重建項目已買少見少﹐市建局將來負責的項目不一定賺錢﹐是早就料到的事情。市建局面對這個情況﹐又在不願要求政府注資的前提下﹐自然要考慮拆招應變。
市建局認為﹐近年部份重建項目規模太小﹐只能興建「牙籤樓」﹐對社區得益不大。反之﹐以「綜合發展區」模式發展﹐把一些內街納入計算地積比率﹐重建便更有效益。
究竟﹐甚麼是「牙籤樓」﹖建「牙籤樓」﹐又有甚麼問題﹖
香港的舊區﹐例如灣仔、北角、油尖旺和深水埗等﹐都是以方塊式規劃。橫橫直直的街道把地區劃成多個街區﹐每個街區再細分成多個小地塊﹐舊唐樓背靠背﹐中間隔著後巷。舊區重建﹐便把舊樓拆掉﹐在空出的地盤上建新樓。倘若能把多個相連的地盤合拼﹐便可建更大面積的樓宇了。因此﹐建築物的形態亦因應地盤的大小而有所分別。
樓宇設計受《建築物條例》所限﹐地積比率控制著樓宇的總面積﹐覆蓋率(site coverage)則控制著樓層的大小。舉例說﹐一個四百平方米的地盤﹐地積比率是七點五﹐可建的總樓面面積便是三千平方米。若然覆蓋率是百分之三十三的話﹐每層樓的樓面面積就是一百三十三平方米(約一千四百平方呎)。
再看每層樓面的設計。任何樓宇﹐住宅單位以外必要有兩道逃生樓梯(俗稱走火梯)、電梯、走廊、水錶房和電錶房等設施。這些「最低消費」﹐不論樓面大小﹐往往佔用了約五十平方米(約五百餘呎)的樓面面積。因此一個一千四百平方呎的樓面﹐可撥給單位的實用面積﹐大概只有八百餘呎﹐亦只能開「一梯兩伙」或「一梯三伙」的圖則﹐實用率約六成。
這些一梯兩伙或一梯三伙窄而高的樓宇﹐有如牙籤般插在地面上﹐因此被稱為「牙籤樓」或「鉛筆樓」(pencil tower)。而且﹐地盤愈細﹐實用率便愈低。
「牙籤樓」實用率低﹐實用面積小﹐如今賣樓又以實用面積定呎價﹐因此市建局認為「計唔掂數」﹐正考慮放棄承擔細小地盤的重建計劃。
不過﹐筆者認為﹐「牙籤樓」式的重建﹐也有可取之處。
筆者工作地方在北角舊區﹐這裡沒有市建局的項目﹐過去數十年的重建都是小地盤式的。今天走在街上﹐可感受到一個由上世紀五十年代的四層高唐樓﹐到六七十年代的洋樓﹐以至新近落成的豪華單幢樓和商業大廈組成的社區。數十年來﹐重建不斷發生﹐但大街小巷一條都沒有少。地面還有茶餐廳、粥麵店、生果檔、文具店、五金店和雜貨店等傳統商舖﹔也有深受遊客歡迎的露天市集。
相對於大範圍推土機式的市區重建﹐在這裡﹐重建是漸進式地進行﹐城市是有機地轉變(organic regeneration)。市區更新之餘﹐原有的地區特式和社區生態亦不會在一夜之間徹底消失。
至於以大地盤為主的「綜合發展區」模式重建又有何利弊﹖下周再談。
市建魚目混珠製財困 倒果為因懶抗爭
不要豪宅還地於民 重新檢討市建角色
[聯署聲明]市建局昨天宣佈上半年虧蝕23億，為本月24日的立法會工作會議，收緊賠償和擴大重建地盤等賺盡建議造勢。局方諉過保育團體阻礙收地清場，實情是局方立場強硬，拒離與居民溝通，分別在上年10月和本月在觀塘仁信里和深水埗海壇街暴力清場，沒有解決安置，先後消滅香港唯一的賽鴿店及迫使海壇街黎生企圖跳樓控訴置，手法暴力與不公義。
局方年初才高價招標馬頭圍新山道項目，再花18億補貼地產商在觀塘市中心重建項目興建交通交滙處，再運用財技，製造收樓撥備，將觀塘超過180億的第二期發展留待下半年入帳，嚴如上市公司，魚目混珠，為達賺盡擴權收緊賠償。我們反對市建局擴大自主重建地盤至4-5萬呎，消滅街道和社區，換來豪宅商場，如︰觀塘市中心和海壇街重建將有5條及1條街道消失，趕絶基層生活，市建局只重賺錢，無視社區需要。局方亦指出虧蝕因建築成本上升，而每呎4000元成本，全因局方的豪宅化，而建築成本亦是合作的發展商負擔，局方只是收樓及坐等分紅，明顯有失實之嫌。
局方放風︰「業界指出，近年部分非重建區的社會團體對重建項目提出不同的意見，左右重建進度…」(信報, 18-6-2014)，指控民間團體左右海壇街、觀塘收地。實屬漠視民情，盲目發展，無視自身賠償不公。「活在觀塘」等關注觀塘市中心重建的團體在早2007年已協助和紀錄觀塘重建，並在2013年獲深水埗邀請，協助海壇街街坊，並與衙前圍，深水埗等的重建組織保持良好關係，而局方只需信守在<市區重建策略>的誠諾，執行真正的「樓換樓」，並「受重建項目影響的住宅租戶必須獲得妥善的安置」，推行舖換舖及協助小販、商戶復業，聆聽市民意見，減少興建豪宅，保留社區網絡，市區更新必然順利無礙。
局方在市區收地，免去補地價達65億，轉變為逾萬呎豪宅，無視本地房屋需要。政府理應約束監管，而非開發東北等大白象項目，畫餅充飢，讓市建局式協助地產商收樓發展的重建，再次蔓延新界，滋長官商勾結。
局方倒果為因，將重建速度歸咎於劏房大增和重建戶熟悉賠償政策，實情是市區重建令舊樓日少，劏房供應大幅減少，租金大升，單是深水埗就有19個重建項目。而重建賠償不公，重建戶,要求10多年的「樓換樓，舖換舖」，至今未做到，熟悉政策，跟局方爭持合理安置，竟成詬病。局方「以錢為本」，才是重建效率不高的原因，按青山道項目的<社區影響評估>中，8成業主因出租被扣減3成賠償，而局方藉此可節省近3成的總賠償。
我們對政府和市建局訴求如下︰
- 重啟<市區重建策略>檢討，檢視市建局的角色、財政和權力前，不可讓局方擴大權力
- 完成檢討前，停止主動開展重建項目
- 公開財務和賠償數據，增加透加度和問責性，包括：樓換樓的成效，需求主導項目賠償
聯署︰土地正義聯盟、聯區重建街坊互助平台、深水埗海壇街重建關注組、觀塘仁信里關注組及活在觀塘
市建局在2014年6月12日海壇街項暴力抬人收樓，動用10多位黑人保安及40位職員，迫使黎生拿着「不要錢，樓換樓」橫額，企圖跳樓控訴市建局賠償不公。最後，局方和執達吏強行將黎生和2位兒子抬離家園，圍封單位，犠牲一家，為着市建局發展私人豪宅項目。
這次清場，被抬走的黎家多要求樓換樓，局方以「不符合在2011年後才適用的「樓換樓」安排」(13-6-2014, 文滙報)，拒絶要求。實情是局方在觀塘這早期項目以有「樓換樓」安排，借此藉口只是掩飾局方辦事不力。
在2011年的<市區重建策略>中，主要是在重建安排內，加入參與發展(後來變成需求主導)及樓換樓，前者局方不停放風打退堂鼓，後者卻是無法達成，這才是局方死穴。觀塘項目在2007年開展，如同2006年開始的海壇街項目皆屬2011年檢討<市區重建策略>前的項目。
2013年11月時(27-11-13, 明報)，觀塘項目中，市建局對外宣稱有「樓換樓」的選項，並安排受影響的業主去揀樓回遷，但結果大少所望，1600業主只有一人表示有意揀樓，其餘的業主連興趣也提不上。問題是樓換樓是假，觀塘的案子是賠償所有金額再補貼最少200萬元，才有可能回到市中心的新項目觀月樺峰居住，嘗問普通人又怎可負擔得這差額呢？所謂「樓換樓」無疑是大話？市建局無法向公眾承認這項事實呢？
「樓換樓」的好處在於簡單易明，局方多番抹黑業主為釘子戶，獅子開大口，如果用「樓換樓」則可免除金錢直接瓜葛，業主只會從局方取得新的居所，再上客觀七年樓齡的準則。而不用商討金額，這無疑是業主和公眾雙羸的政策，但局方卻利潤受損，所以才束之高閣。局方連需求主導賺取較少利潤也打退堂鼓，「樓換樓」當然更接受不來。「樓換樓」局方不做，說回現在7年樓齡賠償，局方說做不到，不停抹黑海壇街業主想購入10多年樓齡的港灣豪庭，呎價達1萬元，但無視<市區重建策略>定明的準則，市建局可以昭信其他舊區的街坊呢？
局方的搬龍門，解決不到賠償和安置，只有使用暴力抬人的策略。既不符合同區7年樓齡，又不再做樓換樓，究竟市建局是否按照<市區重建策略>去做事，還是只是聆聽局方銀包的需要呢？不停抹黑業主，不解決問題，難道市區重建真的變成流血收場呢？
市建擬撮合「小地盤業主」發展商
研按地盤面積設重建三級制
編按︰李永達做市建局打手，提議政府俾錢市建局，讓局方再起更大更高的樓，送上未來鐵路沿線的社區︰土瓜灣、西營盤和紅磡。不反省市建局建豪宅、破壞社區的惡行，助紂為虐，重建模式不變，問題永遠存在，廢除以錢為先的市建局
文源來源︰ 黃俊鋒 3-6-2014
市建局上月設立專責委員會檢討需求主導重建計劃，據了解，市建局董事會將討論重建項目「三級制」，即重建地盤面積400至600平方米，市建局會透過「促進者」計劃，為申請者尋找發展商合作；600至1000平方米則採用需求主導計劃重建，1000平方米或以上則主動重建。而土地監察主席李永達建議，政府加大對市建局的財政支援，及賦予市建局更大權力，如在發展密度方面，讓市建局擁有優先發展地區的機會，以處理舊樓急劇老化的問題。
市建局上月稱現推行的8個需求主導重建項目，因地盤面積小，加上建築成本及收購費用高，料帳面虧損達30多億元。
李永達倡政府增財政支援
李永達以〈市區重建的十字路口〉為題在本報撰文，指目前市建局面對4個重建問題，當中包括現時市建局收購的樓宇大部分地積比率近用盡，令重建後可發展的額外空間小；以及市建局目前有260億元儲備，在面對未來5至10年樓市可能有大幅波動下，在收購重建上將面對很大風險等。
李永達認為，隨着舊樓急劇老化，市建局應訂立比現時更前瞻的5年業務計劃，如大幅增加重建目標，建議財政司長應與市建局簽定新的財政及業務協議，容許市建局得到政府更大財政支援；並建議隨着沙中線及西港島線落成，透過與規劃處和城規會商討，重新劃定區內樓宇發展情况，如在發展密度上，讓市建局擁有優先發展機會，令這些幹線通車的舊有市區地段發展潛能首先讓市建局得到安排。
市建局發言人表示，6月24日會到立法會就需求主導計劃檢討作匯報及聽取意見。
消息人士表示，董事會討論需求主導計劃的財務問題，初步認為因計劃重建的地盤面積小，重建後所產生的地區效益有限，沒足夠公眾利益以尋求政府額外支持；加上政府過去10年已豁免約50億元補地價，故決定不會向政府尋求額外注資，亦難以單就需求主導項目申請放寬地積比率；至於是否會更改7年樓齡賠償，市建局認為涉及的爭議大，暫時不再考慮。
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2011年2月，政府宣布新的市區重建策略，市建局將採用「以人為先，地區為本，與民共議」的工作方針，推行新的市區更新。 繼續閱讀文章 »
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