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每晚凌晨電視機總會響起「幫助業主賣出舊樓，田生為你解決困擾」的廣告口號。事實上，大家對田生、大鴻輝、英皇、金朝陽等舊樓收購商(收賣佬)認識多少呢？他們究竟為業主添喜，還是添愁呢？
市區土地難求，加上政府降低強制拍賣門檻由九成到八成，令舊樓收購登時成為一門熱門生意。2010年上半年，田生地產簽署的合約總值有一百億，遠超上年全年八十億的總值(信報,5-7-2010)。直至本年九月﹝即「八成強拍」實施後的四個月﹞，申請強拍個案已有8宗，超越去年全年的7宗。
舊樓收購只是地產發展上游的小部份，大地產商很少花時間和人力在收購，像新界農地購入，他們喜歡找代理人，例如恆地旗下的天匯，就是委託本港「收樓大王」楊世杭收集樂基山邨業權而重建。收樓亦會引起不少爭議，早前，地產代理監管局就針定舊樓收購，發放新的執業通告，限制在舊樓上懸掛橫額，和用意向書代替買賣合同等不良手法。
收購商大都為大地產商打工，例如田生和楊世杭，而田生地產主席區永華，在報導中這樣形容他跟恆地的關係︰「在長方形的會議室內，擺放着區永華與恒地主席李兆基的合照。他對『四叔』有讚無彈，表示部分地產商一旦未能取得銀行貸款便會打退堂鼓，放棄承接地盤，惟四叔往往一諾千金，不會動搖。」(信報，5-7-10) 收購商的工作主要是幫地產商代收舊樓，要在合約訂明的日期前收集足夠業權，不然他們便收購失敗；此外，他們也會慢慢囤地(單位)建立自己的土地儲備，收購某一數量的單位，在適當時間也會跟基金或地產商合作，發展自己的樓盤，但因收地所需時間甚長(可長達八年)，資金壓力很大，除了資金較雄厚，可擠身二、三線地產商的英皇外，這情況較少見。
看田生超過100億的合約，可見收樓規模之龐大，相對地產發展，他們冒的風險較大。地產商想賺盡利潤，要打通官門，才可無限發水，又用心營造豪宅氣氛，使買樓者半推半就成為房奴。究竟上對地產商，下對小業主的收購過程又是怎樣呢？筆者訪問了強制樓宇拍賣苦主大聯盟和受收購影響的業主，透過他們的經歷告訴大家，家是如何被收購，社區是怎樣被拆散的。
這個私人發展收購可分為三階段，最短的收購最少也需要三年，最長可長於八年。不少人批評市區重建局重建手法差勁，現在政府希望市建局改變角色，作為重建促進者，幫助私人地產商收地，希望在我們身旁安插一、兩間田生和金朝陽。交給所謂純粹市場運作是甚麼回事呢？讓我們拆解這個面紗，事實真是「為你解決困擾」嗎？
第一階段：排擠競爭，分化內部入侵
香港樓市蓬勃，市場如此大，為何只有幾間的出名的收購商呢？他們之間是有行規，限制互相之間的競爭。我們玩大富翁遊戲時，會努力跟玩家交易，「買起整條街」，才可以收取最多的租金，收購的過程亦十分相似，誰先佔舊樓的三成，其他行家就會打退堂鼓，將業權賣給那位最大的買家，最後誰就變單一買家。
那麼他們又如何買到業權的三成呢？就先從內部下手，在何文田的一個例子中，收購商常接觸附近地產店，得知有哪些是投資業主，並先向他們用全數現金購入單位。這類業主可能是附近地產店的相關人士，或較年輕急於套現的一群，他們的業權大多佔二至三成，只要取得他們的物業，就可順利擊退其他收購商。再者，藉他們向其他業主散佈有收購商/地產商想收購業權的訊息，他們又會告訴大家現時居所的好處，生活如何改善，所以整幢大廈便會議論紛紛，因訊息不足，有時更會人心惶惶，最後，多會觸動業主立案法團，已收錢的業主任務大多就此完成，收購商就會跟法團和個別業主開會，談論收購價錢。他們亦會高調在新年或其他節日，到大廈的樓下派揮春，不單讓業主知道他們是最有實力的收購商，也可藉機拿取各業主的資料，方便逐個擊破。
第二階段：破壞管理，製造恐懼
這階段時期最長，約三年至八年，也是成功收購的關鍵。主要戰場在業主立案法團，不少收購商會用電話攻勢，去勸導未決定賣樓的街坊，告訴他們大廈快將被收購，維修只是浪費金錢，加上鼓動急於賣樓的業主，兩組人就可主導法團，阻礙所有維修的決議，不消幾年，本來居住環壞良好的唐樓就會變成地產商心中的金礦──破落殘舊的舊樓﹝即在強制拍賣的法庭上，不用提交建築報告也可知需要重建的爛樓﹞。除了不維修，他們也會打開所有已購入單位的窗戶，讓雨水滲入大廈，加速老化，務使良居變成破居，原來無意賣樓的業主不勝石屎滲水天花剝落之煩，便正中收購商下懷，也阻嚇其他有意買入或租用自住的人，使單位在市場失去價值，不能在市場上分租和買賣，唯有賣盤給收購商。
古語有云︰「攻心為上，攻城為下」。樓雖已破，但還要使業主心膽俱裂。心理戰如何開打呢？單一收購商已獨霸整幢大廈的收購，其他的收購者都已退場，所以他的對手只是個別業主，他的優勢是取得主導權和資訊，前者是可決定甚麼時候退場或進場。這階時期甚長，收購商會不時傳出停止收購的信息，會說「有部份業主索取天價，今次收購停止」，使業主大失預算，結果變成業主們哀求收購商繼續收購，導致議價力大降。有趣的是，收購商只說「今次」停止，在眾人的力邀下，他們很快又會開展另一次的收購。持續的角力，令想賣與不想賣的業主間角力更明顯，再加上大廈外牆貼滿「恭喜業主到收錢」的橫額，想留下來居住的街坊就被抹黑成「索取天價」和「阻人發達」。此外，在暫停收購期間，收購商會不時致電業主說︰「剛剛收購了幾個新單位，有沒有興趣賣樓呢？」受訪者表示，每六至九個月就會收到這類電話。大家都不知收購的進度如何，擔心成為強制拍賣的苦主，所以很容易相信收購商的勸導，賣樓了事。
第三階段：集齊業權，強拍在望
最後階段，收購商已有七成業權在手，穩如泰山，不會再主動接觸業主，只待願者「上釣」。他們眼中，如果無失踪業主，都不想使用「強拍」手段，免生變數，強拍門檻前最後一、兩個業權，可能會以較高的價錢收購，但其餘的業主已無還手之力，因懼怕上法庭，大家爭相奉上單位。
收購到此大功告成，業主、住客、老人、學生、小店主和街坊，不論賠償如何，都要選擇新居。收購商如同哥利亞巨人，將小業主逐一擊破，為地產商取得土地，發水建豪宅，大賺。新居、趕走、再是新居，最大得益是地產商，收購商得到的也只是蠅頭小利，業界龍頭之一田生上年純利只得1.4億，跟恆地的76.58億相距甚遠。我們市民面對如此地產霸權有否其他可能呢？下篇再續談擊敗收購商的案例。我們不需要一個大衞拯救，因為我們每人都可以是大衞。
資料來源︰RTHK 20-6-2010
為了爭取加快重建, 位於銅鑼灣已經有47年樓齡的總統商場連樓上中央樓, 早在3年多前,07年初,放棄等候財團逐戶收購, 業主嘗試集齊業權, 直接由地產代理聯絡發展商招標或出售。不過, 業主對利益攤分有很大分歧, 有的業主寧願繼續維修保養樓宇, 有的業主全力推動盡快出售, 有的業主還未下主意, 拖拉四年仍只聞樓梯嚮。依法只要取得舊樓九成業權, 有五十年樓齡的舊樓就只需八成, 大廈內縱有不同取態, 仍可申請將大廈強制拍賣, 完成收購。中央樓年近五十, 部份業主, 地產代理, 發展商於是更加積極, 而未肯出售業權的, 就大有可能依法失去業權, 被迫搬走
該片可見︰
相關文章︰
http://news.sina.com.hk/cgi-bin/nw/show.cgi/2/1/1/1176519/1.html
文章來源︰ appledaily 7-6-2010
強拍門檻今年 4月 1日開始「九降八」，不少舊樓居民擔心單位更易被發展商收購重建。由多個小業主組成的強制樓宇拍賣苦主大聯盟，要求發展商提出收購時加入呎換呎、樓換樓等方案，以及讓小業主參與重建及提供更多收購呎價等資料，以增加收購透明度。
大聯盟成員王浩賢昨在記者會表示，當局 4月開始降低樓宇強制拍賣門檻至八成，令小業主缺乏議價能力，缺乏保障。他指，不少發展商為減低收購成本，往往會將一個地段分開數次收購，訛稱重建價值不高，以壓低收購價，但實情是發展商完成收購後，就會將數個地段整合包裝成一個地段發展，大大提高重建規模以得到最大收益。
要求書面提收購價
大聯盟要求增加樓宇收購過程的透明度，包括收購者要書面提出收購價，向小業主公佈已購入業權份數等。王浩賢說，市建局早前提出重建時考慮引入樓換樓構思，因此建議發展商除以現金補償外，加入呎換呎、樓換樓及業權參與三個補償方案，讓小業主有更多選擇。
他又指，發展商現時只會收購重建價值高的地段，如港島區中半山等，屬於舊區的深水埗無發展商問津，因此降低收購強拍門檻根本無法達致政府所想的更新市區。此外，大聯盟要求土地審裁處只向需緊急維修或嚴重失修的樓宇批出「強拍令」，以達致環保及避免對社區造成不必要的影響。
同日另一則新聞 ︰
團體促檢討強拍 保障小業主
文章來源︰明報
強制拍賣樓宇的法例被指對小業主保障不足，但政府至今未啟動法例檢討。「強制樓宇拍賣苦主大聯盟」昨提出12項建議，包括在收購初期增加透明度、增加「樓換樓、舖換舖」方案、在土地審裁處審理強拍申請時加強保障小業主權益等。另外，上訴庭早前就希雲街強拍上訴個案的判辭，亦特別質疑土審處現時以經濟價值衡量樓宇應否重建的做法。
促增收購透明度 准樓換樓 繼續閱讀文章 »
文章來源︰明報 2-5-2010 作者︰王慧麟
最近香港樓價升，政府官員四出奔走，眼花繚亂。先有什麼九招十二式，但未實行之前，單就示範單位能否拍照問題已不斷改口，而且居然限時限刻。看來地產商已想好了破解九招十二式的招數。政府要打擊地產商，早就注定馬失前蹄。因為香港土地法與經濟秩序，早已緊密地黏在一起，就像一對熱戀中的情人，想拆散，無咁易！
編輯老早就找我，談談政府把舊樓強拍的門檻由九成業權轉為八成的法律問題。但是，我的老毛病又發作了，因為我又想把問題扯上了殖民地管治，特別是香港殖民地土地法和經濟秩序的問題。我想問﹕為什麼香港小業主，一直得不到應有的土地權益？這就延伸了一個更重要的問題﹕為什麼小業主面對大業主及政府的壓迫，變得無法招架？為什麼我們的土地法律，一而再成為壓逼小業主的工具？
英國普通法之中，土地法是最難懂的學科之一。我念大學時，就因此死不少細胞，讀極都唔明。問道於品學兼優的同學，他道出了考A的秘密﹕英國之土地法、信託法及遺產法，可謂鐵三角，要考好這三門課，必須想像自己為英國貴族，方能讀通讀懂，可謂一語道破，難怪他現在貴為律師樓合伙人，在中半山坐擁豪宅矣！
普天之下，莫非王土
英國自一○六六年之後，普天之下，莫非王土。王親國戚得田得地，向國王納貢，兼提供軍事服務，反之，國王給予土地上最大之使用權，年期不限，任使任用，就有fee simple（或現今泛稱Freehold，永久性業權地）之設。地主為求有穩定之租金收入，一供其揮霍，二向國王交租，就有leasehold（租借地）之誕生。不過，地主奢華生活，難以持久，家道中落，唯有賒貸渡日，頂住先，就有按揭（mortgage）之出現。但是，地主明知兒子不肖，怕二世祖千金散盡，於是就有信託之產生（trust），讓可靠之親戚或戚友繼續供養。又或者地主怕他死後，年輕少主遭不軌之外戚挾持，於是就定下遺矚，甚至0改地契（Deed），禁止賣田賣地；至於好色之地主，就設立秘密信託（secret trust），繼續表面道貌岸然，靜雞雞設立信託供養私生子等等。
不過，英國國王的想法可不同。無論地主如何處理土地，最重要是確保足夠的土地收入，供其揮霍。翻開英國漫長的歷史，戰爭連年，南征北伐時間不短，錢，確實有好大壓力。因此，土地就不能閒置，即是說，地主一定要確保土地的生產力，有需要時，國王就找來種種理由，以普通法以至衡平法的名義來干預。例如說，地主希望把土地交給玄孫，又恐防不肖子孫中途分家、賣地，於是訂立遺矚，訂下隔數代的遺訓，不准賣地，然後傳予玄孫。但是，假如子孫不肖或管理不善，想分家的話，卻深受遺矚之苦。斯時，土地法的禁止永久權規則（rule against perpetuities）就出來了，不准這種隔代不准賣地之議，無形中就是幫土地鬆綁，讓土地賣給有生產力之人處理矣；又國家經濟發展蓬勃，工業革命之後，需要修橋築路，但地主成了攔路虎，於是就有「土地收回法」（Acquisition of Lands Act）的立法，強制收地賠償。又例如有地主置土地不顧，外人私下佔有部分地用來開墾數十年，可根據「逆權侵佔」（adverse possession），將該土地據為己有。這些例子都是要確保土地，無時無刻都用在最有價值的用途及狀態之中。
當英國殖民管治來到香港之後，這種「普天之下，莫非王土」的原則也移植過來了。所有香港土地都是英國土地，所謂官地（crown land）也。但當中有一個重要的變化，由於英國佔領香港時，已是十九世紀中葉，工業革命已到了成熟階段，上述具有封建色彩的封邑交稅的土地法模式已不能用，殖民地就以租借地（leasehold）的做法，把土地租給市民。全港除了聖約翰教堂為永久性業權地（freehold）之外，所有在香港土地上所謂地主，其實是個大租客，都是向政府租地也。
從地主變成租客
問題是，華人與英人的土地觀念，同中有異，異的較多。清代的土地，同樣都是有「普天之下，莫非王土」之觀念，但細分之下，卻有官田、旗田以至私田三種。而且， 土地不單只有所謂的開墾用途，在中國文化上更與宗族有嚴密的關係。同宗同族人，聚居於同一塊土地之上，互相照應，士紳居中協調，興教辦學，大時大節，敬拜祖先等，成了一個小型社區。但殖民主義來臨之後，把先搶奪土地權，變相逐步摧毀制度。例如在一八九九年始，殖民政府在新界丈量土地，要求新界人把田契往政府登記。新界土地大致有「紅契」（即有官印）或「白契」（沒有官印），之分，有地主不在新界，怎樣登記呢？殖民地官員當然就得過且過，變成了新界土地登記的混亂，這是後話。但對於在地的人民來說，特別是私田田主，英國人一來，他們就由地主，搖身一變，成了租借地（leasehold），成為了港府的大租客，無形中就是強搶民產。
不過，英國殖民主義者最厲害的就是修辭（rhetoric），透過中英語言上的詞彙使用，利用兩種語言之語義歧異，把普通法內的土地語言滲透入中國土地語言，令華人混淆了，以為自己的土地權益，一切不變。殖民政府透過批地、廉價地租來吸引外國資本及公司成立基地，拓展商業貿易，以補稅收，同時把殖民地推向國際資本之秩序。
發展商阻業主組法團伎倆
問題是，香港土地，到底都是租借地（leasehold），既非清朝的私田，又非英國的fee simple或freehold，市民以為擁有（own）一處土地的觀念，實際上只是普通法內，租客擁有之「獨有管有權」（exclusive possession）的幻覺而已，而且更有年期（如99年期）的限制，及交租的義務。換言之，市民以為「買」了一塊田就是地主，實際上只是大租客（tenant）。市民以天價買了一個單位，做了業主，其實只是一塊土地的不可分割業權分數（undivided share of land），而且這個不可分割業權分數的多寡，是地產商隨意寫上的。現在好多發展商，為了怕單位業主搞業主立案法團，於是在售樓時刻意谷大發展商的份數比例，適當地縮小小業主的份數，以確保小業主在搞法團時有否決權（但由於業權份數又牽涉到管理費的計費，政府又有一定限制，不能讓發展商刻意谷大小業主的份數）。
殖民政府操弄土地法律語言，可真令人迷惑。大家細心一想，單是業主一詞，已有landlord（見業主與租客（綜合）條例），owner（業主立案法團的主體法例﹕建築物管理條例），不分分割業權份數（undivided share of land），Home owner（居者有其屋計劃，Home Ownership Scheme），但無論怎麼說，單位業主都是政府土地的租客，而非所謂真正地擁有這塊土地。
這當然與大家心見中的所謂的業主，相去甚遠。中國傳統文化中，土地與人民，人民與宗族，宗族與社會，社會與國家，是一個解不開的紐帶，「結蘆在人境，而無車馬喧」，是讀書人扮清高、返鄉下的最高境界；平民百姓追求的日出而作，日入而息，帝力於我又何哉是農業社會生活的理想國度。但在殖民政權下，英國土地法內的促進資本主義發展的養分給移植過來了，崇尚發展、提振土地生產力就是硬道理，土地閒置被視為十惡不赦。於是，中國傳統土地智慧在現今社會不管用了。買地終老麼？香港沒有私田，土地使用有年期限制，既要地租與差餉，年年又加 ；買樓養老麼？隨時日久失修變危樓，有倒塌之危機，又或者有收樓公司以樓房太舊為由，收購舊樓趕你住公屋；好了，有一處僻靜一隅務農麼？高鐵又來了，把土地給收回。
而且，為了把這種資本主義的土地體制合理化，以至把強拍政策合理化，政府更說什麼，持有更多業權份數的業主，沒有理由遭到少數業主的騎劫，應該少數服從多數云云。這更是偷換概念。現代人權發展的最重要的觀念，就是尊重少數人的權利，更不是多數人的暴政；而現代人權最危險的發展方向，如人權專家Upendra Baxi所說，在於政府以所謂尊重自由經濟的「原則」下，一方面說大公司大財團一樣有其權利（不要忘記，公司是法人，不是自然人），另一方面就把本應由政府處理及解決的人民權利，推給大財團，以「退出」市場。譬如說，根據「經濟、社會及文化權利國際公約」，政府本應有責任提供合適的住房予以遭舊樓迫遷的小業主，現在卻有市建局或大財團給予所謂市價賠償，給硬生生地趕出住所。這樣做，政府好像是尊重市場，但我們要問，政府的角色不是應該要保護小業主、小市民麼？政府不是應該要保障市民的住屋權嗎？為什麼現在卻推給市建局或大財團用推土機來承擔？
無檢視殖民地法制勇氣 一切免談
強拍也好，九招十二式也好，就是這種殖民地土地法律體制下的產品。要改變的話，就不應該把責任推給什麼好打得的局長。假如香港社會沒有重新檢視這種殖民地法律體制的勇氣，多講也沒有用。假如有＄的話，我也一樣要參與這場土地遊戲，因為我不想老來給市建局轟走。
小啟：《重寫香港》系列下期續
編按︰謝謝，田生主席，輕狂地爆料。他和四叔都受益於林鄭主理的降低強拍門檻，得意洋洋，一副胸有成竹的樣子，彷彿整個市區黃金靚地盡入手中。田生主席在明報訪問中直言︰「近一兩年，他（恒基）較為進取。整個收購百分比，70％都是恒基。」這樣恆基不就是釘王，又會是誰呢？林鄭的政策下，誰最大得益顯然而見。新法律究竟是打擊個別業主釘王，還是協助地產商收樓，明確不過。為何田生頻頻見報，除了因為他們大大得益外，他們也想洗底，可惜收樓公司形像甚差，滋擾行為已人所共知，但他們竟然一派「改善舊區」的良心企業自居，實是「金玉其外」。
文章題目︰
收樓商︰強拍放寬 業主主動減價
料每季6盤達八成門檻
明報 12-4-2010 記者︰周展鴻
50年樓齡以上舊樓強拍門檻由九成業權下降至八成，對發展商收購舊樓大開方便之門，專門收購舊樓的田生集團坦言，正進行300個併購項目，已有業主在降門檻後主動減價求售，估計將來每季會有5至6個盤的舊樓達八成門檻。另邊廂，天文台道6至8號已收到八成門檻強拍傳票，「強制樓宇拍賣苦主大聯盟」將重點協助自住業主。
發展商被質疑只願重建高價區域
根據田生集團提供的資料，現時正在併購和已併購的舊樓項目多達303個，當中200多個正在併購當中。這些項目中，一半來自港島區，集中在西環、西半山、灣仔、跑馬地及銅鑼灣（見圖）等地。大聯盟質疑發展商多只願意重建一些商業價值較高的區域，特別是港島區。
田生集團主席區永華接受訪問時表示，自從50年樓齡的舊樓強拍門檻下降後，多了業主求售，「叫價沒以往企得那麼硬」。他稱，立法會上月中通過降門檻後，「日日有業主上來簽合約，以往業主不願意賣的，現在都上來。這些業主之前叫價很硬，現在都願意上來交易」。
他估計，每一季都有5至6個盤達到八成的強拍門檻，現時已達到門檻的，包括西環大廈、馬頭圍大廈、深水福華街、福榮街及筲箕灣道等。
田生﹕市區重建效益高於勾地
區永華指出，現時掌握最多市區重建樓盤的發展商，非恒基莫屬，估計未來一兩年恒基在舊區重建有超過百億元以上的投資額。「近一兩年，他（恒基）較為進取。整個收購百分比，70％都是恒基。」其他的發展商則有新鴻基地產、中型發展商和外圍投資基金等。
對於發展商而言，在市區覓地重建，成本效益一定好過勾地。區永華形容﹕「很多時拍賣土地是較為偏僻的地方，有住宅沒地舖。現在市區用地都會有地舖價值，交通地點比較好。」另方面，按舊契重建，發展商可以隨時賣樓花。
天文台道唐樓 收強拍傳票
強拍令不願賣樓的業主議價能力下降，以至有人擔心強拍時拿不到好價錢，唯有降價求售。有業主近日亦收到強拍傳票。堅持天文台道唐樓有歷史價值的業主李先生，早前將唐樓交古物諮詢委員會評級。評級未有結果，但他在數日前收到幾個公司名義的業主聯合傳票，申請強拍該樓宇。
李先生表示，知道要在土地審裁處打官司，隨時要付上巨額訟費，故未決定如何處理，而大聯盟方面會協助他找立法會議員幫手，希望能夠透過調解機制處理。
苦主聯盟盼落實調解機制
大聯盟成員、人民規劃行動王浩賢表示，現階段會集中處理7個案，除了李先生，還包括6個有機會被強拍的個案，包括銅鑼灣希雲街、大角嘴利得街、深水福華街及巴域街等。他稱，已找了公民黨黨魁余若薇幫忙與發展局商討，盡快落實調解機制，並規定發展商付款讓小業主聘請測量師。
同一另文︰
重點收購大角嘴 建中下價單位
明報 12-4-2010
文章來源︰30-3-2010 信報
昨天本報頭條新聞以〈林鄭月娥為政府平反 任內六度箝制地產商〉為題，是刊於內頁專訪林鄭局長的摘要；細讀訪問全文，「箝制」云云，似為編者揣摩談話內容而冠上的形容詞，事實上，林鄭局長強調的是「上任以來做了六件事，都是衝着地產發展商而來」，所以「衝着而來」，皆因她「覺得市民期望政府要大力做些事」。市民有此期望，則因這些年來物業發展商做了不少不符合公眾利益的事而政府束手無策袖手旁觀。地產商做了什麼與公眾利益相違背的事，舉其犖犖大者，有發水樓、霸佔公共空間、胡亂砍掉樹木、樓層編號「五花八門」（不僅影響消防救援，還令香港成為「浮誇之都」、「大話之城」，成為國際笑柄）、跡近欺詐性的示範單位及誤導消費者的廣告。說起後者，筆者有親身的「慘痛經驗」，二十多年前，看見電視上有梅花鹿在森林和原野奔跑的新樓盤廣告，對新界何以有此「場景」大惑不解，遂與剛從美國調任香港區主管的張建雄兄乘的士赴樓盤「實地觀察」，結果當然大失所望，因為地盤可說雜草亂生，除了三數野狗，什麼都沒有……。這些年來，如同發水樓愈發愈大（實際面積相應愈小）一樣，樓盤廣告與事實亦愈走愈遠，可是，別說政府有關部門隻眼開隻眼閉，以保障消費者—難道置業人士不是消費者—權益為使命的消委會亦置若罔聞。不誠實已在香港生根，港式資本主義等同資本家濫用自由，而此中蘊藏着「政府是資本家魚肉市民的幫兇」的現實。這種風氣一日不改，港式資本主義很易走到盡頭！林鄭局長說她衝着物業發展商做了「六件事」，目的似要把這些帶有欺詐性的推銷手法納入「正軌」。這是值得稱許的。
近來真夠忙的林鄭局長接受專訪，主要是想爭取群眾信任，解釋官商沒有勾結、沒有利益輸送，官員沒有被財團的財勢震懾，當然更沒有被收買，正因為如此，她才會與地產商「對着幹」；到底有多少人因為林鄭局長的「解畫」而對特區政府改觀，有待觀察，更要看日後政府如何整頓物業市場的手法，才能下結論。不過，不論對於哪一行業，政府的介入必須公允公正而不是趁機擴展官權。從這一角度看，近日的強行修例降低「強拍門檻」便非善政。
近二三十年，躋身世界富豪級的港人，毫無例外都與物業發展有關，《福布斯》的排名榜上，在前一百五十名中，香港有八名地產商入圍，香港人口只在七百萬左右，竟有這麼多名「十億（美元）富翁」，而他們的財富主要來自物業發展；不但如此，香港地產商還把他們的亞洲區同行比下去，日本的「物業大王」森稔（Mori）排名第一百二十四、澳洲的勞韋（Frank Lowy）排名二百零五，而馬來西亞的國浩集團主席郭令燦（Quek Leng Chang）更低至三百七十六……。香港物業發展商創富能力之強，舉世無匹；因為除了有財力及潛勢力操控市場供求，還有低稅及免除多種苛捐雜稅，這些均為其他地區物發展商無法享受的優惠，除此之外，當然還有發水樓的得益；更有甚的是，相對於身份好比消費者或小投資者的小業主（這是「不科學」的說法，因為大多數人以分期付款形式買樓，業權在債權銀行之手，供樓人因此不是業主），地產商作為物業供應商，卻出奇地受到政府的庇護，從樓盤失實的廣告、超現實的示範單位、虛幻烘托樓價交易以至虛報樓宇面積等等，特區政府竟然置身事外，若非存心包庇、偏袒，也擺脫不了姑息聚斂、縱容暴利的嫌疑。 繼續閱讀文章 »
文章來源︰明報 4-3-2010
因應有部分議員反對舊樓強制拍賣的門檻由九成業權降低至八成，發展局長林鄭月娥昨趁立法會辯論改善舊區居住環境的議案中，為降門檻拉票，即場讀出支持政策的業主信件，並呼籲議員「起碼這一次，相信我們是為了公眾利益，為了小業主，而不是為了對發展商利益輸送」。她又承諾將來會考慮修訂強拍條例，確保土地審裁處在處理強拍申請時會一併考慮樓齡和維修狀。
另外，林太又透露，屋宇署已完成巡查全港4000幢樓齡超過50年的樓宇，除了有兩幢樓宇需要緊急維修，整體上樓宇結構安全。而巡查發現有900幢樓宇失修，屋宇署將跟進。
立法會審議降低強拍門檻公告的委員會，早前通過動議要求政府撤回公告。林鄭月娥昨說﹕「可不可以這一次信任我們，這些工作是為了公眾利益，為了小業主，我只是要求，起碼這一次。」
允考慮樓齡維修狀
對於民主派議員要求在公告中列明危樓才可強拍，林鄭月娥指遠水不能救近火，且會鼓勵業主刻意令樓宇變得破爛。但她承諾將來會考慮修訂主體法例，列明強拍時要一併考慮樓齡和維修狀。
圖片來源︰深水埗 http://www.flickr.com/photos/pink-dolphin_blue-elephant/2865058086/
編按︰多聽來自民間聲音反對強制拍賣，這次也引述市場中的意見，究竟強拍又如何侵犯我們的核心價值呢？下則新聞"發展商更易轉手獲利“則點明香港式的屯地事件，不用建樓，就可以利潤差不多翻一翻(賺近七億)，可惜我們政府不會喝停地產商，更惶論罰款。另一有趣的是原來強拍是新世界地產那位土地相關的前高官梁寶榮的局長工程，看來林鄭局長大有可能如梁生般前途似錦。
文章來源︰信報 16-3-2010 中天
立法會聽日表決降低強制拍賣門檻至八成，睇怕都凶多吉少，通過嘅成數居多。政府嘅理據有三：①防止最後一個單位嘅業主以一挾四，以至以一挾八，阻住地球轉；②方便重建五十樓齡以上嘅物業；③活化非工業區內三十樓齡以上嘅工廈。
鑑於呢件法例觸及香港資本主義經濟體系嘅根基—被視為神聖不可侵犯嘅私有產權—筆者亦忍唔住要批評呢個求方便、走捷徑心態下產生嘅法例所帶嚟嘅道德風險！
①衰過私有化
證監嘅收購守則都有話：私有化一間公司（即係強拍賣樓嘅「股市版」）係要「無利害關係股份的持有人至少百分之七十五的票數投票批准」，但係同時要求「反對票數不超過無利害關係股份的投票權的百分之十」，目的明顯係要保護小股東唔受大財團欺負剝削。此外，大股東喺收集到三成股權後，已經要頻頻公布自己嘅持股變動，以防小股東被人偷襲！
既然連股票咁「兒戲」嘅產品政府都能夠企出嚟鋤強扶弱，點解喺關乎業主居住生存呢個更重大嘅問題上，政府反而掉轉槍頭，助紂為虐呢？連小小股民都可以以一敵十而捍衞自己權益（例如：電盈私有化事件），點解一個人最後嘅堡壘兼最神聖嘅居住權，都能夠咁兒戲咁被人剝奪？點解政府要咁急住幫人拆卸重建一棟只有五個業主嘅唐樓？係為咗幫測量師攞多啲生意，定係令發展商（包括市建局！）收地容易？
敬請各議員憑良心行事，以防因為「發展就是硬道理」呢個似是而非嘅教條，斷送咗本港私人產權至上呢個數十載累積而來嘅清譽！
②家有一老，如有一寶。
至於方便重建五十樓齡以上建築呢個理由，則頗牽強，君不見紐約、倫敦滿街遍布百年老廈？復修舊建築物唔需要一定要推倒重來；更有性格，更有文化歷史，更令人與人有親密接觸嘅，十之八九皆舊建築而非新功能主義產物。北京大肆活化四合院，新加坡保護「店屋」之際，香港卻以搗毀舊建築為樂，豈不貽笑大方？
所謂「日久失修，投資不足」又或「不能負擔樓宇維修」等等，無一不是克服唔到嘅小障礙（唔信各位去荷李活道同伊利近街間行吓，體會乜嘢叫做真正嘅市區重建），只要維修法例收緊，罰款從嚴，香港邊會需要為樓宇嘅新舊分類而煩惱？
③工廈活化，抓大方向可矣。
最後，第三個原因。其實只要將有需要或有能力變身嘅舊工業區劃成多用途區，並且重拾港府日漸遺忘咗嘅靈活施政思維（如：五年內補地價減半），你駛乜驚個區唔會極速大變天，以私人市場無孔不入嘅創業精神，市建局三十年都做唔到嘅嘢，可以即時呈現喺我哋眼前！
總而結之，連政府所做嘅任何強迫拍賣都要有凌駕性嘅公眾理由，點可能香港政府卻將呢個最低標準喺私人市場放而任之？
如此徒令更少輿論監查，只對利潤效忠嘅利益團體更肆無忌憚，侵犯小市民唯一、
亦可能係最後嘅歸宿■
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同日新聞︰
發展商更易轉手獲利
文章來源︰信報 16-3-2010
降低強拍門檻除了疑引伸剝奪私有產權、賠償爭拗問題，有評論為此舉會令發展商更易集齊業權申請強拍，進而轉手獲利。
人民規劃行動成員王浩賢表示，雖然強拍條例限制發展商在申請強拍後，須於六年內建好樓宇，防止屯積，但並無限制發展商之間將強拍所得地段買賣獲利。他指出，英皇國際在二○○七年藉收齊西半山西摩道9A至9H號逾九成業權，引用強拍條例，統一業權，聯同收購附近英輝臺5至7A號的業權，動用七億七千五百萬元。翌年英皇國際即以十四億六千八百萬元，將有關地段轉售予另一財團，兩年勁賺六億九千三百萬元。 繼續閱讀文章 »
編按︰強制拍賣，這就林鄭的局長工程，在法例通過立法前的兩天，竟忽然冒出一個官方的神秘調查，再指定向明報和星島發放信息，看來林鄭的政治分妝真是有點過濃了！民間和前高官不斷要求調解機制，林鄭充耳不聞，為地產商的利益，將小業主送上法庭，這真是局長的原意嗎？最有趣，在傳媒前能言的局長竟然也無法解析強制拍賣只會以底價成交，究竟是記者問題太複雜，還是我們的官員太「喉禽」呢？急急為地產商開路，已研究三年的政策，還是(有意地)錯漏百出，難怪戲言賭上政治前途也在所不計。
再者「為民請命」的林鄭又來一招「一啖砂糖一啖屎」，一邊說強拍，一邊談樓換樓。既然局長一面強調樓換樓不能迴避，為何不添加在強拍法例內呢？
原文題目︰
75％支持強拍降門檻 「修例增釘子戶成本」
文章來源︰15-3-2010 明報
發展局長林鄭月娥形容，市民就降低強拍門檻的意見信，支持和反對的比例是三比一，脗合政府所做的內部調查，有75％受訪者支持降低強拍門檻。她強調，不要非黑即白看這問題，不要以為強拍申請者一定是地產商、小份數一定是小業主，事實上降低門檻是想增加釘子戶的成本，以幫助想重建及改善生活的小業主。
林鄭月娥在訪問中，準備了兩疊分別是支持者和反對者信件的檔案，她讀出一名前灣仔國民大廈業主的信件，稱收到地產商3 倍於市價的收購，現時搬到較新的駱克大廈，還有50 萬餘元現金作儲蓄。
強調法例保障小業主
對於反對強拍門檻降至業權80％的聲音，她作出反駁。
■對於有說法指強拍保障不到小業主，林鄭月娥強調法例已從四方面保障小業主，包括大份數業主申請強拍時，要提供估價報告；土地審裁處會信納樓齡或維修狀况的強拍條件，以及申請人有作出合理方法收購；土地會作公開拍賣；按現有使用價值的比例來分錢。她又強調，不要以為一定只是單一發展商強拍，大坑麗星樓便是由170 多名業主聯合申請強拍。
■對於大部分拍賣均沒競投下以底價成交，林鄭月娥直言： 「我同意很難說服（公眾）為何沒競爭。」但她強調，底價已經計及地段的重建價值，沒人競爭只反映香港地產市場的現象， 「你現在期望公告處理所有我們對地產界不滿意的事情，這個要求好似高了點」。
■有批評指出，強拍下租客並無保障，林太稱法例已保障租客6 個月內不會被趕走，但指強拍條例精神是方便重建。
■對於政府在未完成所有分區規劃大綱圖檢討下，強拍會引致建成大量高樓。林鄭月娥表示要尊重香港的業權，「若今日地段有這個地積比，你都不能太過隨意去搞它」。
研設機制為大小業主調解
她強調，現土地審裁處已考慮到樓宇維修狀况，更曾有申請因樓宇維修狀况不差而遭否決。她重申會研究加設調解機制，讓大份數業主和小份數業主在強拍前有機會調解。
立法會周三將就降低強制拍賣門檻公告表決，若獲通過，4 月1 日起，50 年樓齡的舊樓、在非工業地段的30 年工廈或只剩下一個單位未統一業權的樓宇，若地段業主已統一了80％業權，便可申請強拍，統一餘下20％業權。
同日新聞︰
市建局新角色收費協調重建 業主自發模式須自資賠償安置租客
明報 15-3-2010 明報記者何嘉敏 周展鴻
展開將近兩年的《市區重建策略》檢討已踏入最後階段，發展局長林鄭月娥透露，正構思引入由業主自發的重建模式，市建局亦會增添「中介人」的角色協助統籌，但不會動用公帑及《收回土地條例》協助業主在重建中賺取回報，業主須透過強制拍賣統一業權，並自資賠償或安置租客；另外，她形容「樓換樓」會是市建局日後不能迴避的另類選擇，以回應自住業主留於當區生活的訴求。
林鄭月娥接受本報專訪時表示，公眾透過《市區重建策略檢討》就由下而上、地區為本及「樓換樓」賠償達成共識，其中「由下而上」容許業主自發決定重建，並邀請市建局以「中介人」角色介入。
業主可攤分最大利潤
她認為業主自發重建模式的目標，不止於改善舊區環境， 可「透過這重建項目攤分最大利潤」，因此，在這模式下政府不會動用公帑及透過《收回土地條例》協助業主重建，業主須自行收集業權，再按將於本周三交立法會議決的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》申請強制拍賣，但市建局可透過收費協助業主集齊業權、申請強拍、邀請發展商參加拍賣等，但不會出資重建。 繼續閱讀文章 »
相片來源︰http://the-sun.on.cc/cnt/news/20090617/00407_014.html
編按︰強制拍賣條列的可恥，是令更多市民直接面對發展商壟斷的市場，今天擁有物業起碼也家財百萬，但對資產數以億計的地產商卻不甚了了，法庭也不是小民的保護傘，動輒萬十元的頌費，不是市民能承擔，現時機制得益只屬大發展商，閉門造車，法例如何制定市民無法參與。昨天，難得眾議員秉除黨見，立場一致，反對惡法，如果政府尊重民意，便應收回條例。
原文題目︰
議員促撤「賣樓 23條」 立會動議通過 發展局懶理
文章來源︰2-3-2010 蘋果日報 記者：雷子樂
發展局急於在本月內讓立法會通過被小業主斥為「賣樓 23條」、內容為降低強制拍賣舊樓門檻的《土地（為重新發展而強制售賣）指明較低百分比公告》。審議《公告》的立法會小組委員會議員，昨在最後一次會議中作出反擊，通過動議，促請政府在未能有效保障小業主權益前應撤回《公告》。不過，發展局無意收回成命，官員並促請議員要「小心考慮」。
發展局建議將樓齡 50年以上舊樓的強制拍賣門檻，由持有九成業權降至八成，並希望本月獲立法會通過，下月 1日正式生效。不過，部份舊區小業主、地舖小商戶一直反對，認為有關做法是「強搶民產，津貼地產」，並對持有價值最高，但只佔小份額業權的地舖業主最不公平。
強行修例會令公眾反感
人民規劃行動、環保觸覺、肇輝臺關注組、中西區關注組等 15個民間團體，昨在會議前夕到立法會請願。辭去立法會議席推動五區公投的公民黨陳淑莊表示，政府沒有參考外國的重建模式，提供「樓換樓、舖換舖」或讓小業主參與業權發展，此刻強行放寬強拍門檻只會令市區出現更多屏風樓、助長大財團趕絕小商戶。
獨立議員葉劉淑儀昨在小組委員會會議上批評，發展局在未推出強制收樓的賠償調解機制前，不應強行修例，否則只會令公眾感到政府輸送利益給地產商，要求政府撤回公告。發展局副秘書長袁民忠說：「冇乜特別回應」。過去 21宗強拍個案， 18宗以底價成交，多數只得發展商一人競投。民主黨議員涂謹申要求政府考慮以投標代替強拍。袁民忠表示政府暫沒此計劃。
發展局：議員要小心考慮
公民黨議員余若薇建議政府先在指定重建區內降低強拍門檻；發展局無意採納。何秀蘭提出動議，指由於政府不能有效保障小業主權益、解決樓宇安全問題，又未能確立有效調解機制，認為政府應撤回《公告》，動議有 7票支持 5反對獲通過。袁民忠回應指，香港市區有更新的壓力，希望議員「小心考慮」及諒解政府的出發點。何秀蘭不滿官員無視行政立法關係，要求局方「一係撤回，一係自己修訂」，才將公告再提交議員審議。
活在觀塘 
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