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文章來源︰明報  12-5-2010

原文題目︰

市區重建擬原區樓換樓須補差價 上樓需時 成效惹質疑

發展局剛完成「市區重建策略」第3階段檢討,建議全新的「樓換樓」政策,讓居民可補回賠償金和新建樓宇的差價,待重建完成後搬回原區;但有負責檢討的督導委員會成員直言,因等候上樓需時,加上居民未必有錢補回差額,新政策保留社區網絡的成效存疑。

發展局﹕可維持社區網絡

發展局發言人表示,檢討計劃由發展局長林鄭月娥任主席的督導委員會決定,而加設「樓換樓」賠償方案,是令想留在原區的居民得以維持社區網絡。

現時市區重建受影響居民的賠償計算方法將維持不變,即自住業主可獲同區7年樓齡呎價計賠償和津貼;而自住業主更可參與「樓換樓」計劃。一般而言,居民要在市建局提出收購建議60日內,無條件出售物業予市建局,才有參加資格,屆時市建局會向參與計劃的業主,提供重建後的單位呎價資料(見表)供他作出決定,而業主須補回所領賠償金和將來新建物業價格之間的差額。合作發展商則須於重建項目預留適合居民回購的小型單位。

業主自承風險

發展局發言人直言,若日後樓價大升,則業主變相賺錢,但若樓價插水,交易金額亦不會下調,業主要承擔帳面蝕錢。

事實上,重建項目由收樓到落成往往經年,為防止變相炒樓,發展局指出,擬禁止居民途中轉讓購買權。至於居民未獲重購新物業前的安置安排,則仍在研究中。

防炒樓 禁中途讓購買權

根據市建局資料,市建局執行的項目未嘗「樓換樓」,只有在2008年於旺角「波鞋街」(花園街)提議過「自住業主認購安排」,讓居民簽訂協議日後優先訂購重建物業,但不會有呎價提供,結果有三成居民參與。

本港歷史上,只有西半山寶翠園、大坑上林兩個私人項目,曾試過在低層興建小型單位「樓換樓」重建,但市建局發言人解釋,今時今日市民關注樓宇密度,項目不可能再獲同等地積比加幅,難有條件同樣樓換樓。

有份撰寫檢討的督導委員會委員何喜華直言,相信很少人會參加「樓換樓」,一來補回差額需要大筆金額,二來等候重建物業落成,需要經年累月。他指出,要解決差價問題,政府就要檢討7年樓齡的賠償水平,超出今次檢討範圍。若當局的目標是保留社區網絡,則整個重建方法便需檢討,可能在早期已經要計劃,覓地重建物業安置居民。

除「樓換樓」外,重建方式將不再由市建局主導(見另稿),發展局將於本月25日把檢討文件提交立法會討論,預料今年內可完成修訂文件,明年開始實施新的市建政策。

同版新聞二則︰

居民﹕不應補差額 經紀﹕落成或逾10

港府推出市區重建「樓換樓」新賠償政策,原意為幫助居民維持社區網絡,但政策是否有效呢?有曾受重建影響的居民認為未必有效。

曾受重建影響的灣仔船街居民葉美容表示,2003年遷出時,獲每呎4200元的賠償金,原居地現已變成嘉薈軒。她說,08年初,嘉薈軒一落成她便往睇樓,當時物業每呎售近萬元。嘉薈軒面積較小,以一個實用面積260呎的單位計算,若以現時提議的「樓換樓」計劃,她也要補上百多萬元,才能留下。她認為,居民在搬遷時,已讓出物業的高空發展權,因此市建局應直接跟居民樓換樓,不應要求再補差額。

中原地產研究部聯席董事黃良昇則表示,現時「樓換樓」安排,要求發展商早幾年提供單位呎價,但要在幾年前估計樓市,本身極難準確;而且居民等候上樓經年,不少人等待不及,提早賣出權益,「當年大坑上林項目一樣樓換樓,但由收樓到落成逾10年」。

發展局不考慮舖換舖

黃良昇又指出,若政府不准居民轉手權益,方案欠缺吸引力;但容許他們出售的話,又可能變相鼓勵炒樓;如果只准把權益售予政府,亦會令參加者可視市輸打贏要,有賺即交易,蝕則政府埋單。

「樓換樓」問題多多,「舖換舖」則更複雜,發展局發言人表示,因重建後的地區規劃可能不同,加上一般店舖樓面面積將減少,新的消防或建築要求又不同,「舖換舖」可行性低,不會考慮。

另一則新新聞︰

重建項目不再保密 政府稱不怕落釘

發展局擬改革現時由市建局主導的重建機制,發言人表示,日後會成立一個由區議員、專業人士、非政府組織組成的「市區更新諮詢平台」,由他們提議重建範圍和次序,過程將公開。

業主可主動求重建 市建局任顧問

發言人表示,日後市區重建將有3種啟動模式,除了由諮詢平台建議外,若某一擬定重建範圍內,有足夠業主達成共識,亦可主動邀請市建局執行項目,此兩種做法下,市建局均會按現行法例要求提供賠償。

若有業主能夠和私人發展商達成協議,但不懂得處理重建問題,則可聘請市建局任顧問,部署重建。這種模式下,市建局只是促進者,不會動用公帑賠償。發言人解釋,因市建局為社區作重建時,只考慮重建需要,不會考慮地段的商業價值;若業主認為自己的物業具巨大商業價值,可考慮自行商討賠償金額,惟要自行承擔風險。

或不公布時間表防落釘

日後市區重建項目將公開討論,對於「落釘」情會否出現,發言人就表示,以往市建局曾於私人市場,接手旺角「波鞋街」和觀塘市中心項目,當時重建範圍亦公開,但沒有引來「落釘」,因此認為「落釘」非不可解決的難題,他又解釋,「落釘」需準確資訊才能有回報。因此,部分資料如重建時間表日後或不會公布,令人難以「落釘」。

市區重建策略檢討督導委員會委員何喜華認為,市建局項目愈來愈多在區議會等場合討論,不少資料已泄漏出去,保密與否已沒有太大分別。

文件又提議,現時市建局的職能分為復修、重建、活化及保育,其中活化和保育屬於跨部門、界別政策,應由私營市場和政府主導,市建局只是其中一個參與機構,日後應把工作側重於復修、重建中。

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