圖片來源︰星島日報

文章來源︰信報 30-8-2010  記者︰李幸夷、林勵、蔡維

舊樓強拍門檻降低後短短五個月以內,土地審裁處接獲八宗申請,佔今年申請數目八成九,其中不少中小型地產商為剛剛「足磅」的項目遞紙申請強拍。在新的遊戲規則下,視單位為「祖屋」的業主及追求最大回報的炒家將處於不利位置。

僅五個月接八宗申請

裕泰興是其中一間搶閘遞表的地產商,其董事總經理羅守耀指出,強拍門檻由九成降至八成,旗下的炮仗街一八六至一八八號因此符合申請強拍要求。

他稱,強拍門檻降低後,地產商依照新的遊戲規則行事,加快舊區重建步伐,惟併購費用大致相若。

金朝陽(878)同樣在降低門檻後搶閘遞表,金朝陽較早前表示,齊集北角水星街十五號百分之八十七點五業權,惟未能完成收購尚餘的一個單位,而水星街十三號則已全數統一業權,公司傾向將地盤重建作住宅。

資料顯示,水星街十三及十五號地盤面積二千五百七十六方呎,以地積比率十五倍計算,重建後樓面達三萬八千六百四十方呎,年初已獲准興建一幢二十九層商業或酒店項目。

金朝陽執行董事陳慧苓指出,水星街項目目前尚欠一伙待統一業權,由於強拍的法律程序約需時一年,暫未決定會否自行發展。

對於政府降低強拍門檻,她表示對集團而言分別不大,收購價未見因而下降,惟在降至八成後,集團過往有一些項目認為統一業權的可能性不大,新例下可重新作研究,亦令可考慮的項目增加。

至於英皇國際(163)油麻地砵蘭街五十八至六十號,則為最新的強拍申請。資料顯示,項目用地約二千方呎,屬於兩幢共用一組樓梯的舊樓物業,尚餘一伙未完成收購。英皇國際執行董事張炳強表示,初步考慮項目或作酒店發展。他認為,強拍門檻降至八成後,發展商收購難度降低,有利市區重建的推展。

不利祖屋業主及炒家

不過,裕泰興羅守耀指出,在新的遊戲規則下,視單位為祖屋及追求最大回報的炒家將處於不利位置,因為其單位被強制出售的風險增加。

不過,門檻自四月降低以來,反對聲音強烈,不少社會人士要求重新檢討強拍成數。立法會議員葉劉淑儀指出,早於政府把強拍門檻降至八成之初,已經預期申請強拍湧現,不少年紀老邁的業主感到徬徨無助,出售單位的款項,未能足夠讓其在同區購入一個單位,期望政府作出檢討。

不過,裕泰興稱,一直不太支持政府把強制拍賣門檻降至八成,惟政府最終選擇降低強拍門檻,現在不能因為社會怨聲載道而改變主意,否則香港將變成「神經都市」。政府政策往往朝令夕改,不時出現「今日的我,打倒昨日的我」局面,不利香港長遠發展。

截至去年年底,本港共有四千幢樓宇樓齡年滿五十年,佔全港樓宇數目百分之九;估計未來十年,每年平均新增五百七十幢年滿五十年的樓宇,「高齡」樓宇在二○一九年將增加至九千五百幢

「這是一個家,不理樓價是高或低,我也要繼續住下去。」一份對家的信念,使「堅道爸爸」(化名)克服面對安樂窩可能被強制拍賣的不安,更推動他去了解何謂強制拍賣,甚至向其他受影響的街坊解釋有關法例。

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經紀滋擾 堅道業主擔驚受怕

「這是一個家,不理樓價是高或低,我也要繼續住下去。」一份對家的信念,使「堅道爸爸」(化名)克服面對安樂窩可能被強制拍賣的不安,更推動他去了解何謂強制拍賣,甚至向其他受影響的街坊解釋有關法例。

上門騷擾 故作好人

「堅道爸爸」居住於堅道多年,是一家四口的支柱,亦見證了他在二十七個寒暑中包括結婚和生兒育女的種種回憶。但自二○○六年關始,地產經紀及發展商不斷以各種不近人情的方式嘗試收購大廈業權,使他擔心大廈將被強制拍賣,最嚴重的一個月更驚恐至每晚都難以入睡。

○六年起地產代理和發展商相繼提出收購,甚至向每戶發三千元「誠意金」和請客吃飯,但「堅道爸爸」一口回絕收購建議,堅持不賣,結果因支持出售的業權只約一半,其他收購建議亦因未能超過當時法定規定的九成而告吹。

但今年二月有戲劇性發展。主要從事收樓併購的田生地產得到四十七戶中的六成簽訂聯合協議書。但對餘下的四成業主,「堅道爸爸」表示田生「早有對策」。首先經紀經常打電話給業主,甚至上門騷擾;接着便故作好人,指當所有鄰居搬走後便只會剩下業主孤身一人,但上門開價卻一次比一次低。他說,最令人不安的是,田生在收購未足八、九成時便在大廈外牆掛上鮮紅色的橫額,惟當時只有二十九戶同意出售業權。

對於錢,「堅道爸爸」從不強求;但面對各種手段,加上傳言誤指強拍必使樓價以賤價出售,他不免擔心,最嚴重時甚至未能入睡。

但正如前美國總統羅斯福說:「我們需要感到恐懼的正是恐懼本身。」「堅道爸爸」一直不清楚何謂強制拍賣,但他深明克服恐懼的唯一方法便是了解。他從未接受過任何法律教育,有老花使他看電腦屏幕亦較為困難。但為了他的家和親人,他還是閱畢近二十年的判詞,現時為其他苦主舉辦培訓班。

分化業主 個別擊破

田生地產項目總監陳志凌表示,集團設有監管從業員的內部指引,稱不會作違法的事。陳拒絕就個別例子作進一步評論,但承認部分樓宇只取得口頭而非書面同意,而掛橫額是基於與大部分業主已取得售樓協議,雖未有清楚界定何謂大部分,但一般要取得最少七至八成業權方會在大廈掛橫額以示喜慶。

世事總是有人歡喜有人愁。新的強拍條例之下,未能確定有多少人受影響,但可以肯定的是,有人的「家」即將被強制拍賣。

立法會議員葉劉淑儀稱,收購中介公司給予業委會成員較高收購價,分化業主,個別擊破。她稱,放寬收購門檻後,舊樓收購公司及中小型地產商最受惠